5年后开发商发愁，10年后炒房客发愁，30年后房奴发愁

erjian 2022年09月18日 09:21 56 0

　　 1.在建的1250万套，空置房大于5000万套，出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。出租是亏本生意,有效自住刚需有那么多吗?

　　全国都在议论“660多个城市现有空置房6540万套”这个话题。少说为佳,空置房大于5000万套是毋庸置疑的。学习“曹冲称象”，另辟蹊径来证实。罗列理由如下：

　　 1.2010年7月9日，中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容在《人珉日报海外版》发表文章说：“据国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。”《人珉日报海外版》是D中央机关报，而且是对国际发的。30年前高层发表重要社论是“两报一刊”（人珉日报、军报，红旗杂志）。如果空置房6540万套这个全国家喻户晓的数字很荒唐，很不靠谱，肯定过不了责任编辑和总编辑的审核关,肯定不能向海外发布。如果连中国第一报都不能相信，让外国人信谁的?

　　 2.据台湾《天下杂志》2010年5月公布的“中国超级消费城市”调查，发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房,就有7000万户,平均每户空置0.7套房,就有5000万套。

　　 3.据住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。这主要是开发商盖的。推知近20年中国城镇大约建了10000万套住房。中央2台称全国小产权房有60亿平米 / 100平米 = 6000万套。20年来诸如浦东农民住房“农转非”的、经济适用房和单位自建房可能有3000万套。20年前的老房子尚未拆迁的可能有3000万套。5项合计得，全国城市住房22000万套，乘以空置率23%,等于空置5000万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区。在全民炒房的情况下,空置率23%这个比例你奇怪吗?

　　 4.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。

　　 5.2010年5月19日中央2台的《空置我心》节目,几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年，空置率最低的一个楼盘在30%，大多在50%-60%，最多的一个在70%以上（2005年就可以入住）。

　　 6.2010年7月31日中央2台的节目称：“中介公司店长从林向记者介绍，燕郊开发区2008年交房的社区中，像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。” “永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日，二期的入住时间为2008年10月31日。记者问：这儿有多少套？保安答：大概有个八九十套，八十套左右。住个有十多户，一二十户。”

　　 7.2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”

　　 8.企业家严介和说：“城乡结合部的利润最高，天黑以后去拍楼房照片，亮灯的不足25%。”

　　 9.2010年初夏《21世纪经济报道》报道：北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。　　

　　　 10.据2010年06月23日《扬子晚报》登载的记者马祚波的文章称：“供电部门曾经给出过一组数据，从侧面似乎可以印证出南京空关房的大概数量。这份2008年的统计显示，南京共有10.7万套商品房在1年时间内电费为零。

　　 11.2010年7月21日星岛环球网的一篇文章称：“南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，目前南京物业缴费比例比较低，平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是，一是入住率低，二是已经入住的不交物业管理费。新小区2-3年内入住率一般不到50%，远郊的楼盘入住率更低。”

　　 12.2010年，石家庄物业管理协会秘书长刘明指出，石家庄主城区内新盘销售后在2-3年内，入住率也就40%-60%。

　　 13.2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。

　　 14.上海的腐败区长康慧军有69套房子。2010年初，重庆污吏文强有16处房产。山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子。

　　 15.2010年8月1日中央2台的节目称：“从2007年到现在，天津建起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红磡领世郡，相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园。夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。记者问：四十几户，真正住户就一户？维修工答：对。那边三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。”

　　 16.2010年6月中央2台的节目称：“内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。”

　　土地使用权只有70年。房子平均寿命只有30年。今后，人少房多，加上超过20年不能办按揭抵押，所以超过20年就难以卖出去。某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。

　　以上说的是已经销售仍闲置的，另外，2009年底，全国在建和尚未销售的1250万套。例如，根据2010年7月15日北京房地产交易管理网公布的数字，北京尚未销售的期房和现房共约30万套。

　　 30年来进城的大约5亿人,他们住在哪里? 百分99.9的人没有住在马路上。城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，

　　全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，出租房寄宿房大约5000万套,全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。

　　这些房子卖给谁? 喊价以百万元为单位,连小白领都买不起,就不要用放大镜去寻找农民工来接手了,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。

　　只要相信共1.1亿套这个数字是真的，就让开发商去折腾好了，物极必反的客观规律迟早会说话的。

　　目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票的几倍的事实，必然大白于天下，最终大多数人会承认供过于求的现实，那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里？打5折都高了。

　　 “剩房”要嫁出去,“灌水猪肉”要卖出去，买方、卖方和正俯要达到三盈,就必须走降价普及之路。

　　 2.城市空置房很多，请看网友怎么说的

　　 1.网友天涯是爱说：“我所在城市（省会）稍偏的楼盘入住率不到１０％。我一直没看到入住率超过５０％的楼盘（５年内的新盘）。”

　　 2.网友游任由鱼说：“我在一个海滨小城，我们着周围四年内开发的楼盘入住率都不到20%这一点我是肯定的，我住的对面的小区冬天就四五家亮灯的，夏天来海边度假的还多一般能有个一二十户亮灯的。”

　　 3.网友ipCNL说：“我在佛山，住在千灯湖旁边，这里有三个高档小区，中海万景豪园，暴利花园，暴利公馆，这里空置率保守估计有50%吧！！也许还不止！！我是做室内设计的还算比较清楚的！”

　　 4.网友qiuhf031说：“我是成都的，二环内的房子空置率不高，二环至三环的空置率高，城西，城南沿线空置率特别特别高，我同事有中华名园买房的，有在中海国际社区买房的，中华名园目测空置率40%，中海国际社区空置率目测空置率80%以上....城南沿线的大组团楼盘空置率普遍在80%以上...城北，城东一般是刚需买的，空置率要稍微低一些。”

　　　　5.网友牛刃说：“我在深圳。建了几年十几年至今荒草凄凄，住者寥寥的小区比比皆是。不信你们到深圳东部几个楼盘看看，御海湾山庄、华侨海景山庄和东丽观海山庄等，小区里草比人还高，偶有几乎人家居住，都养着凶猛的狼狗看护着，80%以上房子至今还是毛坯，我看过好多房子屋顶和墙壁都已经漏水了。这些房子除了用于炒作，是没人居住的。”

　　 6.网友黄黄127说：“我们租的房子，前面是一栋二十来层的高层，可以说不管晚上什么时间，房子的亮灯率从没超过10%，我想入住率应该不至于那么低，但是入住率还是没有50%的，因为很多的房子都还是毛坯来着，虽说这栋楼已经交付了有两年了。”

　　 7.网友斯文的咆哮说：“ 江西九江，就我所见：金泰港湾临街一面晚上只有不到8家亮灯，8-9点的时候。柴桑春天一期，二期看起来亮灯比金泰多，但一栋楼不超过10家，是整栋有好几个单元的。。其他几个小区我打的路过看着都是黑乎乎的。”

