大中城市的房市是必涨还是必跌,是短期跌还持久跌? 请听匹夫详细道来。
一.美国把房价作为经济战的主要突破口。日本杯具可能重演
米国是唯一的世界霸主，对世界经济拉升十几年后，会震仓洗盘一次，用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国，中国只是一个头脑发热的股民，最终的赢家当然是美国。
历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。
目前中美关系的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。当时日本的情况是:
1.经济形势一片大好,外资和热钱大量涌入，出口猛增,使美国感到不安和威胁。在美国促成的广场协议后,日元先升值后贬值,出口受挫,外资和热钱大量流出。
2.日本正俯对炒房炒股的危害性认识不足,大印日元支持炒房炒股,房价收入比高达20,留下被攻击的软肋。美国把房价作为经济战的主要突破口。通货膨胀和物价大涨后不得不财正紧缩,使得靠巨量资金吹大的房市股市泡沫破裂,负翁、烂尾楼、企业倒闭、银行半倒和财政赤字成为5大风景线,经济严重受挫,进入“失去的十年”。房熊市已经19年。19年后的今天,其恶劣影响还没有完全消除。
中日比较,可能有98个不同,但有2个是相同的,内因和外因是一样的:上帝欲其亡,先令其疯狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。你看,前几回合一模一样。中国杯具是日本杯具的简单复制,所以凭借历史就可以轻而易举地猜到七八分。
中日比较,可能有1个不同。房价再炒下去,不但银行可能有坏帐，央行也可能有坏帐。客观公正地说,人民币经过大印,实际已经贬值到8了,再大印就是9了,老美却逼你升值到6。这明摆着是一个阳谋,明摆着是为外资逢高出走创造条件,明摆着是要先拉升到6再打压到9。外资初进中国交给央行1美元,随着大印人民币,随着地价房价股价物价大涨,随着人民币升值,随着多年的盈利累积,已经增值。如果继续放任印钞机,放任房价大涨,放任升值,外资逢高出走时,向央行兑换美元,就会呈现2美元、3美元、4美元......的增多的态势,央行最终可能完蛋。所以,这样炒下去,最恐慌的不是你，应该是周小川们。不是实行买汇制度的日本因为放任炒地炒房把银行给炒焦了,实行买汇制度的中国可能把银行和央行都给炒焦了。悠悠万事,唯此为最大软肋。周小川们捅大漏子了。周小川们再不控制印钞机和控制房价,会把银行和央行这个2个软肋炒熟让老外给下酒了。国家兴亡,匹夫有责。大家都该醒酒了,不要再举杯疯饮了。
1989年，泡沫经济的最高峰，东倞帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东倞的地皮全部卖掉就可以买下米国。1991年，巨大的地产泡沫自东倞开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
2010年3月2日，曾经定居日本达到25年的全国政协委员、天津侨联副 潘庆林,对中国证券报记者说: “上个世纪90年代，日本高房价泡沫破灭后，迎来20年的经济低速发展。我自己在东京世田谷区一幢价值15亿日元的房子，目前的价格约为2亿日本，只有原来的7.5分之一。日本房价从顶峰时到现在，降幅八成以上的，比比皆是。这方面，中国应该吸取日本教训。”潘庆林承认，当年因为日本房价虚高，他回到中国谋求发展。现在国内的房价高得让人震惊。现在他又想回到日本发展了。
2009年11月27日，接受广州日报记者采访的原SONY公司CEO说：“日本经济高成长期时，随之而来的是房地产泡沫。目前的房价是上世纪90年代日本经济泡沫最高峰时期的1/6。而目前中国的房价，我觉得已经让人很难懂了。我认为，房价见涨的一个最大因素是人口的流动性，城市化增进了这种需求。但是，日本的房地产泡沫还是破灭了，泡沫破灭后就较少有人流动了。”
二.美国咄咄逼人,要求人民币升值的举动震惊中国人。不同意人民币升值或少升值是死路一条。
2009年9月20日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值，中国出口必须减少。”
2009年10月3日，7大工业国在土耳其发表宣言要求人民币升值。
2009年10月4日，国际货币基金要求人民币升值.
2009年11月13日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。
2009年11月30日，欧盟要求人民币升值。
2009年12月31日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词，标题是《2010年是中国的年》，说：中国操纵人民币汇率不升值，说：中国剥削全世界。
2010年1月，欧洲报纸说“中国出口首度超过德国，中国靠出口拉动降低了中国的失业率，却让欧美失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。”
2010年2月5日，加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。
2010年3月11日，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡。
2010年3月15日，美国130名美国议员联名写给美国财长蒂莫西·盖特纳和商务部长骆家辉的信函，敦促美国政府高层官员立即采取行动，解决中国“操纵汇率”问题。
2009年,我们的人民币印得比美元多,应该是人民币贬值才正确呀。说中国房价泡沫很大,同时说人民币被低估,多么矛盾。同样的汽车工人,每小时得到的工资低很多,同样的电器,我们需要花更多的钱,却说人民币价值被低估了。说我们顺差大,其实扣除外资的就没有这么大。我们想买的你不卖呀。
其实,美国是为了压下中国出口以改善外贸以提高就业率,是为了使中国的2万多亿美元外汇储备缩水从而部分赖帐,是想逼中国多买国债以缓解财正危机,是想逼使中国印钞机少印人民币,是想阻止中国境外贸易以人民币结算和多边货币互换的进程,是想戳破泡沫剪中国的羊毛。
几十个国家众口一辞,如雷贯耳的指挥令你不从,美国就会恼羞成怒。因为美国可能正式把中国列为汇率操纵国，可能对中国几乎所有产品都征收汇率反补贴关税百分27.5。产品负利润,出口企业必然倒闭半倒闭一大批。使你屈服的牌子多得很。你看,2010年初对台军售,接见达赖。你想,还有亚克西问题,还有石油运输通道、南海诸岛争端等等。
目前,西方说人民币低估百分三四十。没有升值百分之十几,中国会过关吗? 2005年的施加压力,从8.2到现在6.8,已经贬值17。你不贬,我提高关税或形成中国贸易逆差即中国出口少于进口,照样达到目的。你中国不就是一个卖菜的小商贩嘛,我是城管我怕谁? 你中国就是一个地球村的村民,我是世界警察我怕谁?我是唯一霸主我怕谁?
要保住出口和留住外资,正俯能做的只有“四个控制”,控制人民币升值的速度,控制印钞票数量,控制房价,控制股价。
目前,比较乐观的只有股价控制。
升值是躲不过去的,只是快升慢升和升多升少的问题。如果没有升,也需要以别的损失作为红包。
为了预防国际热钱出逃，印钞机要少印钞票。开始进行与美国的通货紧缩的比赛，已经2次提高银行准备金率，已经几个月减持美国国债，可能加息之声不断传来。
为了防止房地产泡沫破裂，为了应对严峻的国际经济形势，为了"车马炮"的大局，我国最终将不得不丢卒（房地产）保车（经济）。
人在屋檐下，不能不低头；人在江湖，身不由己啊。
三.同意人民币升值是死路一条,美元先流入后流出,出口赚不到钱,失业降薪将导致房价大跌。
1.在人民币升值过程中,如果出现外资大量流入,流入1美元,央行需要印人民币6元多来兑换,国内就通货膨胀,人民币对内贬值,房价股价可能上涨。但是,流入不会很多,因为我们的房价收入比20几,人家才4呀。因为这次升值后可能大顶而贬值。
2.明后年,如果升值加上房价上涨不止,有的早期进入的外资可能出走。他们感到经商环境和利润空间不如当初,产生通货膨胀的担忧,可能逢高撤走。假如10年前有一外商以1亿美元换8.2亿元进入中国,如果人民币升值到6,他可以将现有的24亿元换成4亿美元出走。百分300的利得,一是经营利润,二是价格差所得,三是我们抬高地价房价的渔翁得利,当时半买半送的土地厂房总值已经炒高许多倍,四是人民币升值的得利。
3.中国出口企业利润将减少,倒闭企业将增多。目前某中国生产工厂成本在境内用人民币支付6.5元，出口产品得1美元可以转换到6.8元人民币。升值后卖得1美元只能转换到6元人民币 - 6.5元成本 = 某中国出口商亏0.5元。老板就会减产甚至关门,可能将资金投入房市股市,结果有利于外资逢高出走。
4.中国出口企业订单将减少,出口量将减少。升值后如果中国某出口商要涨价,美国进口商就少买,就转买其他国家的产品。在美国具有定价权的情况下,中国产品难以涨价。出口商没有利润空间,出口量必然减少。贸易顺差大可能变成逆差，外汇储备减少，导致印钞机没有因此而印出新的人民币，通货紧缩就来了，房价就可能下跌。
5.中国出口企业倒闭增多将导致失业率增大。2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右，90%以上的企业，人民币升值1%，利润就减少1%。” 2010年4月初,《经济参考报》记者获悉一些行业商会的人民币压力测试结果是“若人民币在短期内升值3%，家电、汽车、手机等生产企业利润将下降30%至50%，许多议价能力低的中小企业将面临亏损。”所以,如果人民币升值百分10以上,或被普遍征收汇率关税百分10以上，多数出口企业将倒闭,失业率将大幅增加,农民工回乡,闲置房大幅增多,租价房价大跌。
6.2.5万亿美元将缩水。中国人傻冒,实打实的出口产品换美元,美元不是换回有用之物,许多投到美国人手里。美元是美国用白纸来印就有的，他们不断掺水,我们就不断缩水。目前美国和其他国家欠我们1美元,需要还给我们人民币6.8元。假如升值到6,中国去讨债,他们只需要还给我们6元人民币。
7.人才和财富流向美国将增多。离开中国时,本来6.8元换到1美元,升值后6元就可以换到1美元,6.8元 / 6元 = 获得的美元增多1.13倍。于是,人才移民更多,裸倌裸商外逃资金更多。华人海归不合算,目前回国时1美元可以换到6.8元,升值到6,只能换到6元。
8.美国出口企业利润将增多，出口量增多。目前某美国生产工厂成本在境内用美元支付1美元，出口产品得8元 / 6.8 = 可以转换到1.18美元。升值到6后,出口产品得8元 / 6 = 可以转换到1.33美元。中国需要的许多产品,美国不肯卖。赚钱动力增加后，会增多对中国的出口。
9.美国失业率将降低。目前中国人用6.8元买到1美元的产品和服务,升值到6后,6.8元,可以买到1.13美元的产品和服务,美国对华出口量增多,接纳旅游增多,失业率降低。
10.美国可以加印美元缓解财政赤字,因为印出来的美元会流出到中国。
同意人民币升值是死路一条,升值到一定程度后,有了做空获利的空间,美元先流入后流出,出口赚不到钱,失业降薪将导致房价大跌。
四.从中美经济战的全局去理解才能把握到中美房市战的脉络。我国房价已经在很大程度上被美国间接控制了。
1.少印人民币会导致房价下跌。许多人只看到我国在大印钞票，没有看到我们的印钞票的多少已经在很大程度上被美国间接控制了。谁直接控制了世界印钞票的大权，就间接控制了世界全部印钞机的速度和数量。如果美元少印,人民币多印就会招致要求升值的麻烦。如果人民币由6.8升值到6,就象中国100台印钞机被关掉11.8台。
2.中国外贸逆差会导致房价下跌。2010年3月起,在美国压力下,顺差已变成逆差,央行里的美元减少，人民币减印。
3.部分外资出走会导致房价大跌。央行金库里存放的美元基本是外资的,就像储蓄存款不是银行的自有资金。中国买入1万多亿美元“国债”、“两房债”和股票等，表明自己创汇的基本在美国存着。这二块外汇在很大程度上被美国间接控制了。美国有动静,表面的美元富有就可能变成美元贫穷。美元减少会导致人民币被央行大量回收。
2.加息会导致房价大跌。如果美国下半年加息,面对出于稳定外资净流入的需要,不得不随之加息。
3.企业倒闭增多会导致房价大跌。由于美国的主动出击,由于我们的警惕性不高,在许多行业,我们的控制权正在大面积地受到威胁。中国长期依赖美国需求的世界工厂模式，企业生存已经在很大程度上被美国间接控制了。如果人民币由6.8升值到6,多数出口企业会倒闭。
4.经济下滑会导致房价大跌。西方发动了成本战和价格战。由于炒房导致的渔翁得利，西方连续每年大幅度提高铁矿石价格,2010年初被要求提价百分100。企业成本大增，不堪重负。美国操纵主要商品的定价权,石油、有色金属矿价都吃了大亏。美国发动了贸易战，先有轮胎特保案，后来蔓延扩大,西方其他国家积极跟进。美国发动了气侯战,图谋对我出口企业征收碳关税,企业利润将下降。美国只要通过房价战、货币战、贸易战、成本战、汇率战、定单战、价格战、气侯战、农业战,就可以打垮经济的三架马车,GDP就会变成鸡的屁。
5.经济和民生落差加大会导致房价下跌。我国在股市、油市、矿市、债市、汇市、期市、房市、世界工厂上已经被剥削了数以十万亿人民元计的资金资产，比日本用枪炮夺走的多得多,而且将长期掠夺。中美经济落差很大。美国理智地大降房价,我们疯狂大涨房价,中美民生落差很大。人往高处走,落差很大导致人才和财富源源不断流向美国。
6.美国发动了戳破泡沫特别是房地产泡沫的宣传战。2009年底，美国投资大师查诺斯说中国房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是说中国房市泡沫破裂的损失超过迪拜的1000倍。虽然有些夸张，但迪拜与中国相比只是弹丸之地,中国楼市总规模大多了,100倍的损失也够惨的了。
7.养羊是为了剪羊毛。我们继续拉高房价,等于留下美国来攻击的机会,等于学习雷锋帮助外资拉高出货和红包送客,等于给自已挖坑。
五.外贸新情况下,房市泡沫是怎样被印钞机刺破的?
