重庆地产 鸢飞
两个成都地产记者用一周时间为我们展开一个从未被注视过的重庆地产
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重庆、成都，这两座城市精神层面的对垒使它们永远胶着在中国城市发展史的话题中心而不得自拔。
它们互相对视、论战，然后合作、联盟以及划为一体。
事实上，成渝两地的关系正如王志纲《双城记》所描绘的“如同一母同胎的兄妹一样，虽然已各自独撑自己的天空，依旧保持着剪不断理还乱的‘亲缘’关系”。他相信在西部开发的未来岁月里，这一对“双城”必然会携手成为一道亮丽的风景线，并将巴蜀文化的优势发挥到淋漓尽致。
果然，10月20日，作为国家通讯社的新华社报道称：“中国近日将成渝经济区纳入了国家‘十一五’前期规划。经济学家指出，成都和重庆在未来5年的密切合作，将使成渝地区成为能与长三角、珠三角、京津唐相媲美的中国第四大城市集群。”
不过，自重庆直辖以来，双方政府层面的勤勉与民间话语界的碰撞虽在外人看来不过是“挠痒”，但却每每“挠”到“痒处”。
重庆火锅和成都酽茶交汇出的双城记在地产行业仍将继续。如今，成都地产市场上出现的“龙湖”二字正让重庆业界兴奋不已，又马上有好事者翻出重庆地产史书，指出成都武城集团的“芳草地”早已是重庆家喻户晓的名牌项目……从GDP到城市名片，从多如牛毛的排名到地产资本的互相进入，都只是为成渝经济区纳入“十一五”规划增添着可读的剧情。
记者走访重庆7日，本意只是参加重庆最具影响力的地产品牌———龙湖地产2005年度销售总额超过20亿元的一次庆典活动，却发现了一个成都地产人从未注视过的重庆地产，这个每年以20平方公里至25平方公里急速扩张的城市，背后所蕴含的是一个不具有普遍性的、非常典型的房地产市场。
从城市扩张到土地供应，从企业发展到产品结构，从消费群体到业界圈子……重庆地产也似乎正在为这个不寻常的市场在全国城市群中寻求一个恰当的“封号”和地位，而对于成都这个新鲜的市场，初入成都市场的重庆开发商也正在为自己寻求一个精神层面的立足点。而身在其中的重庆人，也正在为中国楼市提供着一个独特的看板。
“4小时成渝”的距离即将随着高速铁路的建成再次被缩减一半，重庆地产需要什么封号也许已无暇顾及，处于快速发展的两大市场，在“成渝经济区”的合作背景下，我们只是愿意为成渝房地产市场提供一些相互借鉴的机会和思想交汇的论据，并且为你展开一次别样的重庆地产发现之旅。 本报记者 刘洵
老杜别哭
作者：李洁（重庆隆鑫地产副总经理）
唐朝有一个诗人名字叫杜甫
写诗写得好挣钱却很少
住着一个破茅屋在成都
忽然一天刮大风
刮倒了老杜的破茅屋
急得老杜 急得老杜 急得老杜
急得老杜大声哭
安得广厦千万间
大庇寒士俱欢颜
老杜老杜你别哭
我们为你造房屋
星移物换转眼过去又过了好多年
老杜得茅屋已成为今天人们的纪念
他在风中他在雨中的那声喊
时时回荡在我们 我们耳边
安得广厦千万间
大庇寒士俱欢颜
老杜我好佩服
早就为我们指明了路
老杜你别再哭
看看我们造的房屋
（记者在渝采访时偶得在重庆房产开发商间流传的一首歌词，从这首歌词里可以看出一个重庆开发商对地产开发的抱负和对成都的微妙感情。///呵呵,好一个微妙的感情,明明就是敲不起成都.
