“百城”计划之城市大盘点（上）

从2010年中旬即开始的密集调控，使提早布局三四线城市的房企在2011年一季度颇为受益。排名《2011年一季度销售排行榜》前30强的房企万科、恒大、绿城、保利、万达等众多地产上市公司，旗下均有不少在三四线城市开发的项目。现就此对百城中的一些城市进行盘点。

　　南通：改善需求强劲 房价有望上升

　　随着2008年苏通大桥的通车以及区域产业迅猛发展，南通的房地产市场出现了新的格局，市场长期供过于求的局面得以改变，大型房企也纷纷开始进驻。

　　2010年，CRIC重点监控的30家全国型房企中有5家已进入南通，其中绿城玉兰公寓最早进入，已经销售999套，橡树湾最近开盘强销108套，而09年南通房产界的大事便是万科、保利、绿地集团连续在南通拿地，可见大品牌房企对南通市场的重视以及对南通市场前景的乐观预计。

　　档案解密

　　南通，位于江苏省东部，东抵黄海，南望长江，隔江与上海及苏南地区相依，是中国首批对外开放的14个沿海城市之一，被称为“中国近代第一城”。

　　价值挖掘

　　1. 1 南通是上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的现代物流中心

　　2. 1 房地产发展速度落后于经济总量，未来增长预期强烈

　　3. 1 工业驱动城市，GPD增速较快，形成改善型市场为主，刚性市场为辅的市场架构

　　4. 1 内部区域价格层次未形成，市场成熟度相对较低

　　惠州：住房需求活跃 刚需助推增长

　　惠州市房价水平处于珠三角价格洼地，远低于毗邻的深圳、广州与东莞。也正是这种巨大的价格差距，促使不少珠三角的人们更愿意在此地置业落户。

　　惠州市房价水平处于珠三角价格洼地，远低于毗邻的深圳、广州与东莞。也正是这种巨大的价格差距，促使不少珠三角的人们更愿意在此地置业落户。

　　解密档案

　　惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端。南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳以外距离香港最近的城市，也是著名华侨之乡。

　　价值挖掘

　　1. 1 外来购房需求涌入，调控给惠州房地产带来新的契机

　　2. 1 房地产投资将成为惠州“十二五”规划经济新增长点

　　3. 1 珠三角一体化建设， 利好惠州房地产市场

　　4. 1 200万人口导入，购房需求或进一步增加

　　5. 1 内部区域价格层次未形成，市场成熟度相对较低

　　昆山：民企争相注入 价差尚未形成

　　昆山房地产市场在经过2009年的迅猛发展之后，量价都达到一个新的高度。作为长三角区域的价格洼地，吸引了大量投资性购房者的涌入。

　　随着全国型房企浙江绿城地产进驻昆山后，嘉业房产、世茂集团、深圳中航集团、合生创展、川普建设等巨头已先后在昆山投资建设大型楼盘，销售业绩不错，万科地产、华侨城地产等著名开发商也于近日入驻昆山，后续昆山房地产行业竞争将愈发激烈。

　　档案解密

　　昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。

　　价值挖掘

　　1. 1 城市地域区位优势

　　2. 1 城市交通规模化，实现首个跨省轻轨规划方案，与上海无缝连接

　　3. 1 多个经济指标在省内名列前茅

　　4. 1 房地产发展速度高于经济总量，未来增长预期强烈

　　5. 1 城乡差距明显，内部价差不够明显，市场价格梯度未真正体现

　　6. 1 住房需求面积偏大，市场需求较为集中

　　烟台：同业竞争激烈 名品房企得利

　　从近两年城市的整体发展角度及房地产投资力度来看，烟台相比青岛来说并不逊色，从经济发展、城市化率提升及城市房价的正相关性分析来看，其房价也具有强烈的补涨需求。

　　2010年龙湖49亿两次烟台拿地6300余亩，龙湖两次获得的地块均属于同一个区域——烟台牟平区养马岛。项目所在的牟平区位于大连、青岛、烟台和威海四个滨海旅游城市的中间地带，周边旅游资源丰富。

　　档案解密

　　烟台，地处山东半岛中部，与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。作为我国首批沿海开放城市之一，烟台市土地面积13745.95平方千米，海岸线曲长702.5千米，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。

　　价值挖掘

　　1. 1 构建公铁海空现代化交通网络，满足多元化购房群体需求

　　2. 1 消费力增强加重楼市供求矛盾，市场需求日益凸显

　　3. 1 外部价差依然较大,房价补涨需求强烈

　　4. 1 内部区域房价层次不明显，市场成熟度相对较低

　　5. 1 蓝色烟台“一核两带全覆盖”，蕴含巨大发展潜力

　　乌鲁木齐：市场政治起步 未来前景可期

　　乌鲁木齐商品房市场化时间短，2006年之前主要以经济适用房为主，自2007年开始，商品房市场开始快速发展；市场供应比较平稳，商品房每年基本保持在500万㎡的供应量； 2010年的供应量约545万㎡，市场呈现出供求两旺的态势。

　　至2020年，乌市计划建设轨道交通三条，规划长度52.7公里，其中1、4号线为南北线，2号线为东西向线路，预期2020年全部建成。随着道路的通畅，城市发展的速度将会明显加快，土地价值也将快速提升。而未来这样的利好效应同样也将提升城市房地产需求方的活跃度。

　　档案解密

　　乌鲁木齐是新疆的唯一核心城市，整体经济实力和人均指标均居自治区前列。截至2010年底，乌鲁木齐市GDP1311亿元；人均GDP为4.18万元。随着中央援疆政策的逐步推进，包括房地产在内的经济发展进入加速周期。

　　价值挖掘

　　1. 1 城市内外交通网络逐渐成型，经济发展和房地产市场同时受益

　　2. 1 商品房发展滞后，需求积累下市场将迎增长期

　　3. 1 中高端的市场环境不断成熟，楼市潜力较大

　　4. 1 周边市场价差较大，房价补涨需求强烈

　　5. 1 全国型房企陆续入驻，竞争优化行业格局

　　 消息评论：cric(中国)

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