中国外贸顺差，就是当月出口多于进口,美元净收入。东西到美国去了,换回1美元,就多印6.8元人民币,于是国内物质不断减少而人民币不断增多。当年1个城市住房交易4万套 * 平均每套涨30万 = 仅这一个城市的人民币需要量多出120亿。这二种“人民币被增印”是我国通货膨胀、物价上涨的最主要原因。
出口多导致多印人民币,多印人民币导致房价涨,房价涨导致人民币多印,人民币多印导致房价涨。恶性循环产生了,鸡生蛋,蛋生鸡,人民币多印不止,房价上涨不断。
2010年3月起,70个月的贸易顺差结束。中国外贸逆差，就是进口大于出口,美元净流出1美元,央行金库减少1美元,人民币收回6.8元。在逆差时,没有多印人民币,国内产品在增加,呈现通货紧缩的态势。
人民币还是会“被升值”的。中国外贸逆差的让步和可能增买美国国债只是避免快速升值,只换来慢速升值,中国出口企业的“被打击”仍然存在。
人民币先升值后贬值,美元先流入后流出,中国外贸先顺差后逆差,印钞不断增多后人民币回收,先通货膨胀后通货紧缩,出口企业将倒闭一批,民工荒后民工回乡增多,失业降薪的增多,有效自住刚需减少,房市泡沫就被戳破了。在低迷时,外资和热钱可以用极低的价格收购中国的企业、资源和股权。
另一种恶性循环产生了。出口少导致人民币减少,人民币减少导致房价跌,房价跌导致人民币减少,人民币减少导致房价跌。鸡少生蛋,蛋少生鸡,人民币减少不止,房价下跌不断。
进入中国的热钱和外资有N万亿元，见到危机可能出走一部分，留在沙滩上的中国投机者们就会渴死，晒死。
那时,政府不能印钞票救市。热钱撤走的时候,美元兑换后央行仓库里增加大量的人民币,美钞大量减少,遵循原则就不能增印人民币。如果违反原则大印人民币,外资流出增多,产生恶性循环后会使美钞被一兑而空。
在地下钱庄和黑市里,想买美元的要出高价才能买到。兑换后的美元出走,人民币留下,流通的人民币多出来了。
必须加息,将过多的人民币收回银行，将储蓄款稳定在银行里,以防物价飞涨,以防人心浮动而挤兑,以防更多的外资出走。为此,1997年泰国加息到百分13,2008年越南加息到百分14。只要加息到百分8，通货膨胀就变成通货紧缩,开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂。
热钱不是一下子撤出的，货币紧缩政策会持续几年。于是，熊市不言底，跌跌不休。1998年，香港出现17万家百万负翁。2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。
19年来,日本接受教训,不敢再超印日元来支持炒房,所以有的炒房客到今天还亏损6分之5。
六.中国鸡蛋有缝,超印人民币和抬高房价是搬起石头砸自已的脚。
周小川的印钞机对内是麻烦制造者。通货膨胀,物价上涨,房产泡沫，股市泡沫，债务泡沫，投资泡沫，GDP泡沫等，未来的经济面临崩溃的危险。
印钞机对外惹下了大麻烦。美元是一个相对负责任的货币，每年的货币投放量增长很少超过百分之6。人民币印得比美元多是十分明显的,没有争议的,从而导致人民币贬值,购买力高估。夸大地说容易理解,本来1:6.8,假设人民币多印一倍,美元没有多印,那么汇率应变成1:13.6,也就是人民币印得较多,应该贬值。这不难理解,你人民币掺水了,膨胀了。
如果放任中国印钞机,将对美国的外贸和就业率产生不良影响,使美国在中国的投资资金受到伤害。“人民币因房价被增印”使几十个国家认为吃亏了。可见,房价的上涨表面上与各国无关,实际上已经从钞票比值中伤害各国的利益了。于是一场以中美房价战和汇率战为主战场的经济战升级了。
奇怪的是美国反而压人民币向6的方向升值。这种手法美国多次运用,明显是一个阳谋。美国对中国政府施加强大的压力,故意反方向地说人民币购买力低估,要求人民币形成6.8、6.79、6.78、6.77...的不断升值的趋势。真实的用意是扭转人民币不断贬值的方向,迫使人民币印钞机减印,二是以中国出口企业的营利减少换取美国出口企业的盈利增多,三是先升值,为一些外资高位出走创造条件,四是最终贬值,刺破泡沫,从中渔利。
几十个主要国家在美国带领下异口同声地来要求人民币升值。可见,未来中国的印钞机速度在几十个国家压力下会“人民币因各国被减印”。印钞机被牵制被国际监督,不是想印多少就可以印多少。印钞机放慢是必然的,通货紧缩即将到来。疯狂炒作通货膨胀预期的房价必然大跌。
为人之道,严以律己,宽以待人。不会怨的怨别人,会怨的怨自已。怨别人之前先怨自已吧。鸡蛋没有缝隙,怎会引来苍蝇? 谁让你搞出个高房价的堰塞湖的？在升值情况下,房价涨得越高,通货膨胀越明显,经商环境越差,外资来的越少,跑走的越多。被欠钱的是孙子。谁让你借给美国那么多的美元? 美元借出去越多,美国逼你人民币升值和促使中国外贸顺差变逆差的动力越大。
烈马有人骑。谁让你印钞票无节制的? 你放任房价上涨,人民币的需要量就越多,印钞机就越印越多。如果你人民币多印6.8车,我美元就损失1车,于是只许州官放火不许别人点灯的美国就越会要求人民币升值、中国外贸顺差变逆差和提高关税。
泡沫有人戳。如果美国对中国超印人民币的状况放任不管,人民币对美元就处于不断掺水稀释不断贬值状态中。美国是世界大城管，怎肯仍以1比6.8的汇率,买入小商贩的掺水猪肉。
如果人民币由6.8升值到6,就象中国100台印钞机被关掉11.8台。中国对基础货币的管理是:美钞流入中国1美元,央行金库里美钞增加1美元,就印人民币6.8元支付给交美元的人。美钞流出中国1美元,央行金库里美钞减少1美元,收进人民币6.8元。如果升值到6,流入中国1美元只能印6元,呈现通货紧缩态势。如果出口赚美元少于进口花美元的数量即外贸顺差变逆差,如果引入外资少于对外投资的数量,如果热钱流入少于热钱流出的数量,央行的美钞减少,不能印制新的人民币。国内产品在增加而人民币投放减少,呈现通货紧缩态势。于是,在通货膨胀预期下靠资金吹大的房价就下跌了。
你如果不坚持这一印钞原则,再大印钞票,象救房市那样去救出口企业,通货膨胀和物价原材料上涨更明显了,外资对员工不得不加工资,利润减少，就会感到羊毛被剪，留下来的动力减弱。目前外资手里的6.8元可换到1美元。如果升值后6元就可换到1美元,1.13倍，外资出走的动力增大。于是,引资减少,美元外流增多。升值后,无利可图的出口企业的一些资金会去炒房炒股,却为外资逢高出货创造了机会。
当美元成了紧俏品而一票难求时,黑市炒作和人民币对美元贬值的预期就会导致汇率呈现6.8元、7元、7.5元、8元、8.5元、9元的上涨态势。在这种态势下,外资早走的合算,晚进的合算,所以流出的增多,流入的减少。恶性循环就出现了。
美国发动了中美房价战、贸易战、汇率战,成本战、定单战、价格战,一些出口企业将倒闭半倒闭,成千上万的人员将减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的回农村去,有的到小城镇去,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是闲置房增加,房租下跌,房价下跌。
七.房价高高在上,不多印人民币撑着是死路一条，多印人民币招惹美国是一条死路
多军认为人民币会不断超印,房价会不断超涨,并且指望政府永远会大印钞票托房市救房价，却不知道中国央行总经理周小川的后面站着一个叫做奥巴马的世界公仆。美国想刺破泡沫，我国再大印钞票吹大泡沫就会进入“沉默的十年”。
中美通胀比较高，是指中国通胀倍数比美国通胀倍数高,揭示中美房价战与印钞战中我国上当多印钞票的事实。
次贷危机3年了,美国房价还在下跌,把房价收入比4.6下降为3一带 ,每一座楼房都变成一台烧钞机,“美钞因房价被减印”。2005年以来,特别是次贷危机后,中国正俯通过救市托市,放任炒作房地产,按揭泡沫大增,一些城市的房价收入比上升到20多,每一座楼房都变成一台印钞机,“人民币因房价被增印”。
美国实行弱势美元和零利率政策，大力喧染次贷危机，逼人珉币对米元升值，将许多米元赶进我国来买股买房买矿。我国实行外汇管制，米元必须兑换成人珉币才能流通。政府将1美元收上来，然后印6.8元人民币给企业和外资，于是我国不得不对应地加印人珉币，所以热钱泛滥、输入通货膨胀。
一轮船货物运到美国,出口商拿回的1美元“被上交”,然后做二件事,一是大约一半去美国买国债、债券和股票,其他进入金库,二是对应印出人民币6.8元。中国的实物少了,环境破坏了,人民币多了,通货膨胀了,物价上涨了。美国的实物多了,环境保护了,可支配的美元多了,物价降低了。
米国用1米元纸币，换取我们价值高于1米元的实物，我们一亿件衣只能换到一架飞机。一件玩具,美商赚的钱比中商的高几倍。美国再用1米元的债券（白条）回收这1米元纸币。债务太多无力偿还时，米联储可以印刷米元回收白条，可以逼你人民币升值,可以逼你多买他的老贵的产品,可以延长到下一代人再还,结果是贬值，事实上就是赖账一部分。有的西方人竟然倒打一把说,中国在剥削别人。
2007年后的米国次贷危机，导致2008年通货紧缩。2009年,为抗御通货紧缩,美国大印钞票,全球通货紧缩变成通货膨胀。
央行上了美国人的大当：既然你美国可以大印钞票，我中国当仁不让，不印白不印，于是钞票印得更多。结果，2009年超印的人民币驱动房价上涨,房价上涨又驱动印钞机,鸡生蛋,蛋生鸡,形成恶性循环。每一栋楼房都成为一台印钞机，房价增加了几十万亿人民币资产。
美国大印钞票这种情况被夸大了，并且制造了对人民币的恐慌。其实呢，老谋深算的米国只是虚张声势，欲擒故纵,印钞票没有人们想象的那么多，因为有丧失选票和丧失货币霸主地位的风险，因为他们知道谁多印谁上当,因为人家的房市大跌，每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭了许多美元资产，因为大量资金换成美元进入美国避难。归根到底，美元还是世界上最坚挺的钞票，它的印钞票还是最有节制的。不然，为何全世界的有钱人第一喜欢的总是美元。
全球通货膨胀的恶果已经危及美国经济和选民生活，2010年2月，美联储上调贴现利率。这是美国通货紧缩的信号，这是美联储回收美元的信号。美国经济和美元进入了新的一轮上涨周期,美国资本市场和美元指数在同步上涨。热钱已经开始售出在中国持有的不动产。
次贷危机3年了,美国房市泡沫金融泡沫变小了，有大病的人变小病了。中国房市泡沫金融泡沫变大了，有小病的人变中病了。中国的经济学家真是有病。
2009年底后，美国人在大谈中国房产泡沫，美国频频举起贸易保护主义大棒，要挟人民币升值，美元指数在上涨，表明美国要刺破中国房地产泡沫和人民币泡沫。
美国为了损人利己,有时搞输入型通货膨胀，有时搞输入型通货紧缩，所以，以通货膨胀为理由而买房的炒房客和房奴，其实是上了美国人的当，最终结果是在通货紧缩中套牢亏钱。
多军的理论王牌有二张：一是正俯强大到无所不能,不可能让房价跌。二是正俯无能到只能大印钞票,现在够买到2房的钱,将来买不到1个厨房。相互矛盾呀,如果正俯强大,则不会发生老蒋逃台、苏联解体和津巴布韦内乱那样的恶性通胀的情况。如果政府打货币战无能，则房价必跌。
八.房涨通胀比很高,炒房客上了中国印钞厂的当,周小川上了美国印钞厂的当
8年来，某市从每平米0.3万元上涨到1.6万元，5倍。叫嚣会涨到3万元。目前盖房建安成本为0.1万元，即使今后3年钢筋水泥和工资等再上涨1倍，也就0.2万元。说明上涨的主要原因不是通货膨胀，只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作。
8年来,房涨通胀比是5倍。过去8年，钞票实际贬值大约百分100，以工资来说，一个白领8年前是3000元，目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是900元，目前也就上涨到1800元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的钞票泡沫呢？