撤离渝中半岛
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渝中半岛是重庆市的中心城区，地处长江和嘉陵江的汇合处，三面环水，依山建城，风光独秀，人杰地灵，是一座美丽的江城，一座雄伟的山城，是长江上游一颗明珠。
渝中半岛是重庆市的政治中心。中共重庆市委、市人大常委会、市人民政府、市政协委员会和驻军领导机关均驻在渝中区……
最重要的是，渝中区是全国建筑密度最大的一个城区，只有9平方公里的渝中半岛，高层建筑有300多栋，直接导致道路压力大，供水紧张，管线铺设难度大等“城市病”。而只有0.92平方公里的解放碑日均人流动人口超过30万，重大节日人口流动量达80万。专家透露，由于人口及高楼密集，渝中半岛已经形成了热岛效应，每天的平均气温约比周边高一度。就像一支快被挤爆的水管，渝中半岛急需分流！
今年年初，渝中半岛新一轮8大功能区划分全部敲定。在这份详规中，解放碑被单独划为一区，功能以商贸、商务为主，规划总用地面积约92公顷，规划总人口3.6万人，将比现在7万的常住人口减少了近一半。重庆市常务副市长黄奇帆说：“渝中半岛的建筑总量要减少150万平方米，主要是减小建筑密度，留更多的广场和绿地给市民。”作为重庆的CBD核心区，渝中半岛一旦涉及建设和人口分流，重庆的商业格局、住区格局就面临重组。政府在江北城储备了大量的没有开发的土地，非常适合新建CBD项目。而且，江北城与解放碑只有一江之隔，虽然目前交通不方便，但是政府已经架设或在建三座大桥、铺设轨道交通，这样，江北城就能从不便利变得非常便利。江北城的规划，强调了土地的混合使用，不光有写字楼，还有住宅、商业配套、大剧院等文化设施，这样就会使江北城CBD24小时充满活力。而北部新区的建设指标，为一大批优秀的外地地产商带来了商机。国内IT巨头联想控股旗下的地产公司“融科智地”、依靠连锁品牌迅速扩张市场的“阳光100”与“奥林匹克花园”、在北京创造豪宅销售奇迹的“棕榈泉”、立志做写字楼专家的“香江国际”等企业纷至沓来。这些远道而来的地产巨头们一入渝，就显出了霸气，北部新区9个号称“九大金刚”的占地500亩以上的大盘多为他们所有。重庆奥林匹克花园的3300亩项目是其中当仁不让的巨无霸。如今，地产项目占地总和已超过1万亩。
除了炙手可热的江北，南岸区、大渡口区、杨家坪也不甘示弱。重庆大渡口区投入高达180万元的商圈规划总用地面积为81公顷，建成后是重庆商圈中的“巨无霸”；南岸区商圈面积在原有基础上陡增近3倍，增至60余万平方米，形成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈。更重要的是，五年内将打造三条步行街；杨家坪商圈步行街占地18.9公顷，步行面积达5.5万平方米，一时被称为重庆主城现有最大的步行街……
几年来，重庆购房者在城市变迁中，开始发现他们的置业机会和置业选择逐渐丰富了起来，重庆的富人区已从当年龙湖地产取得巨大成功的新牌坊向北延伸，而且越往北越“贵”；而在南岸，融侨半岛3000亩的造城计划还在实施当中；在杨家坪、大渡口，无数新建商品房项目也开始打着新兴商圈和轻轨沿线的招牌大打广告招徕买家……商业和品牌开发商的聚集，成为重庆新兴组团片区火热的原因。除了龙湖地产的“天街系列”，在重庆的几大城区内，都已经初步形成了这类聚集人气的商业项目，这也为重庆购房者选择新区置业提供了可说服的基础。
对于正在撤离渝中半岛的重庆人而言，住在这座城市的哪个角落已经不再像从前那样有着巨大的心理落差，向北，还是向南，只是选择生活，而不再是被生活选择
“葡萄状”城市的地产梦想
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如果说成都近年来东、南部城市副中心的发展更多是为了城市功能的扩大和附加，那么重庆快速的多组团发展则更能让我们看到一个特大型城市突破地貌禁锢，发展城市容量的强烈愿景。重庆城市的发展历史，就是突破山水限制的历史。大重庆是一个极其巨硕的概念，从某些方面来讲，它已经成为全球“第一”大城市，面积达8.24万平方公里，比有些省还大，更比许多国家的面积还多。它辖15个区、25个县(市)，3100万人口中有2000多万是农业人口。而我们如今所看到的重庆，正在从渝中半岛高密度的旧城中心发散开来，已经基本形成了一串“葡萄状”的多中心组团发展格局。
“葡萄”的生理
多中心重庆的扩张梦想
