中国楼市风险红色绝密报告

政府、开发商、银行、购房者……

　　风险面面观 有多少风险

　　在楼市中等你 房地产业其实相当于一个江湖。而今，这个江湖很有“山雨欲来风满楼”的味道，在“地产新政”的影响下，楼市的上空弥漫着烟雨朦胧，没有人能看清道路的方向———仿佛是充满着风险的十面埋伏之地。

　　楼市该何去何从？暗藏其间的风险有多少，今后能很好地化解吗？这是困绕着很多人的疑问。

　　这几年以上海为龙头的楼市房价扶摇直上，气贯长虹。一时间，几家欢喜几家愁。借一个网人的说法：地方政府笑了，地价上涨，GDP上涨；开发商笑了，房价上涨，利润暴增；炒房人笑了，炒一两套房子很可能就赚到了数十年的工资；购房人也笑了，但那是一种苦笑……

　　对于这三四年间因为房价上涨而成为“暴富一族”的人群来说，当理智的闸门打开后，奔泻而出的欲望是很难抑制得住的，这一人群还将为获得更大利益而“奋斗”。因此，虽然房地产界经历了多次论争以及调控，但房价依然逆势而上。

　　终于，我国政府在2005年的春夏之交，打出了一套有史以来最重的“地产新政组合拳”，尤其是《七部委意见》威力显著，也许还没有真正达到“屠龙宝刀，武林至尊”的境界，但已经足够让房地产江湖颤抖起来。目前国内房地产走势尚不明朗，多空双方似乎都在暗中较量，还没有真正的赢家。综合各地传来的消息，房子成交量明显降低，房价虽然已经失去了上涨的势头，但似乎并无明显下跌的表现，据传闻，房价一度下跌的上海楼市也有了回光返照的表现。当然，有很多专家认为，新政的效果需要几个月的时间才能完全体现出来。

　　危机酝酿的时间往往比人们想像的要长很多，而在到来的时候往往比人们想像的要快得多。在这样的情况下，无论对于那一个利益集团，房地产局势无疑都是充满着很大的变数和风险，我们该如何面对？

　　对于政府而言，存在新政威力过大或失效风险；

　　对于开发商而言，存在房价猛跌，利润降低的风险；

　　对于银行而言，存在着虚假按揭等不良贷款的风险；

　　对于中介商而言，存在房产交易量下跌的风险；

　　对于购房自住者而言，存在被欺诈的风险；

　　对于炒房投资者而言，存在跌价的风险。

　　此外，楼市还存在着各种各样的风险，比如信誉风险、泡沫风险、利率风险、期房风险、观望风险等等不可胜数。这些风险都是客观存在的，而且某些风险之间很难调和，无论地产新政出现哪一种结果，都会有某个利益集团损失，也会有某个利益集团得益。

　　我们认为，最好的结果还是人民得益，假如人民得益，国家也将得益，这是一种最符合大多数人理想的结果。但是市场本身就是变幻莫测的，在种种力量博弈的过程中，有时候良好的愿望未必就能得到良好的结果，因此，每一个真正的购房者都务必擦亮眼睛，看清楚摆在面前的风险。认清风险，防范好风险，事实就是保护好自己的切身利益。

　　政府：

　　楼市不能过热，也不能发冷

　　风险类别：新政效果风险

　　风险指数：★★

　　风险预测：基本实现预期目的

　　风险表现：

　　我国政府在今年3月至5月出台的“国八条”、《七部委意见》等一系列措施，目的是为了打击炒房者，稳定房价，抑制房价增长过快的势头。一般而言，政府政策的效果往往需要一段时间才能体现出来，就目前已获得的信息表明，地产新政效果不错，基本达到了预期目的，各个地方的房价普遍走低，房子抛量增加但接盘者很少。