从长期看,通货膨胀不得不防，但是，即使钞票再贬值百分100,房价也不应该炒到这么高。所以说,疯狂炒作后的房价已透支了8年的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的。今后三五年，50万元钱存在银行最多亏10万元，等待通货紧缩再买房，可能便宜50万元。
现在全国的资金资产大于200万亿元,通货膨胀百分100就是,200万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票20万亿的钞票。明显不会印这么多。
首付款以3.3倍的力量驱动印钞机。确实在大印钞票，但是,印出来的人民币大多跑到房市和铁公机基建上去了,加上买房前后都要节衣缩食,对物价压力不大。
物业税是剪国内羊毛，是国际惯例，富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税，周小川就不需要大印钞票了。
物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票。一个次贷危机，全球虚拟资产蒸发了50万亿美元。各国除了正常的以外，为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下。
8年来，房价增加了几十万亿人民币资产。一旦房市大跌，房市资金流动慢,每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭大于十万亿元人民币资产。
大家把钱流入蓄水池，危机一来，股跌、房跌、期货跌和银行坏账，消灭几十万亿泡沫市值，大家不敢投资，不敢消费，资金流动慢,到处缺钱，通缩又来了。
以通货膨胀预期买“泡沫房”,结果出乎意料，物价上涨导致加息，加息导致通货紧缩，通货紧缩导致房价大跌。2008年就是通货紧缩导致房价大跌。
恶性通胀真的来临，刚需和房奴为就业和吃饭发愁，谁还有钱买房和月供？
灌水百分60的猪肉和以黄金价买钢筋,如何保值增值? 6000点的房地产股不但不能保值增值，还会亏钱。
在通胀预期下房价可以大涨，物极必反，到时有通缩预期当然也会大跌。通胀初中期房价会大涨过头，通膨后期房价总是下跌过头。
九.美国发动了房价战、人才战和财产战,大量人才和财产不断由中国流向美国
底子薄,加上分配不公,劳动力工资低,大炒房,大印钞票,物价上涨,税负重,社保不完善,中国处于民生洼地。美国凭借底子、实力和剥削全世界,构筑了经济民生高地。
美国发动几十个国家施压人民币升值,向全世界富人发出了一个明确的信号，人民币不可靠了,提高了对美元的信用度，以实现资金流入美国拯救美国经济的目的。
中美经济民生落差很大和人民币不可靠,导致中国人才和财富呈现流出态势。高房价导致物价上涨,进而导致民工荒，后面可能是人才荒。人才带走大量财富。
一位在美的华人说:“美国目前全国平均房价大概22万美元左右。根据美国人口普查局的数据表明，2009年，美国25岁以上的成人，全职工作的话，平均年收入是43317美元。”22万美元 / （43317美元 * 2人）= 房价收入比为2.54 / 收入的0.5用于月供 = 5年节余可买一套别墅。22万美元 * 目前的汇率6.8 = 150万元。
一线城市,张三有一套100平米的房子的市价是300万元 / 目前的汇率6.8 = 张三可以兑换到44万美元,即一套建筑面积100平米的平均占地只有10平米土地的只有70年土地使用权的房子,可以到美国换购2套大于建筑面积300平米的占地10倍以上的永久土地所有权的配套齐全的别墅，100平米换到600平米以上。房价奇高是十分明显的。
货币贬值,损失最大的是有钱人，1000万元就亏掉500万。美国印钞票比中国理性,物美价廉,富人的钱就源源不断流出中国。中美在就业、收入、营商环境、社会保障等方面形成强大的磁吸力。中国分配、税收制度不合理,百分20的人拥有百分80的财富,他们中许多人把儿女先行送出国,大量财富不断转移出去。人民币升值和不断上涨的房价使他们以美元计算的财富几倍放大。在高位将房产卖出后可以更多地转移出国。
学校教育和老马老毛理论宣传的是无神论,贪倌在房市搞起腐败来,神鬼都不怕,祖宗惩罚不相信,无所顾忌,贪胆包天,为所欲为,再大的红包也敢收。为了洗钱将非法所得投入房市,带头炒房。腐败已经成为普遍现象。为了逃避审判,贪倌出走之心油然而生。
炒房祸国殃民,两个文明建设下来,人才和财富出去,得不偿失。中青年当房奴,无法创业,搞科技的不如炒房的,科技兴国不被重视。炒房导致精神文明退步,几乎所有信仰体系都被动摇了,中青年的价值观被扭曲了。美国的平均收入名列前茅，我国在100位上下。西方对中青年人才显现出极大的磁吸力,海归不愿归,高级人才不断流出。清华大学校长说,不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。清华毕业生许多走出国门。他们有几人会放弃10倍的收入回来当倒霉的房奴吗?
人民币这样印下去,房价这样涨起来,岂不是驱赶人才和财富出国？印得越多,涨得越多，出走的越多。1家出走,就腾出几套甚至几十套房子,最终过剩更多,房价就跌下来了。
因为城市民生比农村好,大量农村人去“爱城”了,许多农村已经成为“贫穷村”“老弱村”。中国人民币印得越多,炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和财富就越多。百分20的人拥有百分80的财富,富人源源不断地的出走,将把中国变成怎样的国呢?
十.房价崩溃，可能导致银行半破产，经济硬着陆，先是由通胀转为通缩，尔后最多有一般性的通胀。
日本房价崩溃以来的19年，基本上是通货紧缩，没有见到严重通货膨胀。
美国房价大跌以来的4年，基本上是通货紧缩，至今只有一般性的通货膨胀。
2007年10月到2009年初,中国房价大跌,是通货紧缩，没有见到严重通货膨胀。
60％以上的买地、建房、相关行业和买房资金来自银行贷款。房价崩溃，银行纷纷半倒闭，坏帐一大堆，原来发出的贷款要催收,无钱发出新贷款，整个经济的血就流掉许多了。
银根收紧,炒房炒股全线套牢,大家都不敢再投资,没钱来投资,消费减少,流动性呆滞,到处缺钱,现金为王是口号,通货紧缩很明显。就是在2008年大家刚经历过的那样。
房地产股、银行股、保险股、房地产相关股占股票权重在百分60以上,股市必然大跌。就是在2008年大家刚经历过的那样。
人民币升值,银根收紧,老板炒房炒股亏损,于是实业经济下滑,企业倒闭半倒闭的增多。三角债形成骨牌效应,使企业倒闭像传染病一样不断蔓延扩大。
房价大跌前是通胀,大跌初期急剧转为通缩。就是在2006年到2009年初大家刚经历过的那样。
房地产投资者资产缩水，负翁的故事满街传扬。大批房地产企业破产，导致相关产业萧条，失业降薪的增多，建材囤积。于是，疯狂的人群咎由自取,喝下自酿的苦酒。
股市从6124点下跌到1664点,股民情绪稳定。本来没有买股的人,更加买不起股票的事是不可能出现的。张三只有40万元,买不起150万元的一手房。房价大跌到100万元后,工资降低,但月供也降低,他变为买得起。说大跌后大众更加买不起房的是忽悠。
房价急剧下跌，必然导致土地流拍,财政困难,许多已经建好的保障性住房不得不卖出来了，不得不开征物业税,使得房价进一步下跌，于是熊市不言底出现了。
房价下跌，引发经济衰退，一些农民工回乡，物业税逼出许多闲置房进入出租市场,出租房更加过剩。租价下跌,带动房价进一步下跌。
需要救银行,救地方财正,救企业,救开发商,救炒房客,救低收入人群,正俯不得不大印钞票。可是，四面八方都伸手要钱,处处是大窟窿,填也填不满,杯水车薪。印了一年,钱气球还是瘪瘪的，即还是到处缺钱的通货紧缩。
2009年为何能救起来？因为全球都在危机,都在大印钞票,逃到别国去也是一样,外资情绪稳定。可是,到2012年,人民币已经升值,你再大印钞票,人家被剪羊毛,谁能保证他们不跑。不大印钞票,大跌的房市救不起。如果像2009年那样大印钞票,外资跑一些,房价更要大跌。反正你印多印少都会跌跌不休。
十一.二套房的首付按揭比呈现递增趋势,炒房客先死,银行后死
8年前，在二线的E市,民众没有按揭的习惯，能够拿出30万元以上的人不多，所以100平米的房价难以超过30万元，房价平稳。
银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱，银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商和炒房客凭借银行首付按揭比3:7的3.3倍的杠杆，30万元的房价呈现30万、50万、70万、90万、120万、160万......的不断上涨的趋势。
银行在支持赌搏,提供百分70的资金让大家玩高杆杠的期货式赌搏。十赌七输。最终,除了庄家,出钱者和玩钱者大多是败家。
张三,真实还贷能力有50万元,他以有点假的收入证明，用刚买进的房子（新的801号房）抵押向银行按揭70万，涨价后卖给李四。
李四之后，接手的赵五,真实还贷能力只有60万元,他以很假的收入证明，用刚买进的房子（半新的801号房）抵押向银行贷款120万，涨价后卖出。
韩老六,阮小七,到周扒皮已经是旧房,却要贷款210万。
“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去，房子越来越破旧,而按揭数额却呈现70万元、90万元、120万元、150万元、180万元、210万元......的不断增多的趋势。
银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实价值。在综合考虑通胀、折旧、结构过时等因素后,呈现60万元、62万元、64万元、66万......的很缓慢的增值的趋势。
一直放任上涨,一直是几倍杆杠的话,就是放任泡沫不断增大，放任堰塞湖积水不断上涨，银行可能亏损的金额就呈现0万、10万,30万、50万、80万、110万......的不断增多的趋势。银行最终会倒闭，行长们的交椅最终会倒台。
于是,二套房的首付按揭比随着房价上涨必然不断收紧。以前是2:8,2008年是3:7,2009年是4:6,2010年是5:5,所以随着房价上涨呈现出2比8、3比7、4比6、5比5、6比4、7比3、8比2....的不断收紧的趋势。
如果总房价炒高到300万元,不管上级是否下文件,为了自己的交椅和饭碗,二套房的首付按揭比必然提高到6:4。刘明康2010年4月11日在博鳌说（更正后的原话）：“目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险。比如，在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。”。所以,炒房客被银行的吊脖绳勒死,是迟早的事。
如果二套房的首付按揭比提高到6:4，那么,首付为180万元,按揭为120万元。没有被银行拒之门外剩下的是鬼精灵的高级炒家。他们眼明手快，就抢先卖出了。
如果刚需的首付按揭比仍是3:7,那么,首付90万元,按揭210万元,需要每年月供14.7万元。这样的有效自住刚需已经极少。按真实的家庭收入来把关，如实评估，百分99的人都批准不了。于是，炒房客难以找到刚需买家，拿着的就是最后一棒。
如果让需要按揭210万元而真实还贷能力低的自住刚需过了关，那么，一旦总价300万元跌剩100万元(2008年底下跌到80万元),一套就亏损110万元,就像堰塞湖决堤了。要知道,银行是高杠杆的生意,10个贷款,只有1个是自己的钱,亏1个就把银行本金亏完了。熊市一来,银行就可能倒闭。
成也萧何，败也萧何。银行怕先死会先跑,不跑的炒房客就先死了。
市场太疯狂了,但是,物极必反,盛极而衰,月盈则亏。如果房价继续上涨，最终必然向真实价值60万元的方向跌下去,炒房客和一些开发商迟早会先死。于是,昏倒的炒房客一大片，假按揭的暴露一大批,开发商跑路的一大帮，烂尾楼一大片，银行收房一大堆，损失惨重。银行不会先死,但逃不了后死,于是金融危机就出现了。
正俯会印钞票救银行,所以银行不会全死,会半死。最亏的是炒成负翁的炒房客,谁来救你?