2004年底，《重庆2020———都市区城市总体规划(2004-2020)纲要》公示天下，与成都城市格局完全不同，这份《纲要》将主城区的城市空间结构定位成“一城五片、多中心组团式”，主城被划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。组团式的空间结构被保留下来。
在位于朝天门的重庆市规划展览馆中，记者看到了一个超大规模的重庆都市区总规划模型，在沙盘上显示的都市区范围，包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区等9个行政区。按两江四山的城市格局，重庆主城分为中、东、南、西、北五大片区，各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，城市功能齐全，设施完善，居住和就业平衡，具有中心凝聚力和自我生长力，是一个相对完整和独立的城市。片区包括若干组团，组团之间为公园绿地郊野公园、农田、大型交通设施等。
如果说成都的组团化发展是政府对城市功能分区的一种定位，那么重庆的组团化发展则更像是一种源于地貌本身特性的“不得已而为之”。
“葡萄状”的城市发展结构，使得重庆在未来其发展的过程当中，将形成许多“次城中心”，各个组团也将在此过程中，形成混合型的、功能配套设施齐全的独立“城市”。同时，市区周围的小城镇也将在这个过程中，逐渐形成新的小城市。在与重庆地产界的多次交谈中，重庆开发商不约而同提到了一个问题，各个组团的形成，虽然形成了多个“次城中心”以及新的独立“城市”，但是各组团之间的联系，则在独立后显得尤为重要，城市在领土、功能扩充的同时，交通对组团发展的服务性作用就将凸现出来。
“4小时重庆，半小时主城”，这是在重庆听到最多的口号。“8小时重庆”工程刚刚完工，重庆现在的目标是在2020年形成3600公里“三环、十射、三联”高速公路路网，从任何一个县到主城区只需要4小时，从主城9区到市中心不超过半小时。应该说，在重庆，房地产只是作为城市扩张的一种媒介，而这种扩张如果还需要持续下去，交通纽带的顺畅，将成为这座城市永远的课题。
“葡萄”的生长
城市向北，大举圈地的背后
如今，我们所看到的重庆，是一个正在经历着房地产业爆发式增长的城市。
有人说，在城市经营的层面上，不同于成都市政府近年来大刀阔斧地进行城市形象品牌建设和土地经营推广，重庆的新区土地往往是被大型房地产企业盘踞、开发之后，土地的增值效应才显现出来。在城市经营功能上，重庆市政府显得并不高调，有时甚至让人感觉不到这只“手”的存在。也许，正是这样的区域发展特征，反而让各路豪杰看到了重庆未来城市扩张后房地产业发展的潜力。
跟新政下不可避免的楼市暂时冷淡相比，是众多外来企业依然趋之若鹜地进入重庆，拿下大片土地准备打造中高档楼盘。11月中旬，万达集团高层几次赴渝磋商签约事宜———万达集团准备投资40亿元改造南岸珊瑚村170余亩旧城，建成78万平方米的万达商业广场。今年初，世界500强企业之一、港资大鳄和记黄埔地产竞买下北部新区B17路西侧地块，该项目对面是中国企业500强上海绿地的地块……
而在北部新区，融创集团、联想等强势资本早在去年就将“城市向北”这句口号深深地植入重庆人的心底。这仅仅是外部资本进入重庆房地产市场的一个缩影。
2003年前后，融侨、天江等外来军团蜂拥而至，抢滩重庆，掀起第一波投资开发高潮。今年以来，外地地产大腕或行业巨头投资重庆房产的消息更是接二连三：除万达外，瑞安集团、上海绿地、复地、北京天鸿、中石油等企业接踵入渝圈地……有消息称，目前包括广州合生创展、万通等房产大腕，也在重庆四处搜索合适的地产项目。
“葡萄”的滋味
成渝经济圈日渐成型
与成都不同，重庆将国土局和房管局合二为一成国土资源和房屋管理局，12月3日上午，该局市场处处长曾强接受本报记者近3个小时的专访。从固定资产投资额到房地产供销比例、从房价的升降起伏到土地供应政策，曾强用一系列庞杂的数据描述了自直辖以来重庆房地产市场发生的巨大变化，一切都是信手拈来。
近年来，重庆房地产投资呈直线增长。1996全市房地产投资不到40亿元，而去年这一数据已经被刷新为393.09亿元，预计今年投资总金额将达到450亿元；2000年全市房地产销售面积为709万平方米，去年这一数据也已变成1918万平方米，其中主城区1209万平方米；今年1到10月，主城区的楼市供应量为1066万平方米，其中销售量为888万平方米。
不能用成都的房价水平去衡量重庆，今年前10月重庆主城区均价为2650元/平方米。在成渝两地都有房地产项目开发的华新国际对两地的差别认识最为深刻，同为两地企业负责人的范海承认重庆每平方米房价至少比成都低500~800元，重庆当前的楼市发展水平正如前两年的成都，重庆正在从原有的纯工业化城市向国际化都市转型。