　　但从长远来说，地产新政还暗藏着不小的风险。

　　倘若新政的效果奇佳，几个月后，房价下跌严重，所有传说中的房地产泡沫纷纷被挤破。这时，国家会损失极大，不但众多没及时“逃跑”的炒房者以及高价位购房者被套牢，连银行也将会被紧紧套牢，甚至会出现一定程度的经济灾难，像上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，让日本遭遇了长达10多年的经济低迷，这情景是我国政府绝对不愿意看到的。

　　倘若新政的效果不佳，房价不但没有下跌，反而越“打击”越快速上涨。那样的话，不但老百姓会对政府的能力产生怀疑，酿成政府信誉危机，而且整个社会经济还会面临越来越大的威胁，房地产泡沫一旦破裂，对我国经济的打击将是致命的。预计在政府的小心“操盘”下，这种情况不大可能出现。

　　《地产SHOW》解读：

　　政府实在是用心良苦，对“生病”的楼市小心翼翼地照顾，既然让楼市“吃药”，又不能狠下“猛药”。能否让楼市“软着陆”，是社会经济能否健康、平稳地发展的一个条件，希望我国政府可以走好这一步，让房子问题不再是影响群众生活的大问题。银行风险：

　　不利调控 成为房东

　　其实楼市就像一个江湖，充满喜悦、成功、梦想，也存在失败、欺诈、蒙骗……

　　银行：

　　三大风险笼罩房地产业务

　　风险类型：抵押风险、期限风险、欺诈风险

　　风险指数：★★★

　　风险预测：在目前的形势下，具有相当的危险程度

　　风险表现：

　　在房地产相关风险中，银行面临的风险极为显眼，它们主要面临着三大风险，即抵押风险、期限风险、欺诈风险。此外，还衍生出一些小风险：因为种种原因导致房地产不良贷款过多，会让银行产生信誉风险；因为政策原因，也给银行带来政策风险，例如贷款人用唯一的一套住房办了抵押贷款，以后假如没法还债，银行对这套住房既不能进行拍卖，也不能强行把住户赶走。

　　抵押风险：

　　不留神就成为房东

　　在房地产贷款中，银行超过半数贷款都是以房产作为抵押的，房地产市场的任何风吹草动，都将会波及半数甚至更大规模贷款的安全，进而对国民经济的发展产生极大影响。据相关机构披露的信息表明，截至2005年第一季度，中国房地产业金融贷款总额大约为26000亿元，其中房地产开发贷款约8000亿元，而住宅按揭贷款截至2004年底约为16000亿元。2004年在中国国有银行不良贷款余额最大的十个行业中，房地产位居第四。如果房价下跌，银行毫无疑问会受到巨大的威胁和压力，成为“房东”的可能性很大，一旦如此，银行必定遭受严重损失。

　　期限风险：

　　中长期贷款过多不利调控

　　有业内人士认为，房地产贷款还存在着期限风险。近年来房地产贷款里中长期贷款比重不断增加。截至2004年，房地产贷款占整个中长期贷款的33％，而中长期贷款又占银行贷款的40％。专家称：“中长期贷款所占比重过高，意味着银行对风险的控制更加困难。”

　　欺诈风险：

　　银行最大的直接敌人

　　银行风险还表现为欺诈风险，主要在于开发商或炒家以虚假按揭的方式，套取银行资金，给银行带来潜在的房贷风险。这种风险非常常见，是银行健康发展所面临的最大敌人之一。目前虚假按揭已经成为公认普遍存在的现象，防止虚假按揭已成为当前银监会监管的重点之一。

　　虚假按揭的发生，主要是房地产开发商的不法行为及银行内部管理及操作不到位造成的。当房地产开发商自身资金实力不强或出现资金流动性困难时，为了保证项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或向银行申请开发贷款受限的情况下，利用个人住房贷款申请门槛较低、银行审查不严格等，从银行套取资金。

　　银行对策：专家认为，要规避房地产行业风险，加强金融监管。在政府加强对当前房地产市场和土地储备管理的同时，商业银行应严格内部管理，严格落实贷款责任制，依法追究违法行为人的法律责任。同时积极开展金融创新，通过住房按揭资产证券化等多种措施，减轻对资本的压力，并加强房地产贷款帐户管理，提高房地产开发商自有资金比例。