十二.我国对“中美房市战”丧失基本的警惕性,对房价调控优柔寡断,房地产泡沫可能被上帝和美帝戳破
2010年2月，房价已经相当于股市的6000点,可是正俯还像请客吃饭那样温良恭谦让地“空调”。
泡沫被动破裂是死。如果“空调”，房市不能由牛转熊，泡沫就会越来越大。反复纵市、托市、救市，用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计。最终是硬着陆。
泡沫主动刺破也是死。如果铁腕打击房市，房价大跌,导致股市大跌，中产的股票亏损,无力买房。企业老板的股房全线亏损,导致企业倒闭半倒闭增多。GDP难以保8,导致失业率增加。哪个政府愿意在自己手里泡沫破裂?但是,任何房地产大泡沫都无可奈何地破裂了.
谁说刹住炒房没手段,二套房首付百分100或物业税就刹住了。
大米、饮用水、汽油更刚需,为何就能控制得严严实实?
主动戳破泡沫的踪影，到2010年4月终于看到了。但是,
调控总是成为空调，软弱无力的状况能改变吗?
中低位上涨默许,高位维稳,大跌救市，能改变吗?
印钞票积极主动，没有节制的状况能改变吗?
地方官对调控阳奉阴违，敷衍了事的状况能改变吗?
地方财政嗷嗷待哺，依赖卖地的状况能改变吗?
土地拍卖频频举牌，疯狂涨价的状况能改变吗?
GDP发展依赖房价，已被绑架的状况能改变吗?
住房开发垄断，其他渠道被堵住的状况能改变吗?难以改变。
银行大放按揭，杠杆放大泡沫的状况能改变吗?
房市倌商勾结，狼狈为奸的状况能改变吗?
社会分配不均，贫富悬殊的状况能改变吗?
开发商有恃无恐，唯利是图的状况能改变吗?
炒房客愚昧疯狂，死也不卖的状况能改变吗?
自住刚需害怕通胀，恐慌不已的状况能改变吗?
保障性住房建设缓慢，僧多粥少的状况能改变吗?
不看广告看疗效,谁能把以上状况加以明显改变?
不让大跌，就会高位上下宽幅震荡。
逆水行舟不进则退，高位久盘必跌。
欠债必然要偿还,暴涨之后必然是大跌。
你见过大吃大喝后不需要拉的人吗?
违背客观规律必然受到惩罚,上帝对中国从来就没有例外。
最终使得房市硬着落的最大可能是:
上帝戳破。在“中美房市战”败局日益明朗,在客观规律这个行刑官发出开斩令时,千钧一发,万不得已,只好丢卒（房地产）保车（银行和经济）,正俯开征物业税。那时，为时已晚,硬着落在劫难逃。只有物业税能一劳永逸地解决问题,其他的只是权宜之计,很容易被化解掉。如果自己收拾过晚,就会被别人收拾了。
美帝戳破。鸡蛋有缝,引来苍蝇。泡沫溢出,送客喝啤。美国经济战全面推进,中国在汇率战、贸易战、成本战、定单战等方面节节退步,出口受挫,索罗斯们发起攻击,部分外资出逃,刺破以房地产泡沫为代表的经济泡沫,元气大伤,进入夹起尾巴的“沉默的10年””,真正的韬光养晦开始了。
十三.【房价收入比】和【房价年供比】房价年供比奇高,房价无法再来“疯狂的十年”
国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美国在1980-2000年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍,现在又回到3左右。
【房价收入比】为26.7。 刚需买一手房100平米 * 1.6万元 = 160万元（包括税费）/ 全市平均家庭收入6万（2人） = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价收入比】为26.7。
全市平均家庭收入6万 * 50％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】为3万元。
总房价160万 / 【平均年供能力】3万元 = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价年供比】为53。其含义是处于平均收入水平的家庭50年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
22岁 + 53年 = 为房子需工作到75岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。先还按揭20年，后还养老钱10年。
许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价3万元 * 100平 / 年供能力3万元 = 【房价年供比】是100，22岁 + 100年 = 为房子大众需工作到122岁！银行有办理122年按揭吗?
这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比。房价年供比奇高,有效自住刚需将全军覆没。这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。
批驳“多印钞票和加工资会使房价显得不高”的谬论。
百分80的人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在一座楼3000万元首付请求7000万元按揭,每一座楼房都成为印钞机的启动器的情况下，企业减员降薪，每年物价和租价上涨金额多于工资上涨金额，实际支付能力下降了。
全市平均家庭收入6万 * 下降为40％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】下降为2.4万元。
总房价160万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降从53提高到69。其含义是处于平均收入水平的家庭69年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
房价上涨会导致分子更大,通货膨胀会导致分母更小,于是房价年供比就呈现44、50、56、62、69......的越来越高的趋势,即一家人为买房需要积攒越来越多的时间,有效自住刚需越来越少。
十四.房价租价涨速比很高,物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
房租是房价的基石。房租的走向决定房价的走向。
2003年以来，在二线城市的E市,房价上涨百分500 / 租金上涨百分50 = 房价租价涨速比为10倍。10倍的房价租价涨速比,使得“买房无法战胜通货膨胀”。
实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。
老板遇到通货膨胀，企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。
如果通货膨胀导致房价继续大涨，开发商就会继续大盖特盖，炒房客大买特买，闲置房和出租房就越来越多，而租房人数增多缓慢，所以租房市场供过于求。
目前，买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。
房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.6万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担。供给增多，导致租价下跌。
每年成交的住房有百分50是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎。租房市场竞争加剧，导致租价下跌。
物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,也开始出租。供给增多，导致租价下跌。
加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租。供给增多，导致租价下跌。
裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租。供给增多，导致租价下跌。
熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套。供给增多，导致租价下跌。
有的公司外迁或搬迁到郊区，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
物业税开征后，如果房东要将物业税转嫁给租房族，租用100平米的变成70平米、5人合租变成7人、向低价的郊区转移、甚至换城市工作，导致需求减少。605号房月租金2000元，已经待租闲置3个月了，房东害怕再损失就会降价，于是房租又回到合理水平了。
房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房价是理性的，是消费品，不是投资品，基本没有泡沫，反映了居民的正常支付能力。
如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。
买房投资投机，既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
十五.二线某市租售比达到660,房款租金比是即使出租82年也一分钱没有赚到。
国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
2010年春，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价165万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为660个月。回跌空间达到百分59.5。
【房款租金比】才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。
2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息45万元 = 总共花钱197万元。
按揭80万元 * 0.07 = 每年还按揭5.6万元。
这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.81万元 - 平均每年0.41万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
【房款租金比】 = 买房总花费197万元 / 每年租金净收益2.4万元 = 82年后口袋里才收回197万元。 30岁投资 + 82年 = 112岁才收回本金，还是一分钱没有赚到！这是亏钱,不叫投资。
30年就可能拆迁。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元 / 70年 = 每年亏0.76万元。
有人叫嚣房价会上涨到3万元,那么买房总花费会增多到389万元 / 物业税和出口企业倒闭增多导致每年租金净收益下降到2万元 = 【房款租金比】为195,即出租195年才能收回买房总花费389万元。亏本情况将体现得淋漓尽致。
首付款80万元 + 装修5万元 = 现金85万用于其他投资70年，每年复利百分5，85万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有2586万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 投资其他项目70年有2698万元 - 回收144万元 = 买第二套住房做投资少赚2554万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
【每年租金回报率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 买房总花费197万元 = 1.22％。房价在低位时,【每年租金回报率】与五年利率3.6差不多。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,【每年租金回报率】呈现百分3.6、3、2.5、2、1.5、1.22.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。
【以租养房率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 每年还按揭5.6万元 = 以租金还按揭只够百分43。这也说明房款租金比过高则该项投资不合算。房价在低位时,【以租养房率】在百分100一带,炒房客付首付买房后,能够以租养房,轻轻松松。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,以租养房率呈现百分100、70、50、43.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。
【租售比】和【房款租金比】越来越高,【每年租金回报率】和【以租养房率】越来越低,这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，最终必然导致房价下跌。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。
十六.2010年春,有的城市的房价市盈率是负值,意思是负资产,相当于ST亏损股。
住房市盈率与房地产股市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股泡沫大多了。
市盈率能够明确反映投资回报的大小，是投资市场第一重要的指标。市盈率 = 市场价或投资额 / 每年净盈利。
100万元存银行五年期 / （100万元 * 利率3.6％） = 投资额100万元 / 每年净盈利3.6万元 = 目前银行五年期储蓄的市盈率是28倍。意思是，投资28年能够将一个100万元变成二个100万元。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照这个28倍。这是多本书籍说的思路。
2007年10月，股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元，在60年后，扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了。
2008年10月，下跌到1664点时，许多房地产股市盈率在7倍上下，百分70的人亏损超过百分50。
股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率，就会死了还不知道是怎么死的。
在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、320、640、1280...无穷大、负数的递增的趋势。某市的房价市盈率已经负数。计算如下。
2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 总共花钱197万元。
这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.81万元 - 平均每年0.41万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
30年就可能拆迁,有效出租年限为30年。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元 / 70年 = 每年亏0.76万元。
投资额197万元 / 每年净盈利是负数0.76万元 = 市盈率是负值。
2010年3月31日，沪指3109点，平均市盈率不到30倍，许多房地产股票市盈率在20倍上下，即100万元投资，每年有5万元的净收益。
中国很神奇，2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打压下来了，可是，2010年春,有的城市的房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意，但政府总的想法还是稳住高价，小涨小跌，缓慢上涨。
在投资市场里,会买的是徒弟，会卖的才是师傅；死也不卖的是孙子,知买知卖是老爷。亏本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。
十七.如何计算【合理房价】
㈠.【用租售比240个月计算的合理价】的计算方法。
每月租金0.25万元 * 240个月 = 60万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比240个月计算的合理价】是0.6万元。目前实际单价为1.6万元。这个计算不过分:
【国际标准的租售比】是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
月数的取值为240个月。35年才折迁怎么只计算到20年的租金？你做生意，不给下家留下利润空间,下家肯接手吗？
一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。
30岁投资,到50岁老板不要我上班时，我还享受不到利润,还是合理吗?