退出第二产业，发展第三产业，“退二进三”是重庆城市发展最热门的口号，房地产业是重庆的重点发展产业。《成渝经济区发展思路报告》也再次明确，成都优势在于高科产业、城市底蕴、休闲文化以及人居环境，重庆则有着强有力的工业基础和产业优势，两者形成了很好的互补型关系，“十一五”规划草案对成渝经济区的确认即是对其重要性和合理化的认同。
城市发力 土地开闸
尽管土地供应量的多少并不能直接说明问题，但成都的土地供应量显然没有像重庆那样阔绰，因为后者已经在使用“万亩”作为计量单位了。
在重庆人心目中，已经习惯了黄奇帆———这位来自于上海的常务副市长的数字化表达：“根据重庆的发展规划，到2010年，重庆的城市化率要从现在的35%提高到50%。将有1.2亿平方米左右的住房需求。而未来5年内，重庆至少还要建1.8亿平方米住宅。”重庆正在实施自己宏伟的新造城计划，庞大的土地供应量已经表达出了政府在城市化进程中的作用和立场。
今年7月，重庆市九龙坡区把2.8万亩土地推向了市场。截至10月中旬，推出的2.8万亩土地已经所剩无几。日前，重庆借亚太城市市长峰会之机集中放出1.8万亩土地供应市场！
今年10月份，重庆土地供应市场可谓创造一个历史新高：10月20日秋季房地产交易会上，主城九区的39块共约1.9万亩拟供应土地进行了推荐和展示。据悉，这是重庆市最大一次土地展示活动；就在房交会开幕的前一天，10月19日，茶园新区展示四宗地共6700亩，其中一块面积达4656亩，成交价格为14亿的天价地块被重庆本土开发商一举拿下，这是主城有史以来出让的最大商业地块；10月9日下午，重庆市土地交易中心集中推荐19宗地块，总面积达13991亩，最大一块土地达到了3268亩，据说这是重庆市自2001年7月土地市场推行招拍挂以来，首次大规模公开向开发商推荐土地。
对于如此规模的开闸放水，已经有业内人士提出担忧。但重庆国土房管局有关人士在接受重庆商报采访时表示，“开闸放水”是市政府很有计划的，是严格按照国家规定和市场供需的“开闸”。尽管大规模的土地有利于开发商做整体规划，从城市经营的角度判断，动辄千亩的土地供应方式并不能将土地价值最大化，但这样的土地供应政策带有招商性质，解决就业率、提高城市GDP、加快城市化进程，这都是土地政策背后潜藏的重要目的
///成都人热情期盼着成渝经济区
暗战渝都 外来户对局本地人
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成都楼市从上世纪九十年代初华新国际进入这座城市起，已经喊了十多年“狼来了”，如今，狼们不但没有走，反而越发凶猛。2004年以来，这座城市500亩以上的地块几乎全被外来企业收入囊中，外来企业的开发量和销售额占去市场总量大半河山。
在最近一期“重庆市房地产开发企业50强”榜单上，前十名中有八家是清一色的本土企业，而前三名仍然被重庆地产的“传统三强”———华宇、金科、龙湖所把持，这与仅仅“4小时”之隔的成都楼市外来大鳄呼风唤雨的情形似乎大相径庭。
“从价格来看，重庆楼市只能算国内二线城市，但要论开发企业结构，重庆本土企业的话语权显然高于外来企业。外来开发商，在重庆有些水土不服。”金科集团副总裁张雪樵认为重庆是西部地产的一个特例，在这里，外来资本显得并不是那么强势。
重庆本土企业和外来企业加起来上千家，过的日子当然也就不尽相同，相比成都地产界外来企业强大的影响力，重庆的外来企业似乎目前还处在一个增添市场活力的“鲶鱼”角色定位上，然而，这样的力量目前虽不强势，但却足以让重庆地产界精神为之一振。不过至少在目前，市场的主导，仍然是重庆的本土企业。
作为一座山城，重庆始终作为一个战略上易守难攻的“大后方”而存在，而这个独特的城市，如今也让外来开发商尝尽“攻城难”的痛苦。国内一线开发商大多来自京、沪、深、广，这些来自平原城市的军团初到重庆之时，总要花上更多的精力去了解这座山城，这也便不难理解为何同是来自“山城”的港资企业能够率风气之先早在十年前便打入重庆市场。隆鑫地产副总裁李洁说，香港企业对重庆有种天生的亲切感，这与城市地形有关，与城市品格有关，更与整体市场有关。目前港资企业占重庆外来投资的份额之高，堪称西部之首。
