退铺，退铺，退铺，1800业主要求绿地退铺！
退铺，退铺，退铺，1800业主要求绿地退铺！
作者： 来源：速晨君 重庆地产报道 2017-06-23
6月19日的重庆，飘着小雨，天空飘来稀稀疏疏的雨滴落在大地上，热气腾腾。
早上10点，位于重庆渝中区的上清寺，“绿地，骗子......”，一阵突如其来的呐喊声划破了空气里的宁静。
远远望去，只见并不宽敞的道路两边，齐刷刷伫立着两排整齐的人墙，他们有的拉着横幅，有的举着大牌：“绿地保税，欺诈销售，誓死讨回血汗钱”等几个黑色大字格外引人注目。
在这数百人之中，有的刚从杭州、深圳等地千里迢迢打“飞的”匆匆回渝，有的携带着白发苍苍年迈的父母，有的则带着自己年幼的孩子一起参与维权......他们都是绿地进口食品城的业主，此时此刻，1800户业主都将共同矛头瞄准了这个当初令他们满怀期望的投资项目。
从2014年绿地进口食品城首次开盘，在不到3年的时间里，他们从希望、失望再到绝望，从最初的满腔欣喜到如今的冲冠一怒“揭竿而起”，这，其中究竟发生了什么？
大商场摇身变“菜市场”
材料显示:重庆中国进口食品城是前期由“绿地申港”开发，后期普泰集团统一运营的一个集中商业项目，是绿地保税中心的核心商业。项目地处海尔路与金渝大道交汇处，与西部奥特莱斯、宜家、洋展购等大卖场相邻，占地3.17万方，总体量约10万方，容积率2.32，主要涵盖酒类、粮油、乳制品、肉类、蔬果、保健品、休闲食品、调味品、饮料类、厨具模具等10大业态。
“当初下叉买这里的商铺，就是看重前5年开发商返租政策和统一运营打造。”刚从杭州打飞的回重庆的业主王先生直言。
然而，原来的满怀希望，却在2016年底开业后沦为无尽的失望。在王先生看来，“现在看起来更绝望。大商场沦为如今公园、洗车场、小面馆、儿童游乐园等‘四不象’的大杂烩，真不知道返租期满了自己该怎么办。”
而这些，正是当前所有重庆进口食品城业主内心落差的特写。
记者了解到，自2014年开始面市起，绿地进口食品城在销售时均采取了“2+3”的模式（“2+3”即：总房款抵中先直接抵扣前两年的返租金，后三年租金按照每季度返给业主），这样在很大程度上能降低前期招租风险。
从业主提供的宣传资料上，记者清晰看到，绿地当时宣传的是打造“西南首家进口食品专业市场”，一楼规划的是来自世界各地的食品，二楼规划的是奶粉，三楼规划的是美酒......也就是说，整个绿地口食品城是定位进口食品的零售与批发，且每层楼都有清晰的产品类型划分。
然而就在去年12月，绿地进口食品城迎来开业之时，所有业主们都大跌眼镜，他们发现商场竟然悄悄“变身”了：里面的业态完全与进口食品专业市场毫无关联，摇身一变，变成了什么“僵尸”公园、洗车场、小面馆、儿童游乐园等“四不象”的大杂烩，商场装修低廉到与菜市场差不了多少，里面的商户不足百家，与你方当初承诺的已签约入驻数千商家大相径庭。
开业时间被延后一年
对此，记者实地打探多次后发现，整个商场一共有4层楼，人烟寥寥，十分冷清：底楼中央处摆放着一个硕大的儿童蹦床，仅有1个孩子在上边玩耍；2楼和3楼，被隔成十来间大铺，主要都是在销售红酒，随处可见促销、优惠价的身影；4楼基本上都被一个“僵尸”公园所包办。
而在整个商场周围，零散开着一些小餐馆、洗车店、以及副食店等，与当初给业主勾勒的“进口食品”定位相差南辕北辙。
记者查询资料发现，此时眼前绿地进口食品城的景象与当初的规划大相径庭。
早在2015年，时任总经理斯双灿接受媒体采访时便意气风发，明确表示，“今年年底，重庆·中国进口食品城将投入运营，将售卖名品红酒、冻肉、水果等进口商品，种类十分齐全。重庆对进口食品需求很大，我们拥有亲民的价格，物流的优势，必将成为区域的亮点、人气的聚集地。”
然而，约定好的开业时间却突然间被变卦。一等再等，迟迟未见绿地进口食品城开业，于是，业主们无法平静了。记者在“重庆市国土房管局公开信箱”看到有业主投诉信息：重庆进口食品城售后返租，非法集资诈骗金额巨大，其共涉及1000多户业主全都签了返租合同，装修也是一拖再拖迟迟不动工，我们要求赔偿我们的损失......