　　 8.网友书法临摹说：“你可以去包括2007之后推出的楼盘小区去实地考察一下实际入住率，青岛这边的情况是闲置率大部分在50％以上，很多达到70％以上。”

　　 9.网友民_族团结说：“去年在外面住的时候,对面是塘沽杭州道上的“5栋楼”，4栋30来层的，1栋10来层的，每天晚上都看对面亮灯，一年下来差不多1/6的房子亮灯。小区门口一个有机蔬菜超市开垮了。”

　　 10.网友兰州房贵说：“兰州空置率也相当高，我住的附近，御景东方《开盘2年多了》良志嘉年华《开盘1年多》应该说没几家入住，主要的是因为高房价，捂盘。”

　　 11.网友游客李小二说：“去威海乳山的银滩看看吧，入住率连5%都没有。旅游旺季能有10%，到了冬天就是个鬼城。”

　　 12.网友神仙哦007说：“沈阳40%左右，数据不全面，但是周围的10几个小区媒体都路过，花了一个月查开灯数，入住率绝对不超过50%。”

　　 3.目前的【待价而沽的投资投机房】可能有1.1亿套。十年后的【待价而沽的投资投机房】可能增多到1.4亿套。

　　一.十年后，城市人口可能只比目前净增4500万人，平均4人一套，新增性自住需求大约只需要1100万套

　　 1.2010年，复旦大学人口学教授王丰说：“日本近二十年的经济停滞，在相当程度上便是受到人口老化的制约。而中国正在步它们的后尘。””在未来十年左右的时间内，20-24岁的新加入劳动力队伍的人数将大幅萎缩，其占全部劳动力人口的比例将由目前的约15%降至约8%。”

　　 2.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人，1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,十年里下降了52.6％。2010年全国高考报名人数为946万人，比去年减少74万人。这已经是高考考生连续第二年出现大幅度下降。1991到2000年的十年里,全国出生人数为1.59亿。今后十年里全国长成大人的少于1.59亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”有0.95亿人。

　　 3.2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。暂住户口漏报和追求平均GDP导致漏统计,实际不少于55% - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3亿人 = “三十年来的农进城者”大约有5亿人。2010年1月，台湾半导体教父张忠谋透露：8月会打造一座无人化工厂。十年里，产业升级和机器人的逐步推广将驱赶一些中年农民工回乡。许多农进城者是低收入者,年纪大后，身体差,就业难,生活困,看不起病,买不起房,租不起房,最终是侯鸟。农民工受到职业病危害的人数超过1亿。所以，在未来十年内，非新生代大约有0.6亿人将回乡,或退到小镇，或到郊区去,或亡故。在未来十年内，尚未进城的非新生代大约有0.4亿人将进城。说明，十年后，目前的成年人即非新生代的农民工总数减少0.2亿人。十年里,新生代后备军进城接班0.95亿人，非新生代减少0.2亿人，说明十年后的农进城者比目前可能只净增0.75亿人。

　　 4.老居民人口不断减少的故事。一家7人三套房,老居民大多是这样的：2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶外公外婆都是60岁,都没有其他子女。25年后，张三代和李三代结婚，生育张四代。张李这2家目前14人,二十五年后剩下7个人,张三代夫妻最终继承了6套房（如果是官商家庭更多）,到那时闲置房将随处可见。张四代与赵四代结婚后,张李赵韩4家目前28人,最终剩下3个人,张四代夫妻最终继承了12套房。按此趋势,十年后，老居民人口因计生估计减少0.3亿人。农进城者净增0.75亿人，老居民减0.3亿人，说明十年后城市人口可能只比目前净增0.45亿人。

　　 5.新增农进城者大部分是租房，所以，十年后，城市人口可能只比目前净增0.45亿人 / 4人 = 新增性自住需求大约只需要1100万套。

　　 6.CCTV2说，据说全国有60亿平米的小产权房。折合6000万套。相信小产权房大于4000万套，除了非农进城者买走的和闲置的,按3000万套 * 3人 = 0.9亿人的农进城者已购买了小产权房。说明农进城者不一定要买商品房,说明未购房的没有一般人想象的那么多。

　　 7.现有城市600多个,有许多是30年来发展起来的，例如“韶山村变成小城市”,深圳小渔村变成大城市。30年来,城市不断往郊区扩张，例如浦东崛起。30年来，5亿的农进城者中大约有近1亿人是郊区农民原地进城,大量农民房“农转非”，是“自带几套住房进城”。说明农进城者未购房的没有一般人想象的那么多。

　　二.未来十年，结婚性自住需求、租改买自住需求、改善性自住需求只需要2900万套

　　 1.2009年结婚人数为1148万人 * 10年 = 今后十年结婚人数少于1.148亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”结婚人数有0.69亿人。这个数字与上述0.95亿人可以相互印证。6900万 / 2 = 3450万户,扣除已购房的、租房结婚的、无效自住刚需的,可能购房不超过20% * 3450万户 = “未来十年新生代后备军的农进城者”结婚性自住需求大约690万套。除非房价特别低。

　　 2.自住的租改买后，用房增多半套，而且，有的是买正在出租的或原来有人居住的。估计租改买需求（一手房和闲置房）只需要1000万套。除非房价特别低。

　　 3.自住改善性购房后，用房增多半套。而且，有的是买正在出租的或原来有人居住的。估计自住改善性需求（一手房和闲置房）只需要1200万套。除非房价特别低。

　　 4.拆迁100户,可盖出300户，对鸡蛋市场是母鸡增多，供给增多。

　　三. 十年内，城市住房可能新增9000万套

　　 1.2009年底在建的有1250万套。2010年初住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。开发商囤积了大量的土地。地方正俯到2010年底可能欠债8万亿，必然大量卖地。推知今后十年里，扣除回迁的，开发商可能会新建3800万套。

　　 2.住房民生问题严重和公务员吃小灶，导致社会保障房大量建造。2009年建好待售的和在建的有几百万套。2010年计划建造580万套。推知今后十年里合计可能建造3000万套。

　　 3.八仙过海，各显神通。30年小产权房建造大于4000万套。单位自建房、单位职工宿舍也在暗度陈仓。推知，今后十年里,这方面估计净增1000万套。

　　 4.今后十年里,许多小县城还要变成小城市,城市还要不断往郊区扩张，许多郊区农民会原地进城,大量农民房会“农转非”。汽车的普及，地铁和轨道交通的发展，农民房“农转非”大量增多。新的火车站，新的汽车站，新的工厂建在郊区，10年后就变成一座新城。这样的住房增量估计1000万套。