也许，以成交面积和成交金额为主导的“重庆市房地产开发企业50强”榜单似乎并不能说明一切，房地产开发的周期性决定了这个榜单的“先来后到”原则。但记者在实地考察中，仍然发现外来品牌在重庆购房者心目中并不十分吃香，对于外来开发商，有这样一种指责，那就是他们的大举涌入，引起了重庆的土地价格和房屋价格的快速上涨。其中，最让本土开发商感到不服气的是，重庆北部新区离重庆的中心地区相对偏远，地价较中心便宜了很多，但是外来开发商修建的楼盘的售价却比本土开发商修建的房屋价格高出了一大截。
重庆广告人李进认为，重庆近年来的房地产发展，很大程度上是在帮助政府偿还以前城市建设拖下的账，谁能主导一个新区的开发，谁就是老大。而这一点重庆本土企业无疑占据了先机，比如拓荒江北的龙湖。而能够在重庆占据有利地位的外来企业，也无一不是在进入这个市场之初便抢占了这座城市最有潜力的市场空白点，和黄、融侨、珠江都是如此。
对于“鲶鱼”的定位，重庆早期外来开发商起到了一个很好的榜样。但是，他们甘心吗？
张雪樵把外来企业适应困难的症结归为重庆市场的特殊性：“比起其他西部省市的居民，重庆人更喜欢实实在在的东西，外来开发商进入重庆，往往沿用自己以往的宣传和定位策略，重庆人不喜欢‘空了吹’，就算你的广告宣传如何天马行空，销售现场如何富丽堂皇，一旦不合胃口，便没人捧场。这是外来企业在重庆‘叫好不叫座’的主因。”
龙湖地产目前的眼光是全国市场，不夸张地说，他们在重庆的品牌效应已经上升到城市名片的高度。他们认为，重庆本土企业之所以取得这样的成就，很大的一个因素是从企业建立一开始就有浓厚的品牌意识，在市场占领的角度取得了先机。
张雪樵说，重庆本土运作得比较好的几个企业都有一个共同点：目光长远，入市之初没有急功近利地为快速套现扩大规模而损失品牌形象。金科在1999年开发的第一个楼盘，直到现在，仍然每年在针对其住户做服务满意度调查；而龙湖的第一个项目龙湖花园，直到现在，仍然恪守着当初的物管服务承诺。
而几乎所有的重庆开发商都不约而同地认为，重庆的企业，可以说是最好学的一个群体，重庆的地产开发从模仿开始，把发达地区或国外地产开发的精髓照搬到重庆，一方面加快了开发节奏，另一方面则不断地在模仿中实现创新。张雪樵则对记者说，金科拥有万科几乎所有的项目管理、企业管理和运作流程的文档，这些都是不可多得的宝贵经验。在企业管理上，重庆成功的开发商几乎都实现了真正的流程管理，而不像一些外地企业那样，统统老板说了算。在龙湖，掌门人吴亚军就对项目工程系统方面没有过多的发言权；而在金科，即使销售现场出现了一只苍蝇，也会依照“层层问责制”最后让企业高层也难逃批评……
成本控制，也成为重庆开发商主导市场的一招“杀手锏”。记者了解到，重庆开发商在成本控制上细化到了采购的每一个细节，对于一些比如河沙、树木之类的没有绝对参考价格的东西，会一分一厘地尽量控制价格，而在材料代替品方面，也极为注重效果和品质差异的掌控……张雪樵说：“地价在攀升，材料在涨价……而重庆的房价保持在这样的水准，重庆开发商成本控制的功力堪称全国之首，而外来企业一旦掌握不好价格上的平衡，就会表现出水土不服。”
2005年，地产新政后的重庆楼市，中国地产排行榜上名列前茅的“外来军团”大举挺进———
上海绿地入渝吞地780亩。
上海复地在金开拿地400余亩。
同景集团正准备启动3000亩大盘招兵买马。
今年上半年，香港瑞安集团为了参与重庆化龙桥片区的改造工程，斥资100亿元。而早在几年前，香港裕汇集团的棕榈泉在北部新区圈定1200亩土地、保利集团一举拿下3200亩土地，联想控股的融科智地开发公司一举吃下1000亩地皮，奥林匹克花园占据3300亩土地。
此外，中国石油、山西煤业、北京天鸿、国美、康佳等企业也将资金注入重庆，各自拿下中意的项目。浙江春风控股集团、北京的宝田地产等开发商加紧开工，新盘将很快推出。
另一方面，万科王石、万通冯仑以及华远的任志强也纷纷悄然入渝。统计资料显示，2004年上半年，外地流入重庆房地产市场的资金高达1.2785亿美元，同比增长11倍。到2004年10月底，有大约10亿元人民币的外资进入重庆房地产市场。在这些外来资金中，港资是最大的外来军团，占地产外来资金的80%以上。
不甘只作重庆楼市“鲶鱼”的外来军团开始发力！本土开发商仿佛一下子觉醒过来，龙湖拿下了1600亩的蓝湖郡，建工集团也顺势抢下1000亩的未来城。
一时间，江北和南岸的土地资源，突然变得炙手可热，而本土和外来资本的暗战也在今年陷入明刀明枪的混战。