㈡.【用房价收入比10年计算的合理价】的计算方法。
新房合理价 Y 万元 * 100平 / 全市平均家庭收入6万 = 房价收入比10。
新房合理价Y 万* 100平米 = 10 * 6万元。
新房合理价Y 万 = 0.6万元。2010年春的价格是1.6万元,下跌空间为百分63。
这个计算不过分:
1.国际房价收入比标准为3至6。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。我取值10是很高的。30岁买房,到50岁老板不要我上班时，还要还按揭是合理吗?
2.二线城市的平均家庭收入6万取值不低。
3.我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低。国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％,取值50％是较高的。
4.美国是使用面积200平米，至少相当于建筑面积300平米,这里取值建筑面积100平米。
5.国际通行的是已经装修的新房，这里取值是毛坯新房。
6.美国的是土地所有权，我国只是土地使用权，含金量低。我们35年会因为拆迁受到再次盘剥,人家自拆自盖很省钱。
7.最值钱在于土地，人家是别墅，一户占地是我们的10倍以上，我们的新房每户摊得的土地面积许多只有10平米。
8.我们的土地是全珉所有，人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。
9.这几年排队买白菜,盖起就是抢到,不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截。中国的平均建筑寿命30年，英国的132年，美国的74年。不少建筑物“未老先衰”。
10.我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。
11.盖房好赚，大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1，即供是求的4倍,加上经济不景气，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向房价收入比6这个价格方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。
12.要比较就要折合为美元，如果人珉币由6.8升值到6,则卖中国房去买美国房会合算更多。
十八.波浪理论表明,股市即使上涨到10000点,也会回到4000点以下。
1.如何计算【无效上涨高价区底价】?
波浪理论表明，投资市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。大涨后至少下跌0.382，通常下跌幅度为0.5，暴涨后通常会下跌0.618，特别情况的下跌会达到0.8。
2007年到2008年，股市6124点跌到1664点，跌掉百分72.8，其中房地产股大多跌掉百分80；石油价由147米元跌到33米元，跌掉百分78。这是路人皆知的事实。
投机市场炒作的是人的贪婪和恐惧。牛市不言顶,只有更高，没有最高。即将看到的是熊市不言底，只有更低，没有最低。
目前二线的E市的二等地段的房价1.6万元,可能下跌0.382。1.6万元 * 跌剩0.618 = 可能回跌到1万元。
如果上涨到2万元可能下跌0.5,可能回跌到1万元。
珠穆朗玛峰再高也有顶。即使疯涨到3万元,可能下跌0.618,3万元 * 跌剩0.382 = 可能回跌到1.2万元。
如果上涨到3万元。经计算得知:【炒房刚需比】大约为44万套:2万户,即供给是有效需求的22倍。【房价收入比】为45,即平均收入水平的家庭节余90年才能买到90平米的一手房。【房款租金比】即靠租金回本需要162年,而70年里有效出租年限只有60年。【房价市盈率】是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。超过3万怎么办?上神舟飞船好不好?最终还是要回到地面上。
以上计算说明,【无效上涨高价区底价】是1.2万元。1.2万元以上的是高价区,相当于股市4500点以上的高价区。高价区的上涨是无效上涨,2007年10月,股市即使不是6124点见顶,而是上涨到10000点,也会回到4500点以下。
2.如何计算【停买观望价】?
一旦大熊市来临,至少会跌到【无效上涨高价区底价】1.2万元。如果目前价比【无效上涨高价区底价】高出百分20,买入则可能亏损,没买则踏空的可能性小,所以这个目前价1.44万元可以认定为【停买观望价】。
计算结果汇总:二线的E市的二等地段,用租售比240个月和房价收入比10年计算得知【合理价】为0.6万元,【计划买入价】为1万元,用波浪理论计算得知【无效上涨高价区底价】为1.2万元,【停买观望价】为1.44万元。目前价1.6万元属于【停买观望价】。
3.怎样用波浪理论来分析房价的趋势和运动方向?
二线的E市的二等地段,从2003年0.3万元,涨到2007年底1.5万元,是上升一浪。
2007年底1.5万元，因为次贷危机的冲击跌到2009年初的0.8万元，是回跌二浪。
2009年初0.8万元，因为政府大印钞票救市到2010年春涨到1.6万元,是上升三浪。这上升三浪还在走,但根据指标的计算,最高不会超过3万元。
2012年底,可能进入熊市下跌ABC浪,即进入“沉默的十年”。
房价的价格变化周期比股价长，房市大牛市可能就一次。房地产泡沫一旦破裂，就很难再上涨回去。上世纪30年代美国房地产崩溃后，70年里房价收入比都比较低，一直到2001年才开始上涨，只上涨到房价收入比4.6就引发次贷危机而下跌，目前在3一带。70年里，美国股票指数上涨超过100倍。日本的房价是1991年开始下跌的。已经连续下跌低迷19年了，日本的高位接棒人已经被套牢19年了，有的价格还是买入价的6分之一。
客观规律比人强。涨得多就跌得多，就像吃得多一定会拉得多一样。涨得很多，下跌空间就很大，一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。
房地产股龙头万科，20年来至少腰斩过5回。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡”（当开发商）的机会在2008年10月和2010年3月也有：多数房地产股大跌到比住房更有投资价值。
十九.在高位,先租后买节省按揭率很高, 5年后再买房可能节省许多按揭款。
先租后买节省按揭率,是指推迟几年再买房节省的按揭与现在买房所需按揭之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。如果在中低位,可以随意买。在高位就要计算。
2010年春，张三买房100平米，单价1.6万元（包括税费）。按揭112万元，首付48万元，装修5万元，共需要165万元。
5年期银行利率是百分3.6，流通市场买入的国债投资收益率高于银行利率。如果5年后再买房，投资收益率百分5的话，自有资金53万 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那时口袋里有68万元。
按揭112万元的每年利息7.84万元 * 5年 = 39万元血汗钱留在口袋里。
68万元 + 39万元 - 五年花费租金10万元 = 五年后口袋里有买房资金107万元。
2015年,新房价可能下跌到单价1.1万元（包括税费）,因为：
1.一物降一物。客观规律、美国货币正策、国际金融炒家、民意和物业税是高房价的克星，正俯不丢卒保车，国家的“车马炮”可能一败涂地。5年后，物业税已经开征了，房价必然下跌。看看炒房客的气急败坏，大放厥词，再看看无房户的心中窃喜，“请求加税”，就知道这个结果了。
2. 2010年的改良主义调控和既怕涨更怕跌的官僚主义心态，可能使得2011年前还会有一次“救市成功”的“大回春”，房价可能再次上涨。2012年后，物极必反，大熊市就到来了，土地流拍,财政就饥肠辘辘了，物业税不得不开征，然后房价跌跌不休，房价“沉默的十年”就来了。
3.2008年，这样的新房曾经下跌到80万元。2015年的价格110万元仍然比2008年的价格贵30万元。说明我的计算是保守的。
4.相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。熊市不言底，所以不要以为那时新房1.1万元不可能。相信食物消化规律，吃得多就拉得多。相信波浪理论，即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到3万元(房价收入比是45,房款租金比为160年),下跌0.618就是1.15万元。
5.根据房价收入比10和租售比267计算的合理价只有0.67万元。
需要110万元 - 口袋里有107万元 = 需要按揭3万元。
现在买房需要按揭112万元 - 那时需要按揭3万元 = 五年节省按揭金额109万元 / 现在买房需要按揭112万元 = 【先租后买节省按揭率】为百分97。
五年节省按揭金额109万元 /每年工资收入剩余8万元 = 少奋斗14年。
风险和意外情况。
1.从长期看,通货膨胀不得不防，但是，近8年人民币贬值1倍,房价上涨5倍,疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀;今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。
2.即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到4万元,超涨就会下跌0.7,就是跌到1.2万元，也比目前1.6万元低,不会踏空而永远买不起。
3.如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买房则月供困难。等待观望则虽然收入减少10万元,但100平米的房价可能多下跌10万元,即单价跌到1万。
这是一个基本的思路。情况千差万别，只要动笔将你认可的实际数据填进去，计算一下，就如梦方醒，大彻大悟了。
二十.三年后,炒房亏损率将很高,高杆杠将产生大量百万负翁
股市是以自有资金的小赌博，国际上认为炒股亏损率是百分70。期市是几倍杆杠的大赌博,炒期货亏损率大于百分80。住房本是象自来水和大米一样的民生产品，却被当作高杠杆的期货来炒作，变成超级赌博工具。100万元的房子,只要首付30万元,是3.3倍的杆杠。所以,5年后回头看,炒房亏损率很高。
加入期市的散户，大部分经过股市的搏杀，是滑头,赢到心理价位就止盈，跌破预设价位就止损。我国全民炒房是第一回，多数炒房客缺乏风险意识，贪得无厌，大多是死多头。
前几年,房市没有严格的准入制度和验资制度，有钞票就可以进入房市，有虚假工资收入证明就可以办理按揭，抵御风险能力可能较低。
期市有持仓数量限制，而房市爱买多少就多少，没有限制，可能买入过多。
期市有涨跌停板的制度，股市也有百分10的规定。房市可以“一夜暴富”，也可以象1998年香港房市那样“一夜赤贫”。
最可怕的是，房市与期市一样都有强行平仓的制度。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,想卖出其中1套房子来解决月供问题，可是，银行不让你卖出，因为房子跌剩的600万元价值全部是银行的。断供3个月，银行就来收房。银行收房后，拍得550万，自己的300万不见了，成为“负翁”欠银行150万，房子没有了，每个月还要还贷。被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会。
美国发生次贷危机的主要原因是按揭高杠杆。2009年，美国280万户家庭收到丧失抵押房产赎回权通知，而且2010年预计将持续增长。2012年，中国可能有280万套住房的主人变成负翁。
炒作比股市更凶猛,炒房客的下场比股民更惨
第一，在股市，有快速的出局机会，而且大跌时会跌得慢一些。在房市，没有快速的出局机会，崩盘时下跌速度很快。
因为有上下小幅震荡的短炒机会，所以，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。加上有10％跌停板的缓冲，所以股票大跌时会跌得慢一些。
房市涨就一直涨，几年不回头，所以大多是丰厚盈利盘,风险不断积累。一旦大势不好，大利空袭来，炒家卖跌不卖涨，不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望，而买家买涨不买跌，于是挂牌卖出量大增，每天成交大减。自行车上坡时要有大的力量，下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。
房市没有跌停板的限制，一旦崩盘，没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，下落的速度会比股市还要快，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，可以从10楼不停顿地一直下落到5楼。一旦走熊就是大熊，包栝许多房地产商和大户也会跑不掉，会套在高位。1998年香港房市的“一夜赤贫”、“一贫如洗”、“百万负翁”说的就是这样的情况。被市场打倒在地，然后银行再踏上一只脚，永世不得翻身。
一套房你可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。
第二，股市不许贷款，房市按揭会放大亏损，是“杠杆毒药”。
股市，到2010年2月，还不许贷款，不会放大亏损，安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药”。牛市里放大盈利而笑不拢嘴。熊市里，放大亏损而哭干眼泪。
因为后果严重，到时会争先恐后地卖，引发大跌,“房牛市”的大堤就是这样溃于蚁穴。大量拍卖意味着低价处理，于是将促使房价更快地下跌。
二十一.租金工资比奇高，房价租价过高导致民工荒和人才流往中小城市,城市化放慢将导致房价下跌
租金工资比,是指打工族每年付出租金与每年收入之比,揭示炒作城市化概念导致高房价,高房价导致城市化放慢,城市化放慢导致房价下跌的恶性循环状态。这是价值规律在发挥作用。
民企都在走低端制造业之路。企业招不到应有的人数，应聘的找不到理想的工作。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在200万以上。