　　 5.十年里，人才、富人移民,可能腾出200万套住房。

　　四.十年后，闲置房将从0.5亿套增多到1亿套。

　　目前城市住房闲置至少5000万套，加上十年内城市住房可能新增9000万套，减去十年后新增性自住需求、结婚性自住需求、租改买自住需求、改善性自住需求只需要4000万套，所以十年后闲置房将增多到1亿套。

　　五.严重过剩的弊端即将显现，房价必然回归理性。

　　 1.目前，城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，全国在建的1250万套，闲置房大于5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。出租空置是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱，这些投资投机房存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。

　　 2.目前闲置房大于5000万套。十年后不但没有消化掉一些过剩量，反而增多到1亿套。目前出租房大约5000万套，十年后自住性租改买后估计减少到4000万套，十年后全国在建的假设减少到100万套，如果不大幅降价,十年后的【待价而沽的投资投机房】可能增多到1.4亿套。

　　 3.十年后，城市化的扩大潜力已经不大，姗姗来迟的都是无效自住刚需。那时，即使降低到单价4000元,可能仍有0.7亿套“城市剩女”。不抢先卖出,潜在的客户是“蚊子”。

　　 4.只要3年，最多5年，严重过剩的弊端就会显现，房价必然回归理性。

　　 4.炒房客寄希望于城市化快速发展，但是，需要担心的却是随着三驾马车中的出口和投资减少，可能引发城市化倒退，农民工回流。

　　一。炒房客寄希望于城市化快速发展，可是农民进城的后来者不多了。请看“农二代”的帖子。

　　　　1.网友稚媛说：“村子里的现状：80岁以上的老人6个，60多岁的夫妇2对，一对50多岁的哑巴夫妇，因打工染上无法治愈的职业病的中年夫妇一对，然后就是周末从学校寄宿回来的孩子也就5，6个吧，都是小学生，加起来不到20人，我跟我妈算了下我们村加起来有200多人，但没有一个正常的劳动力在家务农。”

　　 2.网友lsbj2009说：“从我出生地说起，我们小队（类似全国其他地方的组），约27户人，总人口约150人，和我差不多同年纪的，算80-90年的吧，太小的不知道情况，约25人，独生的少，两个的多......。现在没有一个人是在家务农的，大都在外面建筑工地、工厂普工、初级服务行业等。大都结婚生子了。也有很多举家都在外面打工，现在家里长住总人口约30人。”

　　 3.网友无一魔头说：“现在我们那边的年轻人都外出了，读书的人也少了。地荒了一片又一片。空荡的村子，冷清的街道，孤独的老人。”

　　 4.网友497198678说：“差不多我们这都这样年轻的也都走了只剩下老人孩子因为确实浪费不起一个壮年，在外面干点啥都比在家强。”

　　 5.网友如梦＿空空说：“我母亲的五个兄弟姐妹，没有一个务农的，我父亲的三个兄弟姐妹，也没有一个务农的。这就是现在农村的现状。”

　　 6.网友lxq00803说：“那种劳动强度现在的年轻人再也承受不了，都出来打工。......因为种田不划算，还可能亏本，现在城里能找到工作的人都出来打工了，在家里种地的只有60岁以上的老人和几岁的小孩。”

　　 7.网友Ove520说：“我家也是农村的，现在家乡种地的都是五十岁以上的老人（年龄大了，打工没人要）种些粮自给自足，年轻人大多出门打工，初中毕业就出去的很多。”

　　 8.网友wangxinya860612说：“我们那里，十六岁以上，六十岁以下的青壮年，农村几乎找不到。”

　　 9.网友殇曳说：“都外出打工去了，基本过了16就没有在家的，在老家的几乎都是老年人（朋友笑说来个贼都没有人栏的住），那些土地都荒芜了。”

　　 10.一位网友说：我1978年生，85年读小学一年级的时候，一个班有65个人，一个年级有两个班。现在我读书的那个小学，一年级只有6个人，全校五个年级加起来也只有23个学生。有人认为城里的学生增加了，可是认真统计一下就知道，城里增加的，远不及农村减少的。以前100年可产生5代人，现在却4代人都没有；以前一家最少两个小孩，现在一般最多两个小孩。人口衰减的速度其实会比那些个专家学者估计得快得多！专家们总是说，要转移农村剩余劳动力。可是现在的农村还有多少剩余劳动力可解放？去农村看看就知道，非老即少，能出去的都出去了。

　　二.三驾马车中的出口和投资减少，可能引发城市化倒退，农民工回流。

　　 30年来，是经济大发展时期，兴办大量出口企业，增加信贷，高额投资，大搞工程，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，城市化步伐很快。表面看，再发展下去，会出现刘易斯拐点，即劳动力过剩向短缺的转折点，实际上，需要担心的是，随着三驾马车中的出口和投资减少，可能引发城市化倒退，农民工回流。

　　出口即将减少是共识。投资减少呢？大搞正绩工程面子工程和寅吃卯粮的地方正俯,到2009年底，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，到2010年底可能增至9万亿元。贷款主要以土地作为抵押。正绩工程面子工程大多难以盈利,例如铁公机。还贷资金的大部分来源是卖地资金。房熊市将使得土地经常流拍。每年发出天量信贷,会产生数字不小的坏帐。正俯即将变穷，投资即将减少。

　　出口和投资都会减少，将导致大量的农民工回乡或退到四五线,全国城市出租房闲置房达到1亿套，到时租价房价必然大跌。"

　　 5.房价继续上涨,炒房刚需比就会达到50：2，房价天花板就会出现

　　 2009年，印钞票使得M2增长百分27，GDP增长百分9。就像李四做生意，本钱100万元，到年底一盘点，钱盒里只剩下70万元。对老百姓来说是亏本生意，是收入的负增长，例如，2009年，张三的工资收入增长0.3万元，银行存款被稀释3万元。钱到哪里去了？GDP增长百分10，明的税收增长百分30，暗的铸币税增长百分27。这样的GDP和印钞票，是让老百姓吃“鸡的屁”，是让越来越多的有效自住刚需在等待中变成无效自住刚需。

　　 2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。” 中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，在二线的E市，夫妻2人年收入在12万元以上却没有自住房的很少。

　　【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。

　　【有效自住刚需的首付能力】= 二线的E市总房价150万元 * 首付百分30 = 首付需要45万元。

　　【有效自住刚需的年供能力】= 二线的E市总房价150万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭105元 * 0.07 = 年供需要7.35万元。相当于家庭年收入达到14万元。

　　二线的E市，总房价150万元,则首付能力45万元而且年供能力7.35万元的家庭才买得起。自住刚需们几乎都达不到。

　　 2010年夏,在二线的E市,房价1.5万,炒房刚需比已经达到50万套:5万户,即供是求的10倍。就像王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。

　　如果2011年房价再上涨到2万,【炒房刚需比】就会达到50:2,即供是求的25倍。就像王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】。自住刚需都登不上去,高处不胜寒,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。