重庆业内很清醒目前的状况，他们认为，下一届“50强”的榜单，外来资本将极有可能强势上位，被挤掉的，则将是日子越来越难过的中小企业。但是在重庆市场上，房价目前还是主导因素，以重庆江北欧式一条街附近的地产项目来说，因为毗邻江北观音桥商圈，开发商拿地的价格大致在200万元／亩，而此处的房屋销售均价大致在3700元／平方米左右；而在北部新区，外来地产商拿地的成本大致在60万元／亩左右，可是棕榈泉精装修的房屋售价却卖到了5500元／平方米……如果外来开发商不向重庆本土企业好好学习怎么控制成本，最终还将落败。
张雪樵指出，外来地产企业为了能够打动本地的消费者，不仅要靠品牌的号召力，还要在产品创新、成本控制和多样化上下更大的功夫，重庆这个市场很现实，有地不代表一切
金科 创新才是关键优势
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“龙湖的服务，金科的创新。”金科集团董事、总裁谌俊宇喜欢用这样的文字来给自己企业定义。谌俊宇亲自带领记者参观了中华坊项目，而随后的话题正是从金科的“创新”开始。
谌俊宇认为，金科取得成功更多应该归公于金科在建筑产品上的创新，正是凭借自己的品质优势，金科今年同时在建项目多达8个之多。根据金科今年年初的计划，今年在房地产业上的营收为23亿元人民币。
金科一直没有放弃对外扩张的梦想，进入成都是去年就制定的战略扩张计划。
“今年内我们就已多次到成都寻找投资项目，但目前我们认为时机还并不成熟。进入成都的计划可能要推迟。”谌俊宇承认今年4月间公司高层就曾多次到成都考察位于青羊区2个200多亩、1个500多亩地块的项目，而10月份公司甚至还到成都牧马山考察了一个规模超1000亩的项目，但公司因为种种原因放弃了进入成都的想法，公司在异地扩张方面异常谨慎
华宇 重庆的快枪手
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在重庆业界，有这样一种说法：华宇的运作是有规律的，即“A级地段＋B级价格＋C级产品”，A级地段来规避市场风险，C级产品并不是粗制滥造，而是为了做大规模，最大限度的收割地块的价值同时平衡项目的综合成本，还可以提升产品开发速度，但缺乏创新；B级价格则是保证现金流的快速周转———这种模式使华宇获得惊人的发展。
重庆搜房网社区地产写手“乱拳打死老师傅”认为，这家企业对资金流的运用到了出神入化的地步，华宇的快速开发恰恰使上述资源得到很充分的利用。
华宇集团销售负责人周继红对记者说，华宇总是根据市场来造房子，而不是造好房子再去找市场，华宇集团前期开发的楼盘基本上走的是大众路线。
目前，华宇项目的贷款率几乎都是10％，而90％的开发资金都来自企业自身的周转。在明年，华宇将会考虑再次博弈成都土地市场，开始实质性的扩张发展
龙湖 一面王者的旗帜
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11月16日，一个普通的日子。然而，对于龙湖地产而言却意义重大———11月16日，龙湖地产结算中心的统计结果表明，龙湖2005年总销售额已达21.2亿元，成为重庆乃至整个西南地区首家销售额突破20亿元的专业房地产开发企业。事实上，早在10月底，龙湖销售总金额就已突破了20亿元人民币。
11月25日的重庆万豪酒店，在龙湖庆祝销售额突破20亿元的晚宴中，记者看到了一个细节：龙湖两位掌门吴亚军、蔡奎都不在重庆，上台致辞的几乎都是与龙湖有着长期合作关系的银行、监理公司、建筑公司等单位负责人，而待到龙湖重庆公司总经理赵男男上台致辞时，他却将整个开发团队的近十位核心人物统统邀请上台，带领大家给台下的合作伙伴、媒体和员工鞠了一躬。
据说这家企业的领袖吴亚军是个“三不人物”———“不签名、不上镜、不接受采访”。重庆地产圈内人士每每谈及龙湖必提及吴亚军，得到的结论是：这是一个难得的、大气的、认真的、执行力超强的，并且不为小事斤斤计较的女人。
龙湖的项目可以说明一切。在山城雾气重重的早晨，记者从龙湖的早期项目龙湖花园·南苑、龙湖花园·西苑到率获殊荣的香樟林别墅，一直看到了近来开发的水晶郦城、紫都城、蓝湖郡……几乎每个项目都是突破重庆地产固有观念的革新，香樟林别墅和水晶郦城无疑是其中最令人激动的作品，而其令人激动之处，更是凸现在微小的细节上。
香樟林的规划和建筑在对地形地貌的使用时，尽量尊重了原来的形态———从而保证了其自然生态。为了保证水质的清澈和避免沙虫等小生物对环境的破坏，香樟林里所使用的石头全部是从青藏线及雅安青衣江运来。
龙湖地产成都公司总经理樊琦在与记者一同参观龙湖南苑时讲到了一件事情，曾经有一对业主母女在龙湖花园的小路上边走边嗑瓜子，瓜子壳走一路洒一路，而默默跟在其身后的清洁工则不发一语地跟着清扫，直到这对母女发现后不好意思地快步走开……