　　案例回放

　　案例一：烂尾的森豪公寓

　　北京森豪公寓是国内知名度最高的烂尾楼之一，该项目的开发商以员工名义，通过虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明的手法，骗取按揭贷款总额达6亿多元，并将按揭得到的资金移至外地，致使该项目工程停工，形成烂尾工程。该虚假按揭行为涉及按揭贷款199笔、公寓273套，此案也被公认为国内虚假按揭第一案。

　　据了解，这是开发商与银行内部人士合伙操作的骗贷行为。目前该项目开发商邹庆以及银行方面相关人士徐维联已经被捕，但资金尚未追回，“森豪公寓”的开工也暂时无望。

　　案例二：神秘的“姚康达”

　　2004年国家审计署的一份审计结果表明，工行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放个人住房贷款7141万元人民币，这笔资金被用于购买128套住房，炒作房地产，主要操作时间为2002年至2003年6月，据说这笔贷款已归还。因为恰好处于上海房地产升温的阶段，有专业人士认为，“姚康达”在这一年多的时间里，通过运作这7000多万元，至少可以赚到6000多万元。目前，“姚康达”事件尚无明确说法。

　　案例三：内外勾结，骗取资金

　　据审计署审计长李金华的报告：“广东省汕尾市公安局某副局长，1998至1999年，冒用他人名义，出具虚假证明，骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元，有3270万元已无法追回，其中转入该副局长等人个人账户的2576万元全部被提取现金，去向不明。该副局长等9名犯罪嫌疑人也被公安机关拘捕。”这是一起内外勾结的案件，共涉及5名银行方面人士。

　　《地产SHOW》解读：银行可谓一棵摇钱树，谁能爬上这棵树，就意味着不尽金钱滚滚来。可是，一旦房地产行情转冷，那么银行很可能会背负着大部分的损失，这将是任何国家都不能承受之重啊，希望国家务必把好银行信贷关。关于这方面，潘石屹有个比喻很有意思：个人骗贷是真正的金融风险所在，这和偷钱、抢钱是同样的性质。

　　开发商风险：

　　银行难贷 楼房难卖

　　其实楼市就像一个江湖，充满喜悦、成功、梦想，也存在失败、欺诈、蒙骗……

　　开发商：

　　饿死事小，资金链断裂事大

　　风险类型：资金链风险、观望风险

　　风险指数：★★☆

　　风险预测：实力不足的开发商很难受

　　风险表现：

　　可以预见，在今后很长的一段时间内，开发商面临的风险很多，除了资金链风险、楼市观望风险外，还有利率上升风险、信誉风险等。

　　资金链风险：

　　扼住咽喉的重手

　　有人认为，政府今年上半年出台的地产新政，其实主要是对炒房行为进行严厉打击，对开发商群体则采取“高抬贵手”的姿态。这样的观点仁者见仁，智者见智，但对开发商的直接影响还不如当初的“121文件”和“8?31大限”来得更猛。控制土地和控制信贷都击中了房地产开发商的要害。银根紧缩后，资金紧缺、融资乏力是不少开发商面临的共同难题。

　　不过，这轮地产新政虽然没有直接“打压”开发商，但开发商面临的风险也并不小。地产新政假如能顺利地赶走“炒家”，那么开发商必将直面销售萎缩的压力。当这种压力达到一定程度的时候，开发商会考虑是否降价卖房以加快销售的进度，但这个时候，降价未必就能获得房产消费者的捧场，这样的恶性循环不断发展下去的话，实力尚可的房地产商会勒紧裤带过日子，而实力不足的房地产商就会遭遇资金断裂的局面，企业“崩盘”也就情理之中了。

　　重庆某专家表示，和外国房地产市场不同，国内房地产企业的融资渠道单一，商业银行仍是绝大多数房地产企业的主流融资渠道，房地产买地贷款、开发贷款及按揭贷款的80%左右都来自商业银行。一旦银行收紧银根，房地产企业必然会面临资金压力。