每幢楼房都是一台印钞机,高房价导致通货膨胀,通货膨胀导致企业成本上升，高房价导致内需不足,产品无法提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2000元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也是年光族。反正再50年也买不起沿海城市的住房,将来变为城里人的愿望落空,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。
随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,很多中小城市跟一线大城市的生活差距逐渐拉小,使得许多农民工获得就近择业生活的机会。内地和沿海展开“抢人”大战,工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
一些白领们，在大城市工作生活感觉越来越无奈，认为自己曾经执着追求的大都市优越感、幸福感、安全感已经逐渐消褪，“下嫁”和“回乡发展”开始成为一二线城市白领的新选择。
普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。
“60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小。
“70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,所以他们之中适合并且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。
“80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。因为生在改革开放后,衣食无忧,1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们之中即使是中小学文化程度,也是见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。
“90后”的年纪是11至20岁。九十年代计生政策已落到实处,“人口红利”到“90后”就结束了。他们之中许多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
目前城市化率大约是47%。实际可能百分55,但是，高房价、40岁后难以找到工作和身体原因，使得许多人最终会回到农村。现有农村人口基本属于老弱病残及留守儿童。
因为房价高,未来的城市化进程放慢。二线的E市,目前有10万套闲置房。2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人。新进城的基本上是租房的无效自住刚需,大量闲置房和每年开发商超量的新供给难以消化,严重供过于求必然导致房价下跌。
二十二.未来15年,即使不再拍卖土地,即使城市化达到百分67,土地也够用。
2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%，预计至2025年将达到59%。
GDP是分子,城市人口是分母,所以目前城市化率实际在55%以上。增长12％就达到67％。
城市化将净增12% * 13.3亿人 = 【未来15年城市净增】1.6亿人。1990年全国出生人口2621万人，2000年下降到1379万人。10年下降了52.6％。说明1.6亿人是高估了。
2000年出生人数为1379万人 * 15年 = 推知15年里长成大人的大约2.07亿人 * 其中可能由农村进城的占0.6 = 1.24亿人 - 15年里因买不起房、年龄大在城里生活困难而回乡的0.34亿人 = 【未来15年城市净增】0.9亿人。
【未来15年城市净增】取1.6和0.9亿人的中间数为1.2亿人。目前,从理论上说,即使15年不再拍卖土地,以全国闲置房、在建房、已经拍卖出去的闲置地、拆迁土地净增的完全够用,还有剩余。
2010年3月29日,马光远在中央二套说:“中国660多个城市现有空置房6540万套。”加上目前在建的有1250万套,合计无人居住房有7790万套。因为后进城的大多是租房,按平均每套可住4人 * 7790万套 = 【全国在建房闲置房可供居住人数】3.12亿人,减去未来15年城市才净增1.2亿人,还闲置可供1.92亿人居住的住房。
目前城市化率47％ - 1980年的19％ = 28％ / 30年 = 每年增长0.94％ * 13.3亿人 = 过去30年平均每年城市人口净增1250万人。【未来15年城市净增】1.2亿人 / 15年 = 【今后15年平均每年净增人数】800万人。
2006年,全国房地产开发企业58710家，不包括单位自建房、城郊农房和小产权房,全国仅开发商的竣工房屋面积5.58亿平米。2009年全国商品住宅销售面积大约为6.6亿平米 / 100平米 = 660万套 - 拆迁安置160万套 = 500万套 * 4人 = 【2009年全国商品住宅销售面积可居住人数】为2000万人。说明今后15年城市每年建造的房子不但足够平均每年净增人口800万人的居住需求,【新盘闲置率】还以百分70的速度在不断增多。
牛市不言顶，供过于求的“状态”的开口越来越大。2008年石家庄市土地报建数4500万平方米,到处都是未完成的工地，2007年房地产市场最好的时候，新房销量也只有170万平方米。
2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
2010年初,国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年和2008年，全国房地产供应满两年未建的闲置土地达到14.5万亩。
土地可再生，目前可供拆迁的不计其数,30年一个周期，盖后可拆,拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。2000万人的特大城市是由200万人的中城市发展而来的。200万人的城市再来10倍的人，土地也不缺。
世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如钻石、石油、黄金、白银、铜，都是大涨之后会大跌。
土地更少的日本照样大跌。19年过去了,不少炒房客的帐面亏损还高达6分5。1998年后，香港房价下跌65%左右。当时的常用词是一夜赤贫、一贫如洗和百万负翁。以前，日本人和香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。亲眼看到炒房客倾家荡产，不愿意再冒险。
越南、迪拜的新标本也摆在那里了，热钱获利出逃，楼价就大跌。
二十三.【价高者得的拍地方式】对刚需竭泽而渔。拍地方式不得不改变后,房价将由涨转跌
房价的快涨大涨的最主要原因是【价高者得的拍地方式】使土地快涨大涨。
【价高者得的拍地方式】成了中国房市疯狂跑步的白粉，它的三个特点注定它与刚需会鱼死网破,注定是短命的:
1.“击鼓传花速度很快”。房价上涨3000元需要一年。在拍卖会上，楼面价上涨3000元只需要10分钟。
2.出现“面粉高于面包”的情况。地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，恶性循环，加价不止，没有最高，只有更高。
3.再大的气球也会在短期内被吹破。房价上涨导致购房者每年按揭还款数呈现2万元、4万元、6万元、8万元、10万元、12万元....的快速增加的趋势。每年还款10万元,即使有住房公积金,家庭年收入达到17万元才买得起住房。即使有效自住刚需达到家庭年收入30万元，地价的疯狂上涨也会很快使百分99的人变成无效。
面临成为负翁的风险,加上资金成本和税费每年百分10,房价就像自行车上坡,逆水行舟,每年没有百分20的上涨速度,就会下跌。目前160万元,每年上涨百分20,10年后就涨到990万元。房价收入比25,每年上涨百分20,10年后涨到155 / 收入0.5用于买房 + 22岁开始工作 = 上班到322岁才能买到90平米的新房。荒谬。
502室是新房,80万 * 0.2 = 一年涨16万元。502室变成破旧房,300万 * 0.2 = 一年涨60万。越破旧越涨得快,天方夜谭，这明显不可能。所以,在高位买得起和敢买的必然越来越少,量变到质变,房价就拐头向下了。
当二线的E市的房价上涨到【有效自住刚需的年供能力天花板】（10万元）后，【有效自住刚需进入人稀高原区】,这种击鼓传花就玩不下去了。就像气球的大小是有极限的，吹过头就破裂了。就像烧水，你能够烧到101度吗？
2010年两会前夕,厉以宁提出“先定房价,再定地价”的观点。人大已确定有关二次房改的两个提案为正式提案,按照未来“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房格局,低端中端的不实行价高者得的拍地方式。2010年3月,北京新的拍地方式已经规定地价天花板。
下跌可能成为负翁，只有快涨才会有人去博傻。拍地受到地价天花板和房价天花板的限制后,房价的上涨必然放慢,敢于买入的就会减少,房市上涨动力就不足。先是高位横盘,然后久盘必跌。就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。
“多行不义必自毙”，血汗钱被忽悠太多了就会捂紧钱袋子,坑害买家迟早会被“上帝”（消费者）惩罚的，不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗？
房市投资投机者的买是为了卖，与股民在6000点高位的投机心态是一样的，会露出“游击队”的本来面目，打赢了应该“止盈”卖出，打输了要“止损”走人。不走的人就会在雪山上替人站岗。
二十四.卖地财收比很高,土地财正不得不改变为住房财正,10年吃房奴,10年吃炒奴
一旦房市大跌，会导致股市大跌,企业危急，银行危急，税收减少,经济危机就随之而来。扶贫保民生和保稳定（代为出走的老板发工资、扶持半倒闭企业等）的开支增大，导致地方财正困难。
2008年在企业倒闭潮到来时，公务员和教师的工资福利不减反增，导致地方财正困难。
为了配合中央拉动内需的4万亿大投资，地方需要继续付出大量配套资金，导致地方财正困难。
地方官任期不长，短期行为严重，形象工程需要后续资金，大吃大喝、公费旅游、挥霍浪费的习惯难改，腐败漏洞难堵和银行追债，必然导致地方财正困难。
不少城市的卖地财收比超过百分50。目前,总体看地方正俯,是8万亿元的负翁。明后年在房熊市里，土地流拍,房地产税减少,地方财正可能入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食。那时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或闲置税或超占土地税）是肯定要吃的。
物业税将是地方税收的最后的最大的来源。正俯以税为天，不收物业税，公务员就不能大吃大喝，就不能四处游山玩水，就要以步代车，就要少涨工资，就要精兵简正。不收物业税，面子工程就没有后续资金。GDP下降，失业就要大增多，社会就不能稳定，不要说升官发财，连官位都不稳。所以吃土地的路子走不通后，必然导致吃房子的物业税出台。
高房价的根源在于官商勾结、土地财政、土地招牌挂制度和贫富悬殊。能够同时降伏这4只老虎的只有物业税。没有开征物业税之前，任何调控措施都会在一阵喧哗后被这4只老虎吃掉，都会沦为空调。在泡沫将要破裂的危急时刻，物业税将临危受命，不得不出台。
房价大涨,物业税不可能出台,因为当倌的房子多。熊市里,土地流拍,物业税就不得不开征了。
炒房是一种赤裸裸的炒民生，民意不可久违，炒房使得腐败和剪羊毛暴露得一丝不挂，背负骂名，失分过多，影响交椅稳定，得不偿失，而物业税是国际惯例，天经地义，名正言顺，理直气壮。
物业税基本不影响企业经营，是印钞票的永动机，比拍地多几倍的收入，财源滚滚而来。因为房价长期下跌过程中，住房的总数每年还在增多，可以提高税率，所以收到的物业税总数不会少很多。地方正俯有了物业税这个“住房财正”，就要放弃“土地财正”，就像美国、日本正俯不会支持炒房，不会庇护炒房客那样，房价必然大跌。
吃土地的实质是吃房奴，吃物业税的实质是吃炒奴。住大房子的，住别墅的，囤房炒房的人就准备学习雷锋了。
炒房客最终会恍然大悟：原来，通过高房价引导社会力量建造房子，即给许多人创造了工作机会，又完成了城市建设，最后一个大转身，变土地财正为住房财政，吃完房奴吃炒奴，人人都贡献，天经地义，完美结局。
炒房客不是总在显摆很有钱吗？当倌的到农珉工那里能够吃到山珍海味吗？大户们，赶快杀鸡宰猪迎接“物业税”大驾光临吧。
只有物业税能救房市。想要有收获,就要肯付出代价。为有牺牲多壮志,敢教日月换新天。让我们旗帜鲜明地迎接物业税吧。
二十五.对“有效自住刚需”的10年围歼战后，炒房客即将解甲归田10年。
揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”，将其当作“二道贩子”、“批发商”、“卖菜的”、“囤米的”,那么房市严重供大于求就一目了然了。
二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万元……的速度上涨。投资投机房总数每年以34万套、36万套、38万套、41万套、44万套……的速度增多。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万、5万、2万……的速度减少。再涨下去,供给是44万套,有效需求是2万户,22倍。
张三的曾经同班的同学在城里的有100人,在2010年春,其中有70个同学有房,而且多出40套投资投机房,其中12个是有效自住刚需,18个是无效自住刚需。再上涨2年,其中有78个同学有房,而且多出44套投资投机房,有效自住刚需剩下2人,20个是无效自住刚需。44套投资投机房,对应2个有效自住刚需,小圈子里的供是求的22倍。
房价上涨需要“衣食父母”去奉献，商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。张三木在2005年是有效自住刚需，资金缺口2万元。到2006年一套100万元时变无效自住刚需，资金缺口30万元。2010年涨到160万元时变成无关自住刚需，资金缺口80万。涨到300万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。难道炒房客今后都能在春运回乡的火车站汽车里找到几十万户具有几百万支付能力的接棒人?
炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下广东广西福建追剿“有效自住刚需”的残余。
夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好，吃庄稼（有效自住刚需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒，越快速地全军覆没。
歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。一片田地里,蝗虫已经吃掉百分80的庄稼,当庄稼被吃尽之时,将被当作盘中餐。
每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多,是供应增加。拆迁100户的土地可以盖出300户。更新升级的需求是一套换一套,总需求没有增多。
物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母买不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的，手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,成交的只有2人，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，一套卖99999万元，都是无效自住刚需,价格就会下来。
炒房客的房子不是自己住的，总价涨到300万元,出租70年,在扣除折旧和资金成本和物业税之后,比每年赚百分5的投资,会少赚几千万元。最终，必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。
开发商炒房客的软肋在哪里？遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。
价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。
二十六.继续上涨,炒房刚需比就会达到44：2，房价天花板就会出现
【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年春,在二线的E市的二等地段,房价1.6万,炒房刚需比已经达到40:10,即供是求的4倍。
【有效自住刚需的首付能力天花板】= 总房价200万元 * 首付百分30 = 首付需要60万元。总房价超过200万元,则刚需们几乎首付款都不够。
【有效自住刚需的年供能力天花板】= 总房价200万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭140元 * 0.07 = 9.8万元 = 年供需要10万元。总房价超过200万元,则家庭年收入在17万元的,年供10万元才还得起。自住刚需们几乎都达不到。
涨价超过这二个天花板，二线的E市,【炒房刚需比】就会达到44:2,即供是求的22倍。
2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。”
中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，夫妻2人年收入在17万元以上却没有自住房的凤毛麟角。
2009年底,中国85%的家庭无力购房。2011年春王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。请残余的有效自住刚需加强恐慌紧迫性,为王石向珠峰8000米顶端冲刺作出无私的捐款吧。
2011年底,王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】。自住刚需都登不上去,高处不胜寒,不得不拐头下山。他到达4000米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 7人 = 出租房大约有30万套。
近15年合计盖房50万套 * 闲置百分20 = 大约闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！
各行各业争先恐后加入开发商队伍，具备强大的生产能力，每年新竣工的住房数量超过当年因城市化而“净增加的自住购房户”和“净增加的租户”,每年的闲置房数量都在增多。这个真相被炒房囤积的水分暂时掩盖了。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人。农村里今后可能进城的人数呈现逐年减少的态势,而城市里闲置总量呈现逐年增多的态势。
我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。
就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了40万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有30万个渔夫将空手而归。
如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是严重供过于求。
因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有2万个有效自住刚需，有44万套投资投机房,供是求的22倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。
熊市到来时，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。
二十七.住房降价普及和住房普及率逐年提高具有客观必然性,住房最终会象汽车电器那样降价普及
批驳“富人钱很多，再多的房子也被买走了。”的谬论。20％的人占有80％的钱,而80％只占有20％的钱，加上富人不断疯狂买入,所以，投资投机房总套数X要大于有效自住刚需总户数y不费吹灰之力。未来50年,X都会远远大于y。2010年春,二线的E市,X是40万套,y只有10万户。再涨二年,X是44万套,y只有2万户。炒房者只看到刚需很多,看不到房价上涨将导致有效自住刚需总户数呈现100万户、50万户、10万户、5万户、2万户......的减少的趋势。供大于求的倍数呈现5倍、10倍、16倍、22倍......的增多的趋势。
【电视机降价普及】。20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。当电视机供不应求时，价格升高到1万元。大家少买了，ZF调控了，生产量增多了，就被价值规律拉回到合理价格0.1万元。房价的未来趋势,就像手机电器那样,大短缺导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩需要大普及,大普及需要大降价,大降价导致囤积者大亏钱。
【手机降价普及】。20年前,一部手机卖3万元，特好赚钱，于是厂家就大生产。市场需求10汽车就冲动地制造出15车,市场需求增大到100车就制造出150车。结果是大过剩。大过剩就不得不走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。从市长、局长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到农民工。单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
【汽车降价普及】。20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。汽车是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现汽车降价销售（＼），买车人数增多（/）的【Х状态】。
【渔钩不断缩小】。炒房客是渔夫，因为贪心,渔钩越来越大，最终把鲸鱼（年供能力10万元的有效自住刚需）钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼（年供能力8万元的有效自住刚需）,接着缩小渔钩来钓中华鲟（年供能力6万元的有效自住刚需）。将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。拐点不是年供能力10万元,那就20万好不好? 一样有拐头的时候。难道400万人的二线的E市有40万个年供能力30万元的鲸鱼吗?
【住房降价普及】。在漫长的熊市里，因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起200万元的买走后，开发商就要开拓买得起180万元的消费市场。呈现200万元、180万元、150万元、130万元、100万元...的降价普及趋势。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？难道那40万套住房不是为了卖而买的?
站在远处看年线图,房价可能是一个抛物线图型。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.6万元,1.3万元,1万元,0.9万元。
【住房普及率】,是指有房户占城市总户数的比例，必然呈现40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趋势。准有效自住刚会看到，连5年后进城者的住房都在炒家手里了,房价已将未来10年的通货膨胀也透支了,未来的价格会低于目前价，坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信【住房降价普及】的必然性，坚信【住房普及率】逐年提高的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。
二十八.新盘住房闲置率很高。目前全款160万元买一套房闲置待涨,5年后可能亏损116万元
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
2010年3月29日,马光远在中央二套说:“中国660多个城市现有空置房6540万套。”据说“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”即使5年不建房都不会缺房,说明供过于求很严重。
2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。
2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。
2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？
目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损多少?
2010年春，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.6万元 = 总价160万元。
每年按投资收益百分5计算。160万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到204万元。
五年里交物业税1万元。
五年的总成本为205万元。
有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?
闲置是等待房价上涨而赚取差价，可是，房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。比股市6124点时的市盈率60倍高多了，谁能够保证你一定赚钱？倒是下跌的可能性更大。
几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。
五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到3万元,下跌0.618就是1.15万元。
总房价160万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧11万元。
一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧11万元 = 这套二手房卖出收回89万元。
总成本205万元 - 卖出收回89万元 = 亏损116万元。即亏损百分57。32
二十九.在高位当房奴，按揭还清之后,就是垂头丧气之时。
中国人爱赶集，爱跟风，爱凑热闹，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。
30年来，玩过无数的“家家”。炒计划物资，炒走私货，炒国库券，炒君子兰，炒进口汽车，炒城市户口，炒原始股，炒流通股，炒外汇，炒期货，炒普洱茶，炒大蒜，炒辣椒，炒黄金。哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布，哄买火柴盐巴，哄买家电，哄买摩托车，哄装电话，哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在哄买房子,将要哄买......。
风水轮流转。十年河东，十年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。中国的赌性已被激发,炒风盛行,在房市这个二奶被炒到成为半老徐娘时,老爷一定会转移阵地,一定会回归到股市这个结发的大太太这里来。股市是闲钱的最终的最大的去处,禁止炒大米,炒饮用水,炒房子,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样没得油水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了。
20年前，一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在，一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。
那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢。炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说。炒房伤及珉生，危害经济,不会长久。
一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用4年就弃之不穿了。一部手机的寿命是6年,实际使用3年就弃之不用了。一套住房的寿命是30年,实际使用20年就应该弃之不住了。你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄20年以上的破旧房吗?
25年后，物业税已经不少，城市化基本完成，30岁以下的人口明显减少，住房过剩，盖房没有暴利,炒房不再，闲置不能增值,“城市剩房”就会象“城市剩女”奔三就嫁不出去一样。
25年后,随着建筑材料的更新升级,随着智能化推广,随着人们审美观念的改变，随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。
超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常罢工,却因为几十家意见难统一而难以更新。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。物业管理越来越松弛,越住越没档次，越住越没有安全感,越住越没面子。
25年后,难以租出去,银行不肯按揭了,谁会付全款买入你的破旧房? 要卖出则价格低廉，要等待拆迁不知到哪一年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。
25年后,可能让你后悔的事太多了，环境污染,沙尘暴,海平面上升,地震，提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。
25年里，要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市？
25年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族，不能创业投资，永远穷。买房啃四老的话，最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年。
含辛茹苦25年,埋头苦干25年,那时还有什么东西能够值得你骄傲? 25年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低。
三十.老居民“80后”的儿子可能继承到6套房。有的房奴到55岁可能回到租房里。
1979年以后实行独生正策，你我接到的结婚请贴上的主人几乎都是独生孩。1978年以前“多兄弟的”基本已经结婚，刚需大降。
目前典型的家庭结构是一家8个人。2010年,在老居珉里,张三和李四是夫妻,都是80后,都是28岁，都是独生子女。有独生子小强，1岁。张三的父母和李四的父母都是50后,都是58岁,都没有其他子女。张三的奶奶同住,80岁。
大约在25年后，2010年1岁的小强和小花结婚，生育1个孩子。这2个家庭目前共16人,25年后只剩下7个人。7 / 16 = 0.44,说明计生将导致25年后城市老居民人口只剩余大约百分44。
2010年1岁的小强和小花,在25年后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“00后”、“10后”最终会拥有6套房。如果是官商家庭，有一二十套很正常。房子不断建设，人口减少，几十年积累下来，必然严重过剩，闲置房将随处可见。
1990年全国出生人口2621万人，2000年下降到1379万人。10年下降了52.6％。2007年与1996年相比，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2％。
现在的房市，有“60后”、“70后”、“80后”、“90后”加起来的大约4亿人作后盾。25年以后，“00后”和“10后”不到1亿人。供过于求将十分严重。
25年后，即到了2035年，“50后”的年纪是76至85岁，房子大多腾空出来了。其子女“80后”的年纪是46至55岁，不需要买房了。
25年后，“60后”的年纪是66至75岁。其子女“90后”的年纪是36至45岁，基本不需要买房了。
25年后，“00后”的年纪是26至35岁，“10后”的年纪是16至25岁，一半没有进入结婚年龄，许多可以继承到住房，或由长辈为他们提前买房了。
25年后，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙就像头上顶着10块石头，苦不堪言。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。
30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房没有暴利，拆迁20层的楼房去盖20层的，无利可图，开发商没有来拆迁的积极主动性。如果没有拆迁，“倒倒楼年代”的房子质量差，已经不敢住人,还要交物业税（假设是新房的10分之1），你比开发商急。于是，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”,送红包求开发商优先拆迁。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。
那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，想卖出去，能得到几个铜板？
有人说，土地使用权有70年,还可以续费。可是，“莲花倒倒楼年代”的质量，住得越久越不安全，使用期越来越短，拆迁费越来越少，越来越不值钱，急功近利的投资者谁会象古董那样放70年？
30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。30岁当高负债房奴 + 25年后房子退休待拆迁了 = 55岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷不到，也还不起，只好去租房。虽然使用权有70年，25年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。最终还是回归到租房里去。
三十一.利润最高的地方一定风险最大,房市印钞机停止转动后变成烧钞机。
你我面对的是一群上帝驱使的疯子。房市已经是传销,已是击鼓传花。欲壑难填，人心不足蛇吞象。都希望萝卜涨成人参价！都想钢铁按照黄金卖！
低首付、低利率、优惠利率、没有物业税的超低的养房成本，是对住房购买力的放大,是对通货膨胀的放大，是实体经济资金流失的放大，是对民生问题的放大,是对房市风险的放大。
物极必反，盛极而衰，在牛市不言顶的后面必然是熊市不言底。
一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。涨得越高下落势能越大，涨得越高跌得越深。
房价只涨不跌，就象对四川地震造成的堰塞湖只堵不疏，水位升得越高就势能越大，一旦垮塌就要死很多的人。
一个人从2楼跳下去是轻伤,从3楼跳下去是重伤,4楼跳下去是残废,8楼跳下去必死无疑。
正府在高位的调控有二种可能，一是调久必跌,二是调后再上涨,涨久必跌。
涨得过高,一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨，跌时超跌。2011年后，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。
房牛市里房子是一块宝，房熊市里房子却是一棵草。
因为熊市下跌时势如破竹，竹子一开始很难破开，但一劈开，就一下子从上面一直裂到下面，所以牛市不讲成本，熊市也没人讲成本。
因为投资市场的趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变，所以牛市不言顶，熊市不言底，只有更低，没有最低。
因为自行车上坡时需要花大气力,下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快，所以房价上涨时需要动用资金来推动,下跌时只需要动用嘴巴说降价，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。
因为房牛市的定价权掌握在少数人手里，上涨时多数人在坐轿子,所以，下跌时多数人在坐滑梯,只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低60％。
因为“炒作理由”只是“忽悠的台词”，所以牛市的导演者有100种上涨的理由，熊市的导演者也会有101种下跌的理由。
因为大家都在顺势而为，多数人永远是随波逐流，所以牛市里多头的声音压倒空头，熊市里空头的声音压倒多头。
因为牛市超涨，所以熊市就超跌。股熊市从2007年10月的6124点下跌，2008年10月最低跌到1664点，跌去百分72.8，许多房地产股跌去百分80。
因为牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。熊市里，王十进去,王二出來；汽车进去，摩托出来。
“市场先生”我行我素，不理睬谁掉眼泪了。顺势者昌，逆势者亡。熊市来了，最好的战略是提前冬眠，是“打酱油”，不要信卖瓜的王婆,不要信“强哥”,不要“俯卧撑”，不要玩“躲猫猫”，不要“种菜”,不要“吾将上下而求索”，不然就会被套住,不然可能成为负翁。
三十二.正俯扭不过客观规律,正俯最终不得不丢卒保车,不得不拨错反正。
大涨之后必然大跌，即使正俯是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。
房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。难道日本、米国的正俯愿意房地产泡沫破裂？难道日本、米国的正俯的控制力不强大？
正俯不允许经济危机，正俯不允许大批企业倒闭，正俯不允许搞环境污染，可是正俯不是万能的，对许多事束手无策，无可奈何。
客观规律比人强。讲人定胜天的老毛最终也扭不过老天爷，不得不承认自己七分成绩三分错误。头脑冷静的小坪说自己六分成绩四分错误。
客观规律不以人的意志为转移。大自然春夏秋冬，四季轮回。房市，如火的夏天后面，是落叶的秋天，再来是寒冷的冬天。
60年来，不遵循规律的事，大倌没少干，最后上天（客观规律）都使我们付出了惨重代价。老毛就有1958年之后三年饥荒,1966年之后十年浩劫。
不要夸大正俯的调控能力，牛市里大涨价是找死,暴涨之后必然暴跌，这是客观规律。当倌的大吃大喝5天,他有制控自己5天不拉不撒的本事吗?