　　现实中到底还有多少“钱够了却在等待”的有效自住刚需？

　　 1.在现实中，自住刚需在钱够首付并且有能力月供20年的，绝大多数会迫不及待地买房自住。

　　 2.在现实中，敢于“持币观望”的空军，原来交得起首付而且有能力月供20年的，在房价物价不断上涨，股票下跌，收入增加不多，每年剩钱减少的情况下，有效变成无效，缺口越来越大。

　　 3.在现实中，“钱仍然够却还在等待”的空军凤毛麟角，因为面对100多个铺天盖地的轰炸性的忽悠言论，能够一一识破并且敢于“持币观望”的人可能不到百分1。

　　 4.在现实中，所谓的空军基本上是交不起首付的，或交得起首付却无能力月供20年的。

　　 6.就像传销下线枯竭，自住刚需终将家家无效,人人无奈。

　　在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。

　　总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 6人 = 出租房寄宿房有35万套。在建的待售的5万套。

　　闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！

　　各行各业争先恐后加入开发商队伍，具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。

　　我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有50万套。将家庭月供能力低于1500元、拿不出首付15万元的无效自住刚需全部安排回家过年，高于这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家以1元的价格买一套后，一定会剩余30万套以上。

　　就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了50万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有40万个渔夫将空手而归。

　　如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是严重供过于求。

　　　　因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了50万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有2万个有效自住刚需，供是求的25倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。

　　熊市到来时，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。严重供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。

　　真是一场群众性的“吵房”运动。宣传舆论铺天盖地,街头巷议老太高论,炒房能赚大钱的事家喻户晓,人人明白。结果,就像传销下线枯竭，自住刚需终将家家无效,人人无奈。

　　请苟延残喘的有效自住刚需为了空军的最后胜利,为了多军有人去接最后一棒,为了王石向珠峰8000米顶端做最后冲刺,你们要从大局全局出发,发扬敢于勇于牺牲的精神,加强恐慌紧迫性,义无反顾,一往无前地买房,为倌商作出无私的捐款吧。全体多军和空军的全部希望,都寄托在你们身上了。拜托了,谢谢了,请喝下这杯壮行酒吧。干。

　　 7.对“有效自住刚需”的10年围歼战后，炒房客即将解甲归田10年。

　　炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”，那么供过于求就很明显了。继续上涨，目前全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，城市里出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。每年还在新增空置房，将是有效自住需求的几十倍,房价必跌。

　　 2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？

　　二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万……的速度上涨。投资投机房总数每年以40万套、42万套、44万套、47万套、50万套……的速度增多。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万、5万、2万……的速度减少。再涨下去,投资投机性供给是50万套,有效自住需求是2万户,25倍。

　　房价上涨需要“衣食父母”去奉献，商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到200万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效自住刚需，资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的二线的E市火车站汽车里找到几十万户具有200万支付能力的接棒人?

　　当炒房客只是用嘴巴在炒房的时候，当刚需只是在睡梦中买房的时候，泡沫的破裂就不久了。

　　炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下广东广西福建追剿奄奄一息的“有效自住刚需”的残余。

　　夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好，吃庄稼（有效自住刚需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒，越快速地全军覆没。

　　歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。一片田地里,蝗虫（开发商炒房客）已经吃掉百分90的庄稼（有效自住刚需）,当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被农夫（税务局）当作盘中餐。

　　每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多,是供应增加。拆迁100户的土地可以盖出300户。更新升级的需求是卖出80平米旧房后买入110平米的新房,总需求增加不多。

　　物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。

　　市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母买不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的，手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,成交的只有2人，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，一套卖99999万元，百分100是无效自住刚需,价格还能上涨吗? 夸张是为了大家好理解。

　　炒房客的房子不是自己住的。最终，必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。

　　开发商炒房客的软肋在哪里？许多是三五倍的杠杆投资,银行贷款一大堆,遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了就会资金链断裂，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。

　　价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。

　　 8.批驳“刚需多加上市场垄断,所以房价会不断上涨”的谬论。

　　社会需要一种能够提升国际竞争力的正向的激励机制，财富应该靠实体经济来积累而不是靠资产泡沫。住房对全人类都刚性需求，为何各国正俯最终都不允许“炒房”? 因为炒民生得不偿失,后患无穷。严禁炒民生是世界潮流，哪国炒房不停哪国就会经济落后，落后就要挨打。

　　饮用水比住房更是刚性需求,一周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒水”。食物比住房更是刚性需求,几周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒米”。石油比住房更是刚性需求,工业和交通一小时没有享用,就会全社会瘫痪,但仍然从147美元跌到34美元。

　　东东每月收入2000元,有购买2套大别墅的刚性需求,炒房客能指望这样的无效自住需求来接棒吗?

　　 2010年1月底，海南省三亚市采取限购措施，规定一个身份证只能买5套房。这就是政府对炒房假打击真鼓动的铁证，也是炒房猖獗的铁证。炒作成风后,蒜你狠、豆你玩、辣死你......就出现了。

　　炒房客过分相信凯恩斯所发现的政府这只看不见的手,忽视了亚当斯发现的市场这只看不见的手。

　　垄断就可以把价格拉到天上去吗? 微软的产品够垄断了吧,它还是考虑到用户的承受力了，他知道竭泽而渔会鱼死网破。

　　正俯垄断土地，如果把房价拉到天上去，3600行就没有积极性了，民工租房租不起就回家了。

　　中国正俯垄断土地，可以把价格拉到天上去。你不能垄断西方国家的土地。西方的房价低，美国150万元人民币就买1套别墅。当你把价格拉到每套450万元之后，1套占地15平米的100米建筑面积的只有土地使用权的住房可以换购到3套合计占地450平米的900米建筑面积的具有土地所有权的别墅,许多人才和财富就出国了。中国不就完蛋了。

　　王小广说：“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。”

　　在牛市初期，开发商卖出去的100套房子，有70套被自住刚需买走，30套落入富人的手里。在牛市顶部，因为价格超过绝大多数自住刚需的承受能力，而炒房客已经疯狂，所以开发商卖出去的100套房子，只有10套被自住刚需买走，90套落入富人的手里。囤积燕窝的增多到90人，吃得起燕窝减少到10人，灵敏者先下手为强,价格终于见顶大跌。

　　【住房生产相对过剩】后不得不降价。20年前，老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里，也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。”房子不能倒进大海里，开发商也舍不得，只有降价销售一条路可走。

　　当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，ZF调控了，种植量增多了，就被价值规律拉回到合理价格2元。市场竞争的结果是，房地产业的利润逐步接近社会平均利润。开发商在吃了“苛利烂库”、“有价无市”和“后跑被套”的三大苦果后，最终就会懂得“谁才是真正的上帝”，就会走“薄利多销”（如各行各业）和“先卖为君”（如万科）之路。