　　其实，仔细观察地产江湖上大佬们的言行，也可以从侧面了解开发商的压力。一直以来，房地产商都是唱多的论调，无论是“泡沫论”、“地荒论”，或者是对经济学家的批判，都隐隐表明着房地产商的用心，毕竟商人是因为逐利而存在。一旦房价下跌，不但直接影响到开发利润，不小心还被资金链问题击中要害。

　　观望风险：

　　等到花儿也谢了

　　消费者持币待购的观望态度，是任何商人都不喜欢面对的行为。但在现在房地产市场中，因为地产新政的实施，楼市局势很不明朗，我们发现绝大多数有购房想法的人都在观望着，都在持币待购，市场已经明显表现出由卖方市场向买方市场转变的迹象。这对于开发商而言，面临的是观望风险。

　　根据各地反馈的消息，普遍遇到挂牌出售多、摘牌购买少的情况，销售上依然持续此前比较疲软状态，没有出现较大幅度的波动。据某网站的调查，约有超过70%的有意购房者放弃了近期购房的打算。已经成为全国楼市风向标的上海，其房价在房产新政实施首日———6月1日每平方米下降1426元，这说明了近期入市的力量已经明显降低。

　　按照我国传统的心理习惯，人们大都喜欢“买涨不买跌”，一旦房地产价格下跌，那么人们观望的心理会更加强烈（急需购房者例外），直到楼市出现价格反弹，才会出现“追击”的情形。在泡沫破裂后，香港房价花了几年时间才慢慢抬升，日本楼市则花了10多年还没有回暖。因此，我国楼市很可能会面临一段时间的“观望风险”，直到房价有回升的迹象。

　　案例回放

　　日销1套，区域第一

　　据上海商报报道，在《七部委意见》颁布后的一段时间里，位于上海徐汇区的中星集团的“海上名门三期”，以每日平均销售1套的业绩，获得了徐汇区销售排行榜第一名和全市第十名的“佳绩”。这样的荣誉在以前火热的上海楼市简直是无法想像的。

　　《地产SHOW》解读：对于开发商来说，在今后的一段时间里，将面临一场实力与耐力的比拼斗争。我国城市化进程可说还属于起步阶段，今后在全国范围内，房地产开发还将获得长期发展，虽然因为这几年房价上涨过快导致政府出台各种调控政策，但谁能熬过这段时间，也还会获得新的机遇。其实，面对现在房地产开发的风险，相信不少开发商心中也充满着矛盾。

　　中介商：热锅上的蚂蚁

　　风险类型：交易量下降

　　风险指数：★★★★★

　　风险预测：2005年将是很多中介商的噩梦

　　风险表现：

　　和中小投资客一样熬不住的还有大量的房地产中介公司，因为这几年房价的大涨长红，各大小房地产中介公司也如雨后春笋般林立而起。据说，上海等地的房价被高高炒起，中介公司在里面也起到了至关紧要的作用。

　　房价红火的日子，因为换手率高，中介公司仅靠佣金就可以混得有滋有味，更何况不少中介公司还亲自参与炒房。

　　但自从政府地产新政出台后，最先受到影响的就是中介公司，各地的中介公司近期几乎都全面亏损，其中上海的中介公司受影响最大。在上海市，房屋挂牌量激增，但成交量却急剧下降，这也使该市的14000多家房屋中介公司面临重新洗牌的局面，行业内一片风声鹤唳。通常而言，在上海一家普通房地产中介门店的平均每月成本支出约在12万左右，在楼市红火之时，为了抢一些热门区域，一些中介还会不计成本地抢先布点，而楼市新政发布后，某中介商居然一次推出二千六百套房源。购房者普遍持观望态度，交易量大大下跌，这也让很多靠佣金为生的中介生存艰难。

　　有一家大型中介商负责人称，最近上海政府出台的地产政策将迫使中介行业重新建立秩序，他预计目前中介的淘汰率将超过三成，只有品牌化、商业化、专业化的大中介生存几率才比较高，但也需努力做强，建立生存之根本。