不要以为你了解一些倌员的心思和无度,世界上最“让人捉摸不透”的就是政治。炒房客只是过河的桥板和猎兔的走狗。
社会稳定压倒一切，倌以交椅为天。涨得越高，回落的势能越大。爬得越高，摔得越痛。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的位置越低，对社会稳定危害越大。
正俯管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”，总是“一放就乱”。股价由998点大涨到6124点，牛气冲天！总是“一乱就管”，运用圈钱手段来调控，在股市，发新股，不断加税。总是“一管就死”，2007年10月6124点后，病来如山倒，“飞流直下三千尺”，2008年10月最低跌到1664点（跌去72.8％）。
2009年房地产的大涨，是投机性政策的产物，是大印钞票的产物，是多变的政策的产物。成也萧何，败也萧何。政策的改变也必然刺破泡沫。
如果正俯胆敢违背客观规律，上帝就会将刀 刺向“大车”，最终不得不丢卒（房地产业）保车（实业和银行）。
房市疯炒,大方向肯定是错的,那么正俯越强大,犯下错就越大。就像从上海出发北上北京,却往南走。你身体越强壮,离正确方向越远。
正俯对高房价已经左右为难，进退维谷,骑虎难下。房价继续大涨则经济完蛋，久盘不涨则炒房客完蛋，房价大跌则开发商、参与炒房的企业老板和银行完蛋。
好像人身上长了个良性肿瘤，眼看着转化为恶性肿瘤，却因为怕痛怕死得更快而迟迟不敢割了它，随便吃点人参丸、消炎药应付着，最后晕死过去，再让别人把你送到医院由医生割了它。
不要以为正俯永远养虎为患。经济被房价上上下下地来回折腾，得不偿失呀。“炒珉生”就象吃“白粉”，一时痛快，谁吃谁伤身。各国正俯在占小便宜吃大亏、“捡了芝麻丢了西瓜”之后都不得不把炒珉生当作毒品给禁止了。
房价不断上涨的主要原因是倌与民争利,是倌商勾结。如果规定粮食和饮用水可以官商垄断，并允许炒作，那么粮价水价一定会比房价上涨更加疯狂，直到尸横遍野，直到不得不叫停。
用控制粮价水价的办法控制房市，一定会百分百地控制住。土地闲置超过2年的执行规定无偿回收，二套住房首付百分100，开征物业税,房价必然下跌。不是没办法，是不作为也，是反向作为也。
正俯管理医治弊端总是不及时,总是积重 难返,但13亿人中不会不出大能人,最终会得到医治。1958年大跃进大炼钢铁大食堂,1966年后十年玟革,纠正后一去不复返。
三十三.客观规律比人强,物极必反莫茫然
相信把戏总归会被识破，真相总归会大白于天下。
相信利益集团可以骗人一时，骗不了一世。
相信上帝，要使其灭亡，先令其疯狂。
相信风水轮流转，10年河东，10年河西。
相信市场竞争规律，暴利的归宿是社会平均利润。
相信销售规律，任何产品都要走降价普及之路。
相信价值规律，价格围绕价值中枢上下波动。
相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。
相信食物消化规律，吃得多就拉得多。
相信波浪理论，涨得再多也会腰斩。
知道正策的软肋是，一放就乱，一乱就死，一死就收。
知道大倌的软肋是，为了交椅，最终不得不丢卒保车。
知道地方倌的软肋是，财政赤字就要求开征物业税。
知道炒房客的软肋是，高位接手的遇到物业税就闲置不起。
知道中介的软肋是，没有提高租价的本事。
知道开发商的软肋是，熊市来临又要资金链断裂。
知道银行的软肋是，按揭击鼓传花不停止就会先死。
知道砖家房托的软肋是，骗得了别人，最终也被倌商骗了。
知道消费者的强项是，坚持就是上帝，最终被尊为衣食父母。
最终，高房价会祸国殃民。
最终，客观规律，物极必反，盛极而衰，否极泰来。开始时客观规律起到的作用很小,中间时客观规律起到的作用加大,最终客观规律起到决定性的作用。
最终,鸡蛋有缝,引来美国苍蝇。美国戳破泡沫有利可图,轻轻一碰就破裂。
最终，管理住房，不得不象管理大米一样。大米、自来水如果可以囤积和哄抬价格，放任其具有投机投资价值，必然会尸横遍野,对社会和经济产生极大的破坏作用,最终不得不打压。
最终,征收物业税,一招见效。因为不摧毁住房投机投资价值就会国无宁日，所以这是历史的必然。
国际上几次房地产泡沬的破裂,有3个规律:突然性,毁灭性和持久性。
突然性。狼来了的言论总是沒有真的到来,都不相信了,都在搏傻。不料,某一天,突然一个大利空传来,恐慌情绪弥漫,天量的抛盘汹涌奔出,沒有人接手,房价就像坐滑梯一样大幅下跌，泡沫终于破灭。
毁灭性。炒房客措手不及，几天就被深度套牢了。由于象期货那样,下跌百分30就亏光了,下跌百分40就成为百万负翁了。
持久性。泡沬的破裂,给经济造成了致命的打击，久久不能恢复元气。
三十四.最后一棒可以计算出来，“房市击鼓传花”终将演不下去。
2010年春，你张三在二线城市的E市的二等地段，买一手房100平米，单价1.6万元（包括税费）。准备闲置2年后再卖出，希望每年有百分10的盈利。
160万×1.3 = 2012年你张三拟以208万元卖给我李四。
208万买房×1.3 = 2014年我李四拟以270万元卖给赵五。
270万买房×1.3 = 2016年赵五拟以351万元卖出。
我李四“用屁股想”就知道：他赵五在6年后以351万将已盖6年的二手房卖出去的可能性小于1％。因为非富人需要按揭246万元，银行按揭通不过也还不起。因为富人在2003年用351万可买12套新房，不会等待今后6年再用351万买1套半旧房。
我李四已经提前知道赵五们不会来买，一定不会买你张三的，你张三所买的房子就一定属于“最后一棒”。炒房客们怎么连这么简单的小学计算题都不明白？
股市击鼓传花，每天都涨涨跌跌地走弯路，有做短线的机会。上涨5％也可换手一次，所以，从大底涨起，几十轮换手后股价才会离奇。你是第20个股市接花者也可能赚钱。
房市击鼓传花，房子在别人手里是摇钱树，传到你手中变成绞肉机。此问题在股市、期市、汇市都没有，是房市独有的，这是房市的死穴。已经没有“接棒人”了，但99％的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了，死都不知道是怎么死的。
过去30年的高通胀和地价房价大涨，不能说明今后30年也是高通胀和地价房价大涨。
知道老毛有2句诗词是“收拾金瓯一片”和“分田分地真忙”吗？知道1949年前后有打倒地主，免费分土地分住房吗？有10套房子的，留下1套够住的，无偿交出9套。没有房子的，每家免费分配1套。
旧中国的底子一穷二白。建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。在西方经济封锁的情况下，与国外的货币没有联系，比值奇低。
30年前，奖金取消，县长的月工资只有几十元，不敢腐败,养孩子三四个,县长家里一个月只买三五次肉；老毛的工资最高，也只有300多元。毛刘周朱也没有私房和私车。
1978年以前的土地、房屋等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不正常状态。
改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到10元，12倍。大米由0.14元涨到2元，14倍。全市年平均工资由400元涨到24000元，60倍。房租涨200倍以上。房价有的由不到100元涨到1.5万元，折合成同材质，涨了100倍以上。土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。
某沿海中等城市,即使到了1986年:职工平均工资只有50元,企业科级以下的员工的储蓄基本在0.5万元以下。家里有1万元被称为万元户,一个县只有二三十家。
很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别，以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的地价房价和通货膨胀的增长率是很怪异的，很离奇的。
因为只有感性认识没有理性认识，只看到表面现象没有看到深层原因，产生了“房价永远大涨，投资房产永远跑赢通货膨胀。”的错觉。
16岁之前，你每年有20个压岁钱。现在，你已经36岁了，能够等待妈妈叫你回家吃奶吗？
大学毕业前，张三勤工俭学的年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，以此100倍来预测未来2年后至少增长100倍是不懂逻辑的表现。
20年来，股市从100点最高涨到6124点，以此61倍来预测未来几年至少再涨50倍，是不理性的表现。
当君子兰炒高100倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。
8分钱的猴票现在卖几千元，傻瓜买了，理由是“猴票是能涨几万倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几万倍了，下跌几十倍是可能的。”
如果以30年来的地价房价和通货膨胀的增长率作为参照物和依据来预测今后30年，必然在深重的恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资，必然不理性，必然走入歧途，必然导致失败。
沧海桑田，斗转星移，事过境迁，还在守株待兔，还在刻舟求剑，还在缘木求鱼，那就等着吃亏吧。
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