　　击鼓传花游戏玩的就是人的贪心，玩的就是钞票，再次上涨就会有54个富人进场玩,可是有效自住刚需就只有2人进了场,鼓一停,有52人灰溜溜地拿着最后一棒！

　　 9.人多地少是个大忽悠。土地更少的日本照样地价房价连跌19年。

　　 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”

　　 2010年初,国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年和2008年，全国房地产供应满两年未建的闲置土地达到14.5万亩。

　　　土地可再生，目前可供拆迁的不计其数,30年一个周期，盖后可拆,拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。2000万人的特大城市是由200万人的中城市发展而来的。200万人的城市再来10倍的人，土地也不缺。

　　世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如钻石、石油、黄金、白银、铜，都是大涨之后会大跌。

　　土地更少的日本照样地价房价连跌19年。世界银行副行长林毅夫说: 日本房地产崩盘时，我的堂弟在东京花5亿日元买的一套房子，后来以1亿日元卖了。1998年后，香港房价下跌65%左右。当时的常用词是一夜赤贫、一贫如洗和百万负翁。以前，日本人和香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。亲眼看到炒房客倾家荡产，不愿意再冒险。

　　　　越南、迪拜的新标本也摆在那里了，热钱获利出逃，地价房价就大跌。中国造已经逐渐失去竞争力，通货膨胀、物价上涨、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高。30年了，我们在体制、核心竞争力、社会和谐、创造力上究竟有什么大进步？对于一些外资而言，在中国投资的环境不如前,盈利率在减小。外资进入速度放缓甚至部分撤离，将会压制中国城市化的进程，土地供应将不再紧张。

　　目前,全国城市出租房寄宿房、闲置房和在建的达到1.1亿套。农村人口进城是为了赚钱而来的。如果炒房炒得农民工租不起房，吃不饱饭，更别说买房了。农民工“蜗居”在合租房里，如牛做马地干10个小时，每年在衣食住行花费后是年光族，那么，许多人就会失去打工的积极性，增强返乡的动力，争取就近就业。城市里大量的住房就腾空出来了。住房过剩就是土地过剩。土地价格下跌，房价必然下跌。

　　 10.冲动是魔鬼。死要面子活受罪。在高位当房奴，按揭还清之后,就是垂头丧气之时。

　　中国人爱赶集，爱跟风，爱凑热闹，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。

　　 30年来，玩过无数的“家家”。炒计划物资，炒走私货，炒国库券，炒君子兰，炒进口汽车，炒城市户口，炒原始股，炒流通股，炒外汇，炒期货，炒普洱茶，炒大蒜，炒辣椒，炒黄金。哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布，哄买火柴盐巴，哄买家电，哄买摩托车，哄装电话，哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在哄买房子,将要哄买......。

　　风水轮流转。30年河东，30年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。禁止炒大米,禁止炒饮用水,禁止炒房子,于是，股市是闲钱的最终的最大的去处,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样没得油水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了。

　　 20年前，一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在，一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。

　　那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢。炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说。炒房伤及珉生，危害经济,不会长久。

　　 25年后,可能让你后悔的事太多了：提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。

　　 25年里，要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市？

　　 25年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族，不能创业投资，永远穷。买房啃四老的话，最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年。

　　 25年后,房子难以租出去,银行不肯按揭了,谁会付全款买入你的破旧房? 要卖出则价格低廉，要等待拆迁不知到哪一年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。

　　含辛茹苦25年,埋头苦干25年,那时还有什么东西能够值得你骄傲? 25年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低。

　　网友老雪豹说：“我认识一个日本人，80年代末泡沫期用2500万日圆买了一套东京的公寓投资。2007年时市值是500万日圆。如果算上利息损失，现价大约时购入时的1/10（他本人原话）。”

　　 11.30年后，住房的9种价值将丧失7种，仅存的土地价值和拆迁价值最终也可能被官商勾结吃掉。

　　 30年后，住房的9种价值除了土地价值和拆迁价值以外的稀有价值、使用价值、脸面价值、户籍价值、保值价值、投资价值、投机价值这后7种价值将全部丧失。为何？

　　 1.30年后，住房严重过剩。目前，一家7人三套房，普通老居民大多是这样的：2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶外公外婆都是60岁,都没有其他子女。25年后，张三代和李三代结婚。张李这2家目前14人,30年后剩下6个人,张三代夫妻最终继承了6套房（如果是官商家庭更多）。目前，全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。10年后，可能有1.4亿套。30年后，可能有1.7亿套。

　　 2.住建部副部长仇保兴说,我国是每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用5年就弃之不穿了。一部手机的寿命是7年,实际使用4年就弃之不用了。一套住房的寿命是30年,实际使用25年就应该弃之不住了。

　　 3.你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄25年以上的破旧房吗? 超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常坏,却因为几十家意见难统一而难以更新。房子成了旧房后，有钱人争先恐后搬到四面八方的地方去住了。25年后闲置大量增多，有住的也是穷人、老人和租户了。物业管理越来越松弛甚至没有了,越住越没档次，越住越没有安全感,越住越没面子。30年后你敢住吗？

　　 4.30年后，城市化已经完成，户口一体化已经实现，30岁以下的人口明显减少，学校生源少。

　　 5.30年后，随着建筑材料的更新升级,随着智能化推广,随着人们审美观念的改变，随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。

　　 6.30年后，供过于求，银行不给抵押按揭，没人接棒，加上环境污染、水源污染、空气污染、沙尘暴、下酸雨、海平面上升、地震等，导致住房价值下降。

　　 7.30年后，住房过剩，物业税已经不少，炒房不再,“城市剩房”就会象“城市剩女”奔三就嫁不出去一样。

　　 8.吃白粉不可能长久，受到客观规律的惩罚，30年后，“投机市场”已经回归为“民生市场”。

　　 30年后，仅存的土地价值和拆迁价值最终也可能被官商勾结吃掉。请听详解。

　　 12.30年后，官商勾结可能把住房仅存的拆迁价值和土地价值全部吞噬掉。拆迁补偿费可能一分钱也没有

　　一. 现在中国城市的旧房为何有拆迁费？

　　因为目前住房具有的9种价值，土地价值、拆迁价值、稀有价值、使用价值、脸面价值、户籍价值、保值价值、投资价值、投机价值，一应俱全。特别是拆迁6层的房子可以盖20层而具有拆迁价值和土地价值。可是，30年后，情况发生天翻地覆的变化，住房只剩下土地价值和拆迁价值。

　　二.30年后，土地价值和拆迁价值为何所剩不多了？

　　因为物业税开征20几年后已经很多，炒房已经成为历史笑料。

　　因为人口减少和不断建造导致住房过剩和闲置可能高达1.8亿套。

　　因为住房降价普及的过程基本完成。

　　 30年后，1个香港的土地最多变成1.1个，因为只能填海。30年后，大陆一个500万人口城市，可以扩大10倍，只要往郊区四个方向一直扩展就是了，所以土地不可能像香港那样寸土寸金，越来越金贵。