在龙湖所修建的社区内，始终坚守着一个原则———龙湖的物管水准可以让其住户不需要安装防盗网。在这个理念提出之初，曾有客户因为怀疑而放弃了购买龙湖的房子，但龙湖一路坚持做了下来，让此前曾经抱有怀疑的客户纷纷重新投入了龙湖的“怀抱”。
当一个品牌已经有了很高期望值的人来说，龙湖又如何做到让每一个人都满意？龙湖认为，住宅是综合性的，不能把有限的造房资源放到几个耀眼的卖点之上，而应依据人们的生活行为习惯进行分配，以达到最佳的效果。品质因此而体现
住在重庆 住在高处
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尽管重庆的现状并非一定会发生在成都的明天，但假如成渝两地一旦真正形成无间经济带，按照《成渝经济区发展思路研究》课题组建议的那样重新修建一条时速300公里，一个小时就可穿越两地的快速铁路，那成渝两地楼市势必会完全合二为一。
特征1：电梯时代
目前重庆市区的高楼已经超过500栋之多，而即将成为重庆第一高楼的万豪国际金融中心，总楼层达72层的建筑高度达到320.4米，整栋大厦还配备了56部电梯。
客观而言，重庆的电梯住宅产品在设计开发上已经超过成都。龙湖地产在重庆开发的水晶郦城尤其具有代表性，项目将电梯住宅的绿化率做到了60%，而容积率竟然只有2.0，公用绿地首次被大规模运用到电梯住宅中。作为重庆房地产业的主要产品形态，电梯住宅的建筑设计已经被革命性的创新和颠覆。
特征2：套内计价
重庆楼市的计价方式是一个异数：这里是全国为数不多的采取以套内面积计价销售的城市。这也就意味着，在重庆每平方米你花相同的钱，可以买到多10%到20%的住宅面积。
重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强告诉记者，从2002年8月1日《重庆市房地产交易管理条理》颁布开始，按照住宅套内面积计价销售的规定就已经以地方法规的形式正式出台执行。“我们的目的是想减少房地产在面积上的纠纷，为开发商营造良好投资环境，同时也确保购房者利益。”曾强这样表述制定新规定的初衷。
为了强调以套内面积计价销售的益处，曾处长更是列出佐证：在2002年以前，国土房管局与市消费者保护协会曾经对全市房地产消费投诉做过一次调查，结果发现有40%的房地产买卖纠纷都是因面积差异而引起，而现在改用套内面积结算计价之后，这样的纠纷明显减少了。
但目前业内对完全以套内面积计价仍然存有争议。有人士指出，公摊面积的多少直接关系到业主的居住生活质量，假如有开发商一味的为了增大套内面积而减少公摊，那购房者的利益也将得到隐性的侵害。
特征3：供需僵持
巨大的土地供应量已经在房价上有所反映。重庆业内人士向记者透露，就在全国楼市稳中有升的同时，重庆近几个月甚至出现了小幅下探的行情。由于房地产项目的骤然增加，买卖双方出现了明显的僵持。
记者以购房者的身份咨询了南岸区、江北新区等近10个楼盘，只要你提出购买的户型和朝向，基本上总是有不少的单位可供选择，其中甚至包括60~90平方米目前在成都最好销售的套型面积，而且相当于成都二环路前后地段的楼盘，每平方米房价一般都在3000多元，而这还仅除去了15%左右公摊的套内面积，如此看来成渝两地房价相差接近1000元/平方米。
业内人士分析，重庆目前消费能力偏弱并且供应量又持续增加，再加上此前重庆房价已经有过巨大的上涨幅度，因此使得重庆楼市当前进入拉锯期。与成都楼市完全不同还在于，目前成都购房者中来自新疆、西藏、攀枝花等地的外地人占了一半左右，而重庆目前还并没有这样的人居辐射吸引力，重庆楼市的增长目前看来还缺乏后劲
葡萄城市 葡萄商业
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假如将重庆的城市结构看作是一个个的葡萄相互串联，而在此格局下重庆的商业网点历来也是葡萄状分布，“每一个城市组团中心都有自己的步行街”，这是对重庆商业布局最简单的认识和概括。显然，重庆葡萄状的商业网点分布更适合交通组织和城市发展，而重庆“只租不售”的商业地产运营模式更值得成都借鉴。
逛街就在家门口
将电影《大腕》中的台词稍加改变，就成了：“假如你住在杨家坪，你根本不好跟人家解放碑的城市人打招呼。”早年解放碑的市民占据了这样的心理优势。“我一般在自己的家门口逛街”，重庆网友Skin这样告诉记者，每个中心都有属于自己的步行街和商业口岸。