而在2016年8月30日，该业主的投诉终于得到回复，“您反映问题的来信收悉。两江新区分局对您反映的问题进行了调查核实，约谈了开发企业，开发企业表示将会与您进行协商处理。”
时隔3个多月后，绿地进口食品城终于在2016年12月（与最终约定延后一年）迎来“盛大”开业。令人惋惜的是，里面业态完全与进口食品专业市场差之十万八千里。自此，“惊呆”了所有业主！
3个月营收1000元 已有商家撤场
据业主介绍，当初食品城跟他们一共签订了两份合同，一份为房屋买卖合同，签约对象为重庆绿地申港房地产开发有限公司，法人代表为：王勇。
而另一份合同为返租合同，签订对象为：重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司（返租方和实际的运营商），法人代表：斯双灿。
“合同租赁期为五年（2016年1月1日起至2020年12月31日止），开发商采取了“2+3”的模式（“2+3”即：总房款抵中先直接抵扣前两年的返租金，后三年租金按照每季度返给业主）。”
据悉，业主大约为1800户，假设平均1个铺100万，第3年至第5年，返租金额为：10%+11%+12%=33%，也就是说，平均每户返33万，1800户即返5.94亿，平均每年要返1.98亿。
而记者了解到，目前食品城开业后经营可谓惨淡。一商家销售红酒的商户老板直言，“开业3个多月总营业额仅为1000元，即使在‘免租一年’的前提下，光算上人工费，也是‘亏’！”近期他也着手撤场事宜。
流水的负责人
然而，记者在“国家企业信用信息公示系统”上查询结果更是触目惊心。
在不到两年时间内，1800名业主签订返租协议的重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司法定代表人已变更了5次：斯双灿→叶耐芳→王雪松→楚君昌→于宗涛→黄震。
黄震究竟是何许人？记者多方打听后了解到，其过去为公司的人事专员，职能为“做人事”、“办理入职手续”、“买保险”等内务方面工作......