　　案例回放

　　上海房地产中介商度日艰难

　　据报道，作为上海起步最早的房产中介公司之一，智恒房产的发展一度非常顺利，最多时候拥有近150家左右的直营门店，在上海中介行业内名利前茅，但地产新政的实施，让智恒房产在一个月左右关掉了30家左右的门店，另一个拥有100多家门店的著名中介公司，在3月份时候营业额还达到了4000万元，5月份的营业额才600万元，估计当月亏损达1000万元左右。

　　《地产SHOW》解读：房地产中介公司的进入门槛较低，却最易受政策所“伤害”，稍有风吹草动，便“刮”到一片，如此弱小的抗风险能力，实在让人忍不住唏嘘一番。房价下跌虽然不会直接“革”了中介的“命”，但由房价下跌带来的交易量下跌对中介的打击却是致命的。

　　购房人风险：

　　利率变化 蒙骗欺诈

　　其实楼市就像一个江湖，充满喜悦、成功、梦想，也存在失败、欺诈、蒙骗……

　　真正购房者：最易受伤的人

　　风险类型：房价下跌风险、利率上升风险、欺诈风险

　　风险指数：★★★★

　　风险预测：购房者的风险是长期性的，务必提高警惕

　　风险表现：

　　在这里我们把有购房自住需要者称为真正的购房者，作为消费者，他们本应是上帝，但现实却让他们成为楼市群体中的弱者。毫无疑问，他们是最不应该成为输家的一个群体，但他们常常成为各种投机炒作力量下的牺牲品。他们面临的风险是最多的，比如房价下跌风险、利率上升风险、欺诈风险、税收增加风险等等。

　　在这样的局面下，买与不买是购房者的两难选择。据了解，目前全国各地有着大量的刚性购房需求者，从他们的心理预期和实际承受力来判断，其所能忍受的观望期是5个月左右。他们终究不得不买房子，但是，他们会受伤吗？他们购房风险会不会有降低的可能性？让时间来回答吧。

　　房价下跌风险：

　　房价暴涨是谁惹的祸

　　这里的房价下跌风险，指因为前几年过度投机造成各地楼市房价普遍虚高，一旦房价回归正常价格，将会给购房者带来巨大损失的风险。

　　目前楼市房价虚高，房价收入比差距过大，大量真正的购房者为了获得一套属于自己的房子，额外付出本来不应该付出的金钱———这笔金钱很大的一部分成了开发商和炒房一族的高额利润。但购房者在背负上长达二三十年的沉重包袱后，不得不面临一个尴尬的情形，一旦房价下跌，哪怕仅仅下跌10%，也会意味着购房者辛苦几年的收入化为乌有，还可能出现“负资产”家庭。

　　利率上升风险：

　　最易被忽略的风险

　　建设部政策研究中心主任陈淮认为，利率给老百姓留下的风险才是最大的风险，目前我国的利率处在历史最低点，今后利率上涨的可能性是99%，下降的可能性只有1%。从长远看，这几十年多付的利息不会太少。

　　有国务院的专家同时指出，国外很多购房者签订贷款合同的利率相对固定，未来都是按照确定的利率还贷。而我国利率是浮动的，消费者是很难准确估计自己的偿还数额。

　　由此可见，我国贷款利率浮动的政策，让银行其实承担零风险，它可以通过利率的调整把风险转移到购房人身上。央行两次提高房贷利率，虽然措施的本意不是针对普通人，但事实上却加剧了穷人的负担，所以有网人称：房贷利率提升，劫富八百损贫三千。

　　欺诈风险：

　　最常见的风险

　　目前购房者基本处在弱者的位置，面临着无良开发商、中介商和不法分子的欺诈。比如在上海，有位市民想买天赐公寓的房子，却被开发商告知已售空，后来经有关部门调查发现，一个名叫“李欣”的人，购买下天赐公寓49套房子，总值超过1亿元，但“李欣”的资料都是假的。