家乐福、易初莲花等全球商业巨头在成都布点可谓煞费苦心，但在重庆撒网似乎变得异常简单：在每个城市副中心设点就OK。目前成都城市商业分中心似乎显得过于散乱，全城仍然不能离开春熙路———盐市口传统核心商圈：市民的经济生活会有诸多不便；城市交通会显得拥挤；城市商业土地价值的不均匀分布，以至于其价值不能得到更大发掘。双楠、双林路目前具备了商业中心的雏形，但这还仅仅是因为有了需求而吸引了商家前来而已，商业规划布局在这里还显得很被动，定位清晰、功能全面，完全意义上的商业中心和街区其实并没有在此主动形成。
只租不售做资产
8年前，和记黄埔首访重庆，其开山之作———国际大都会至今仍然是商业地产的榜样。在商业规划上，开发商设计了大量的商业公用空间，而“只租不售”是其最大特征。开发规模达到23万平方米的大都会广场总投资达到20亿元，目前这里维持了几乎是重庆的最高写字楼租金价格。
龙湖地产在江北观音桥开发的北城天街在规划与上海中信·泰富广场和恒隆广场极为类似，它有着明确的交通动线，立面设计现代感十足，而北城天街也是重庆“只租不售”的商业代表。根据普华永道的最新评估，目前整个规模在10万平方米的北城天街项目市值已经超过20亿元。
记者在渝期间，正值北城天街进行新一轮的业态调整———不适应经营要求的商家将被劝退。龙湖地产成都公司总经理樊琦告诉记者，就因为不适应自己的商业要求就让经营得很不错的商家出局，对方肯定不愿意，但龙湖必须对商业项目的整体负责。部分业内人士也表示，只有对商业物业的经营统筹具有绝对的控制才能保证整个项目的成功经营，只有“只租不售”才能保证“绝对统筹”，“只租不售”一定是未来商业发展的终极形态
今天你“和”了没有？
重庆人爱说“和”。重庆人还说，“将工作与生活的所有元素有目的的搀杂在一起，就是‘和’”
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四声读音的“和”（重庆话同“贺”发音）的词组有“和麻将”、“和面”、“和水泥”，但不知道是谁将“和”这个词汇引入到重庆的地产圈子，它无不将人与人之间不太官方，又不太正当的关系描绘得入木三分。重庆隆鑫地产副总经理李洁就是重庆地产圈子的一大“和”手，他将“和”理解为业界朋友一起研讨项目、一起举行活动、一起组织学习，当然也包括一起风花雪月、一起灯红酒绿。“将工作与生活的所有元素有目的的掺杂在一起，就是‘和’”。
重庆的地产圈子显然比成都业界更滋生事端，就在记者在重庆采访的几天时间内，记者就碰上了好几拨“和”局，其中有开发商自发组织，也有新闻媒体相互邀约。在江北观音桥北城天街的咖啡厅里，李洁掰着指头给记者盘算着重庆地产圈内的民间组织：IN公社、地产同学会……李洁告诉记者，组织内煞有介事的还有自己的活动纲领和组织细节，比如地产同学会的人数严格控制在20人内，会员必须是企业副总经理级别以上，吸引新会员入会必须有2/3会员表决通过……公司定期举行各种各样的活动，除了会员之间的专业探讨和带有互助性的项目诊断外，喝酒是最受欢迎的一种“和”法。
11月30日晚，记者摸黑好不容易找到了位于康师傅方便面工厂旁边的一家餐厅，只见在《重庆晨报》的召集下，隆鑫房产、协信控股、竞地房产、天龙房产、蒲辉房产等重庆地产界的一干人马觥筹交错鏖战正欢。李洁席间透露，圈内甚至还有不少人热衷歌赋，他就曾写了一首《老杜别哭》的RAP，至今他已经找了好几个人来谱曲，但结果都没能令他满意，他已经着手在北京另请音乐高人。
重庆地产圈竟然还能“和”进RAP元素！我们不得不对重庆地产的包罗万象和“和”字的精到发出赞叹。显然，在重庆地产界混，你首先就应该学会灵活使用“和”字和“和”本身，见人就问“今天儿到哪点儿切‘和’哟？”绝对很恰当，而且别人还真会把你当成地道的重庆崽儿看待。
美丽
作者：一重庆地产商
十年前我们相遇
如青葱的少男见到梦中的少女
那时的你如娇羞的水莲半开半闭
我等待你怒放在这里
于是把青春给了你，没有犹豫
经过无数花园的春秋，走过了众多广场的四季
我们在高楼林立的解放碑下迷失自己
在瓷器古镇的余韵中仰望维多利亚故里
在水城的阳光下看嘉陵江上潮来潮去
十年后我们走到了这里
浪漫的背影渐渐远去
浮躁依然在延续
我们等待时光
成就你，也成全我自己
还原这座城市属于她的美丽
经过无数花园的春秋，走过了众多广场的四季
我们在高楼林立的解放碑下迷失自己
在瓷器古镇的余韵中仰望维多利亚故里
在水城的阳光下看嘉陵江上潮来潮去
十年后我们走到了这里
浪漫的背影渐渐远去
浮躁依然在延续
我们等待时光
成就你，也成全我自己
还原这座城市属于她的美丽
还原这座城市属于她的美丽
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