而按照返租协议内容，从2018年起，重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司将开始给业主返租，届时，如此惨淡经营状态，当初给1800户业主约定的返租究竟能否被兑现？“法人代表”是否会继续频频更换？可以拭目以待。
四川中昇公司已转让股份
除了法人代表频频更换之外，根据“国家企业信用信息公示系统”变更信息栏上显示，作为股东之一的四川中昇财富投资有限公司已于2017年1月5日转让了其手中的股权。这家来自四川的投资公司，到底有何背景？
记者查询了解到，四川中昇财富投资有限公司成立于2014年,注册资金1000万元人民币。是一家有限责任公司自然人投资或控股。四川中昇财富投资有限公司法人是段雪梅，主要面向全国市场，客户群为中小型企业。
与此同时，在变更信息栏中发现，四川中昇公司于2016年5月26日，对“经营范围”进行了变更，简单对比后不难看出，前后经营范围唯一差别：增加了“项目投资与资产管理（不得从事非法集资，吸收公众资金等金融活动）”一项。
而股权更改之后，四川中昇基本成功“金蝉脱壳”。目前重庆保税港区雅咪进口食品城有限公司股东为：杭州莫泰投资管理有限公司和上海普轩投资有限公司。其中，杭州莫泰投资管理有限公司认缴额5100万，持股比例51%；上海普轩投资有限公司认缴额4900万，持股比例49%。
股东“扯皮” 食品城谁来管？
开业时间被延后一年，业态与当初的规划、宣传差距南辕北辙，加上如今的惨淡经营，绿地进口食品究竟发生了什么？
一位前负责招商的内部人士透露，此前换了N多负责人，每个人来时都意气风发，想做出大调改变：有的提出要改变成“盘溪水果批发市场”，有的提出要将“过季奢侈品的折扣店”，但是，由于内部股东太多，最终这提案均被PASS。
股东间不断“扯皮”，都不愿意花钱运营；同时，大股东希望将绿地进口食品城做成“高大上”，而如今的“大杂烩”，“菜市场”却是惨痛的不争事实......
眼前的烂摊子，究竟该如何收拾？
买铺教训
☠羊毛出在羊身上 “返租铺”身价普遍高出30%
高租金的承诺往往都来自商铺的高售价。
记者调查发现，大多带返租的铺面，即使扣除所谓的2~5年的返租租金，其售价仍比同类型商铺市场价高出许多。
以王先生购买的绿地进口食品城商铺为例，建面42平方米，商铺均价3.5万元/平方米，扣除返租租金后，折算下来均价近2万/平方米，但王先生提供的房产证复印件显示，商铺的公摊率高达52%，也就是说，即便扣除了返租金额，但由于公摊率高企，其单价仍然在4万+/平方米。
周边调查发现，该区域门面、商场铺价位实际成交价格在2万/平方米左右。
“返租是开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种返租其实是羊毛出在羊身上的数字游戏。开售前开发商就已把返租租金加到商铺的售价中，通常会将售价提高30%左右”。
☠全盘销售型商铺，小心！
据不完全统计，近五年重庆主城区有13个大型商业“洗牌”，其中包括3个购物中心和10家百货商场。而这10家百货商场，有7家转型为购物中心，另有3家关门停业。
记者综合分析，不难发现他们之中两大共同点：
一、统一经营管理权缺失，传统老商业几乎所有商铺都出售给了小业主。小业主为了追求租金收益，自行招商，使商户在业态品种、经营模式等方面各自为政，商场难以形成统一的经营管理。导致招商业态混乱、商家品质参差不齐，缺乏统一的推广、统一的营运、没有清晰的主题。
二、铺位分割、通道设计、业态组合问题繁多。当初开发商为了销售回款价值最大化，几乎把每一寸土地在商铺分割时用到了极致，导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失，使消费者容易产生消费疲劳感。
那么，这类全盘销售，产权分散型商铺有救吗？
答案是，难！
可以分享一个真实案例：2003年，在沈阳太原街，建了一个300多个店铺的万达广场。当时没有摸清商业地产的核心，以为就是卖店铺。300多个店铺，一共卖了6.1个亿。
但是开业后，生意惨淡，尤其冬天的时候，整个广场冷冷清清。这里前后5次开业，更换过19个总经理。可见当时情况是多么惨烈。
就这样折腾了几年，做了一个痛苦的决定：给老百姓退铺。回收重建，一共花了15个亿，沈阳万达拆迁，用重建终结产权分散。
将产权、经营权、管理权三者分散，是最不利于商业经营的方式。因此，即便是在一些比较负责的商业地产项目中，返租、包租或者成为销售中的“技巧”，或者称为暂时稳定市场的“稻草”，却不能弥补产权分散无法经营管理的根本缺陷。
本文转自速晨君 重庆地产报道，原标题：1800户业主集体要求退铺 重庆惊现最大规模“退房潮”
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