　　三.开发商最终会要求正俯对无房户安排廉租房，连一分钱的拆迁补偿费也不愿意出。

　　 1.到那时，目前的半数住房满目疮痍，到处是危房，没人住，没人管，没人拆。开发商没有暴利，漫不经心，慢条斯理。“待拆迁的住房”影响市容，有碍观瞻，正俯心急火燎，逼着开发商发扬爱国精神，为改善市容做贡献。于是，“开发商要求拆迁”变成“开发商被要求拆迁”。

　　 2.未来30年，计生导致人口越来越少，炒房导致住房过剩越来越多，供过于求导致预售行不通，“国际惯例”的影响导致大多不愿意住高楼，高层楼房平均每户只有15平米的土地，开发商拆迁20层的楼房去盖10层的，没有“土地差价”，于是，开发商也跟现在多数行业的老板一样“怪可怜的”，卖房难，成本高，税费多，盈利率在百分10以下。

　　 3.那时，开发商没有吃“拆迁饭”就完蛋了。贪得无厌、无孔不入的官商必然勾结起来炒作“土地贬值论”和“拆迁吃亏论”，导致拆迁补偿费越来越少。事物总是循序渐进的，开发商会得寸进尺的，给的拆迁补偿费会由多变少，越来越少，最终会要求正俯对无房户安排廉租房，连一分钱的拆迁补偿费也不愿意出。

　　 4.在当倌的默认开发商不支付拆迁补偿费的时候，你业主也无可奈何，因为红包的力量是无穷的。因为轰炸式的宣传舆论已经使得大家产生“土地不再值钱”的思维定势，因为几百户分散在东南西北几十个地方，难以集合开会，意见难以统一，乌合之众，一盘散沙，形成不了一股力量去找正俯理论，无力去与开发商抗争。理论和抗争就能够扭转房市里官商勾结的大势吗？

　　 5.从官商勾结永远会存在的趋势看，从开发商永远不会改变的唯利是图的本性看，在开发商已经吃惯了高回报的“拆迁肥肉”之后，那时即使是“零值拆迁”也是低回报的“拆迁瘦肉”，如果是“有偿拆迁”岂不是让人家“吃糠咽菜”吗？市容不堪入目，开发商不干，急的是正俯。所以，“零值拆迁”这种可能性是很大的。我们会再一次看到官商勾结一起赚大家的血汗钱的伟大力量,剩余的土地价值最终会成为官商的最后的晚餐。

　　 6.那时，我们会再一次领会中国特色的神奇，业主会心甘情愿地放弃“鸡肋”。30年后，因为“待拆迁的住房”影响市容，有碍观瞻，正俯为了促进拆迁改造步伐，对待拆迁的住房在减税的基础上仍然会增收一定的物业税。待拆迁的住房，不能自住，也不能出租，还要交物业税，还要交卫生费，还要交水电公摊费，就像身上背着一块石头，早拆迁早解脱。所以，目前的“开发商出红包请求业主拆迁”，在30年后可能逐步变成“业主拿红包请求开发商拆迁”。

　　 13.目前住房的价值计算，不应该超过30年，不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。

　　 1.目前，人们对房价的价值计算基本上是按照70年来计算的，即把30年后的拆迁价值和土地价值也计算在内。但是，未来30年，拆迁补偿费可能由多变少，越来越少，最终连一分钱也没有。对这种未来的情况，在目前，在牛市里，几乎所有的人都不会认可。趋势的力量是挡不住的。在10年后，拆迁补偿费的拐点就会来临，由多变少，越来越少的趋势就明显了。那时，人们一觉醒来，突然发现70年的价值变成30年，价值只剩下7分3。在许多人认可的情况下，在利空被放大的熊市里将导致房价跌跌不休。

　　 2.三十年河东，三十年河西。一个人发39度高烧已经3个月，不可能持续3年。中国的房地产发39度高烧已经10年，不可能再持续30年。以暴利和投机为主要特征的房市，在30年后必然回归到以社会平均利润和居住功能为主要特征的房市。不变的是倌商勾结“吃土地”。那时，吃的是拆迁户的土地。所以，30年后的土地价值和拆迁价值属于“可能失落的价值”，属于“未知价值”，属于“不确定性的价值”，属于“不可靠的价值”。谁能够确保30年后官商勾结的情况根除了？谁能够确保30年后开发商还有暴利？谁能够确保30年后拿到高额拆迁补偿费？所以，目前住房的价值计算，不应该超过30年，不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。

　　 3.新中国的后30年与前30年相比较差别太大了。只说会影响住房的因素，经济发展，人口数量，科技进步，住房用料、住房结构、审美水平，生活习惯，老百姓的消费水平，官员的廉洁程度，分配差距程度，商人的道德水平，民众的精神状态，都发生了很大的变化。说明30年后的情况会有许多恍如隔世的变化。30年后房市是个未知数，未来的变数难以把握，所以，目前住房的价值计算，不应该超过30年，不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。

　　 4.即使30年后还有一些土地价值，也不可能很多，也应该将利润留给接棒者。你连未知的价值也吃掉，没有利润空间，谁愿意来接棒？一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。

　　 5.中国人的收入只有美国人的10分之一。美国目前全国平均房价大概22万美元 * 汇率6.8 = 150万人民币元在美国可以买下1套合计占地150平米、具有永久土地所有权的、建筑面积300平米的别墅。子子孙孙都可以拆旧盖新房。如果扣除后面子子孙孙“N年”的价值，前面30年的价值最多也就60万元 / 300平米 = 以前面30年来说，美国住房每平米相当于才卖2000人民币元。闭关锁国已经成为历史，世界已经变成地球村，国际资金在连通管里来回流动，在“买房不如移民”成为现实的情况下，价值规律会导致中国的房价往这个价格去靠拢，在30年后可能接近了。

　　 14.30年后，税费如牛负重，祸福会颠倒。使用权有70年，但是拆迁后许多人无力再买房，有的房奴在30年后回归到租房里去。

　　正俯有收税不嫌多的特性。30年后，10套住房5套闲置 * 每年2万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙就像头上顶着10块石头，苦不堪言。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。

　　不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，甘心一辈子为人打工，从此与发大财再也无缘分。如果年轻时身无分文的潮汕打工仔李嘉诚在香港当了房奴,哪会有后来的华人首富?