　　购房者也常遭到中介商的欺诈，常见的方式有：中介利用对房东和租户收款周期不一致，短时间内重复出租，聚敛大量钱财后玩人间蒸发。

　　案例回放

　　“一房八卖”的奇闻

　　前不久，昆明官渡区法院受理了一起卖房合同诈骗案件。某单位退休职工李某“一房八卖”，把她的一套房子先后卖给8位买主，以房屋首付款、定金、配套费等名义共诈骗44.8万元。

　　《地产SHOW》解读：对于那一部分急需房子的人群，虽然面临种种风险，该出手时只能出手，这是一件无可奈何的事情。只是记得买房要小心，慎防意外生啊。一方面，希望政府加大打击各种欺诈行为的力度，另一方面，购房者也得看好自己的钱包，尽量把被欺诈的可能降到最低限度。炒房客：出来混，要愿赌服输

　　风险类型：政策风险、房价下跌风险、利率上升风险

　　风险指数：★★★★★

　　风险预测：风险很大，不留神就把自己炒成房东

　　风险表现：

　　炒房客应该说不完全算真正的购房者，而他们除了和真正购房者有着相同的风险比如房价下跌、利率上升外，还多了一个政策风险，这也是我们在这里重点论述的风险类型。

　　先让我们回顾一下近段时间以来传出的消息标题：

　　《浙商在沪炒房被套，240万余款付不出被告上法院》

　　《严禁期房转让才是致命一击，炒房客欲“割”无路》

　　《上海房价在政策下“喘气”，投机客大溃逃》

　　《杭州一月内退房165套，有人宁“甩”6万也不买房》

　　《炒房客6?1前狂抛盘，浙江炒房团昨在沪抛房258套》

　　在过去的3年多时间里，几乎所有参与炒房的人，或多或少都获得了不小的收益，特别是在上海，据说不论多昂贵，只要拿到房子就意味着赚到了钱。而自从今年系列地产新政实施以后，炒家无疑面临着一个艰难的抉择：继续持有还是毅然“割肉”？近期内也许暂时看不出真正的答案，但随着新政威力的逐渐展现，想必三四个月后，该能看清局势了吧。

　　有炒家称：在新政出来后，做地产投资的朋友反应很大，每天都坐立不安，其实他们不是因为怕亏本，是因为利润空间少了，而生意人赚的就是利润。

　　也有炒家称：目前是低价“进货”的好时机，打算利用这段令炒房者人心惶惶的机会，压价收购一批房子做长线投资。这次地产新政，影响的应该是那批熬不住的中小投资客和短期投资客，长远来看，房价还有上升余地。

　　但更多的炒家似乎一心想“绝地逃命”，只是看来难以全身而退了。这段时间里，上海房产抛盘量大增，但接盘寥寥，炒家无奈之下惟有成为长线投资者。中央电视台的《经济半小时》栏目在制作关于南京炒房者的节目时，就用了“泣血卖房”这个触目惊心的词语。

　　6月1日，是新政实施的首日，这天从上海传来的消息是房价下跌1426元。在今后房价何去何从？炒房客该如何行动？

　　这就是炒房客面临的风险。如果未来房价下跌，他们将直接成为“受害者”；如果未来房价徘徊不前，那他们也会小亏；如果采用变售为租的方法，恐怕效果也不理想，因为目前的租金收入往往比月供要少；唯一的希望就是等风头过后，房价上涨，只是这个愿望在短时期内恐怕不大可能实现。

　　案例回放

　　宁弃6万元也不买房

　　据某网站披露的消息，杭州市在一个月内退房165套。其中有一位王女士在精心盘算之后，宁愿放弃6万元的订金也不买房了，她认为如果按原计划买房，那么被可能下跌的房价套牢所造成的损失远不止6万元。

　　《地产SHOW》解读：有人认为，严禁期房转让是对炒房者最致命的一个杀招，看来不是也差不离了。2005年的投机炒客，愿赌服输吧，如果资金链跟得上，苦捱几年，或者成功也说不准，但这样的长线操作已经不算投机而是投资了。

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