　　在房价低位，物超所值，在房价呈现上涨趋势中，当个房主是个好选择，而目前，“当低价租奴”强于“当高价房奴”。“打工皇帝”唐骏10年来一直租房。我不是提倡永远租房,而是通过计算看清自已是否在犯6000点买股的错误。

　　 2010年夏，在二线城市的E市的二等地段，买一手房100平米，总价150万元（包括税费）。按揭105万元 * 每年还按揭百分7 = 每年需要还贷7.35万元 * 20年 = 总共还贷147万元 + 首付45万元 + 装修、家具、家电等5万元 = 总共花钱197万元 / 年租金3万元 = 【买房相当于交房租多少年】是66年。但是这房子25年后就难看了。有哪个有效自住刚需愿意租用已盖25年的房子?

　　如果你有投资能力,自有资金45+5万元,复利百分10,20年后是336万元 + 20年还贷147万元的钱 - 20年租金（含涨价）100万元 = 【20年以租代买合算额】383万元。平均每年节省19万元。不是说20年都不要买房，是通过计算看出房价离奇到何种程度。

　　房奴里难以出现老板，而租奴里却较容易出现老板。你成了老板,买个100平米的房子是小菜一碟。如果你成了房奴,永远是一碟小菜。

　　 30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。

　　 30岁当高负债房奴 + 30年后房子退休待拆迁了 = 60岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷不到，也还不起，只好去租房。

　　使用权有70年，但是拆迁后许多人无力再买房，有的房奴在30年后回归到租房里去。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。来自农村的人可能最终还是回归到租房里去。

　　　 15.住房降价普及和住房普及率逐年提高具有客观必然性,住房最终会象汽车电器那样降价普及

　　【电视机降价普及的故事】。20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。当电视机供不应求时，价格升高到1万元。大家少买了，ZF调控了，生产量增多了，就被价值规律拉回到合理价格0.1万元。房价的未来趋势,就像手机电器那样,大短缺导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩需要大普及,大普及需要大降价,大降价导致囤积者大亏钱。

　　【手机降价普及的故事】。20年前,一部手机卖3万元，特好赚钱，于是厂家就大生产。市场需求10汽车就冲动地制造出15车,市场需求增大到100车就制造出150车。结果是大过剩。大过剩就不得不走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。从市长、局长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到农民工。单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。

　　【汽车降价普及的故事】。20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。汽车是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现汽车降价销售（＼），买车人数增多（/）的【Х状态】。

　　【渔钩不断缩小的故事】。炒房客是渔夫，因为贪心,渔钩越来越大，最终把鲸鱼（年供能力10万元的有效自住刚需）钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼（年供能力8万元的有效自住刚需）,接着缩小渔钩来钓中华鲟（年供能力6万元的有效自住刚需）。将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。拐点不是年供能力10万元,那就20万好不好? 一样有拐头的时候。难道400万人的二线的E市有40万个年供能力30万元的鲸鱼吗?

　　【住房降价降价普及扩大消费圈的故事】。

　　全国在建的1250万套，空置房大于5000万套，出租房大约5000万套,合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。

　　在漫长的熊市里，因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起200万元的买走后，开发商就要开拓买得起180万元的消费市场。呈现200万元、180万元、150万元、130万元、100万元...的降价普及趋势。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？目前，全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。难道不卖出就能赚钱?

　　 2012年以后的降价普及是，炒房客只卖不买，自住刚需按照口袋大小排队买，没有轮到的租房在等待。就像高考后的录取，考上清华北大先走，最后的上大专。

　　站在远处看年线图,房价可能是一个抛物线图型。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.6万元,1.3万元,1万元,0.9万元。

　　【住房普及率】,是指有房户占城市总户数的比例，必然呈现40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趋势。准有效自住刚会看到，连5年后进城者的住房都在炒家手里了,房价已将未来10年的通货膨胀也透支了,未来的价格会低于目前价，坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信【住房降价普及】的必然性，坚信【住房普及率】逐年提高的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。　

　　 2010年5月底,《求是》发表李克强的文章，强调我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期。我看,房市也会调整结构,政府会担负起社会保障性住房的责任。这会使得【住房普及率】逐年提高。

　　 16.房市是如何降价普及的？房价是如何寻找【买卖双盈的价格平衡点】的？

　　【乡村公交车如何寻找价格平衡点的故事】。李四保开辟了县城到张家沟去的公交车线路。开头票价3元，乘坐率百分130，人满为患。几次提价到10元，乘坐率下降到百分20，生意难以维持。李四保坚持不降价，结果亏了不少钱。不得不降价到8元，乘坐率也只有百分40，无法盈利。司机说：“没关系，随着乡民的收入水平提高，乘坐率会越来越高。”李四保说：“卖家等待买家10年，那是找死。及时主动降价才能扩大消费圈。”于是，再次降价到6元，【买卖双盈的价格平衡点】终于出现了，皆大欢喜。

　　假设。2010年。有一个二线城市的房价是1.5万元。自住刚需只有10家，购买能力分别为1.7万元、1.5万元、1.2万元、1万元、0.8万元、0.5万元、0.4万元、0.3万元、0.2万元、0.1万元。他们都没有住在马路上。有投资投机房12套，其中闲置2套。

　　假设。2011年9月。继续上涨到2万元，在中途那个购买能力1.7万元的购买了，其他自住刚需全部踏空，9人。清点后得知，投资投机房13套，其中闲置4套。多军苦口婆心地劝导自住刚需来接棒是没有用的，因为他们绝大部分人口袋里的钱确实不够。最高有效自住刚需的只有购买1.5万元价格的经济能力，即使房价在2万元不涨不跌，他需要10年才能追到2万元。炒房客等待这些买家是不现实的。

　　假设。2012年1月。大家死了也不卖，高位横盘，价格总是2万元。先知先觉者发现，击鼓传花里一个自住刚需也没有，于是【降价普及运动】开始了。

　　假设。2012年3月。价格下降到1.5万元。那个购买能力1.5万元的购买了。

　　假设。2012年6月。价格下降到1.2万元。那个购买能力1.2万元的购买了。

　　假设。2012年9月。价格下降到1万元。那个购买能力1万元的购买了。

　　假设。2012年12月。价格下降到0.8万元。那个购买能力0.8万元的购买了。

　　假设。2013年3月。清点后得知，投资投机房10套，其中闲置5套。因为没有成交量，价格不得不下降到0.7万元。可是，那个购买能力0.5万元的仍然买不起。

　　那时，如果你在0.8万元还是不抢先卖出，等待你的是那个购买能力0.5万元的。等到那个人购买能力增大到0.8万元，需要好多年，而且不一定是你的，因为有10个卖家在争先恐后。

　　总之，自住刚需等待就是胜利，炒房客等待就是亏钱。

5年后开发商发愁，10年后炒房客发愁，30年后房奴发愁

　　 17.老事件总是虎头蛇尾,新事物会扬弃,历史在曲折中前进,对未来要有信心

　　一个80岁的老人跟我说过,他经历的大事件少说有一二十件,每一件都是开头和中间轰轰烈烈,势不可挡,当你感觉到很痛苦,很绝望的时候,总是突然间大改变,原来甚嚣尘上的东西一夜之间消灭得无影无踪。

　　日本侵略中国,一些人以为永远是小鬼子的天下了，于是当汉奸的不少,到第8年还是极悲观的,突然有一天说,他们无条件投降了,至今也没有再发生日本来烧杀抢掠的事。

　　 1946年国共开始战争,一些人以为国军实力强,这战20年也不会结束,第4年,连海南岛也打完了,至今也没有再发生国共打大仗的事。

　　 1951年朝战开始,一些人以为美国为首几十国的联合国军实力强,这战50年也不会结束,可是几个战役打下来后,美帝吃亏,不得不以三八线为界停战,至今也没有再发生朝战的事。

　　 1957年到1959年数以十万计的人被打成右派或右倾机会主义,一些人以为这帽子要戴进地底下去了。可是,文革一结束,统统平反,其中老朱当了总理。

　　 1966到1976年的文革中，一些人以为老毛是神仙，被打倒就会100年永世不得翻身，于是自杀。其实，挺过10年，一切都拨乱反正了，而且因为不得民心而至今又过了34年也没有再发生文革运动。其中老江当了老大。

　　在1976年之前,本身是知识分子的老毛把知识分子定性为“臭老九”。那是个知识不值钱的时代，“造原子弹的不如卖茶叶蛋的”。绝大多大学文化的人生活在社会底层,一些人以为一辈子都不会有出息了,谁知1984年后老九变成老大。其中老胡老温进了中南海。

　　 1968年后知识青年上山下乡,熬到1974年前后,许多人以为这辈子永远不可能回城了,就在农村找农民结婚了。谁知1976年四人帮一倒台,都可以回城了。结果,拖家带口的不少永远在农村了。

　　不管河湖港汊多么浊水涛涛，最终还是后浪推前浪地汇入大海。

　　不管波涛多么汹涌，只要在高处看，浩然大海还是那么安然。

　　不管历史多么曲折，只要往前方看，历史车轮还是滚滚向前。

　　不管中国多么热衷于炒民生，他国都不炒,最终落后就要挨打。

　　不管中国多么爱搞运动和活动,哪一次不是虎头蛇尾,草草收场？

　　炒房其实是中国一次史无前例的舆论大轰炸的全民总动员的大炼钢铁式的群众运动而已,注定要以得不偿失、祸国殃民而被历史所唾弃。

　　土地住房被当做地方正俯的印钞机,土地房产局长是印钞分厂厂长,开发商只是高薪的印钞车间工长而已。不管当年日本炒房多么牛气，只过了5年，“再不买就永远没有机会”就成了一句屁话。最终上帝的清算让你得不偿失，悔不当初。

　　世事没有永远，天下没有不散的筵席，阿凡达再好看也不会永远排队买票。骗得一时,骗不了一世。中国缺乏战略思维，正俯最终扭不过民意、美帝和上帝。本轮房价恶炒已经8年，满10年后可能消停。一阵台风过后，一切归于平静，疯炒房价就会像日本那样不再发生了。

　　　 18.不要理睬炒房客的泼冷水,只要你达到本市平均家庭收入水平,你最终一定会拥有自己的住房

　　 1950年,有一个小青年,看到少数幸运者拥有自已的土地和住房,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1960年,有一个小青年,看到少数幸运者穿着机织新布衣和能吃饱饭,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1970年,有一个小青年,看到少数幸运者当工人吃皇粮和每天有吃到肉,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1975年,有一个小青年,看到少数幸运者戴手表,骑自行车,听收音机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1980年,有一个小青年,看到少数幸运者穿的确良衬衣,看电视机,听三用机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1985年,有一个小青年,看到少数幸运者在用钢筋水泥盖二层楼,在做生意开作坊当万元户,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1990年,有一个小青年,看到少数幸运者手拿大哥大（砖头模样的单功能手机）,骑摩托车,看到大城市在炒股,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 1995年,有一个小青年,看到少数幸运者在上大学,花大钱买城市户口,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 2000年,有一个小青年,看到少数幸运者买家用奔腾二电脑,在家上网,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 2005年,有一个小青年,看到人家在开小轿车,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。

　　 2010年,有一个小青年,看到人家在城里买房,羡慕极了。炒房容泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。

　　目前，全国在建的大约1250万套，空置房大于5000万套，城市里有3亿人自己没有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大约5000万套，合计全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。每年还在新增空置房,不要说清洁工,连蚊子的房子也盖好了。所以,只要你达到本市平均家庭收入水平,你最终一定会拥有自己的住房。

　　你需要买房,他需要你口袋的钱,你急他也急。他现在标价160万,你只能买得起80万的房子。经济在发展,商人要赚钱当然需要扩大消费圈,降价普及是不以人的意志为转移的客观经济规律。等到买得起90万元的人也消灭了,他就来盯着你的口袋了。那时,你是上帝,是衣食父母。

　　安慰刚需的人说：住房会有的。为什么他会这样说？因为他经常看到老太婆在下午到菜市场买便宜货。

　　 19.如果房价再次上涨,鸡犬升天,你会恐慌吗?

　　市场加速上涨时是大炒家逃顶时。我经历过的下跌过半的股市行情,在10次以上。每次见大顶,都是2010年初房市这样的疯狂气氛,所以我笑看场面,坐怀不乱。新股民怕跌,老股民怕涨。意思是,新股民见大跌赶快跑,老股民见大涨赶快跑。

　　失控而飞奔的汽车,车上的人命大，还是在路旁观看的人命大？

　　已经快要没油了却仍然不肯降落的飞机,机上的人命大，还是在陆地上观看的人命大？

　　疯狂奔跑24小时还不肯休息,还不相信是上帝所驱使,会不会死亡?

　　锅里的水温天天升高,却不肯跳出来,会不会被煮熟?

　　房子已经是传销中的一个道具。房子已经是击鼓传花中的一朵花。房子已经是6000点的中国石油股票。房子已经是147美元的石油期货。房子已经是用杯具装着的半是泡沫的次品啤酒。

　　在上证6000点的时候，股托忽悠老百姓进场。他们的口号是没有最高，只有更高,死了也不卖,他们操纵舆论工具嚎叫着会升到10000点。结果大家都知道了，当你忍不住进场之时，就是利益集团大笑数钱之日。高价房奴是被人骗了还帮人数钱,负翁是被人骗了连帮人数钱的机会都没有。

　　在2000点，没买股票而踏空。在6000点，不该后悔的时候买了是更大的错误。左边挨了一个耳光，右边又挨了一个耳光。

　　房价从2002年后已经上涨百分500，目前房价相当于股市6000点，如果当时不是6124点见顶，而是涨到10000点，也会回落到3000点。　　