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上周末南京有近10家楼盘开盘 开发商捂不住房了
焦点南京房地产网 nj.focus.cn 2007年10月30日11:40 江苏商报 陆春花
开发商这两天在南京“推”了不少新房出来卖。27日、28日，南京五大板块有8家楼盘开盘。上周六和周日两天的新房总销售量达900多套，昨日新房又成交331套。
同样的几天之中，二手房降温超过了天气。昨日，网上房地产公布的今年南京二手房成交数定在“39812”上纹丝未动，二手房成交量竟然为“0”。
对比上半年“开发商捂盘惜售”和“二手房价格超过新房”的怪现象，南京楼市正逐步恢复“正常”，供需情况也正发生着巨大改变。
而引发这一切改变的根源，是9月27日颁布的“二手房首付提高新政”。
心态：从“捂”到“抛”
政策前：捂盘惜售
今年8月份，一家名叫金域中央（查看地图）街区的楼盘因涉嫌囤房惜售被停盘。如今允许再次开盘，不仅价格不许涨，而且必须在一个月内开盘销售。昨日，还是这处“金域中央街区”，排在了南京房产销售榜的冠军地位，昨日成交达79套。
近两年来南京房价上涨迅速，同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米有时甚至可以相差2000~3000元。面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段“捂盘”。调查发现，目前实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘即高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等，不一而足。
房价稳步抬升，很多人都想尽快买到房子，偏偏可以买到的房子总是僧多粥少。明明有房子却不赶紧卖，很多人都开始质疑：开发商是否都在以惜售来“捂”出更高的利润？
面对捂盘惜售，继今年5月南京市对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度后，南京市相关部门日前又出台措施稳定商品房价格，明确开发商“捂盘”惜售产生的成本一律不计入房价。
政策后：加快推盘
10月27日，天华绿谷开盘，推出二期中心景观组团小高层房源，面积为91、127平方米左右，均价在4500元/平方米左右；
七彩星城开盘，主力户型有面积86平方米的有两房、面积107平方米三房，楼盘均价在5500元/平方米左右；
东方龙湖湾（查看地图）开盘，推出8层带电梯房源，面积在60~130平方米左右，均价在5000元/平方米左右；
山水云房开盘，推出4+1、5+1层的花庭洋房，面积在80~150平方米左右，户型以两室两厅一厨一卫和三室二厅一厨两卫为主，开盘均价在6700元/平方米左右；
第七站（查看地图）开盘推出04栋，户型为60~87平方米精致两房，101~109平方米舒适三房，均价在7000元/平方米左右。
10月28日，宋都美域（查看地图）开盘，推出北组团高层、小高层约130多套新房源，面积在80~170平方米之间；
江北天润城同日举行了购房博览节，赠送3000元购房大礼。据了解， 天润城已于10月20日开盘，推出第四街区小高层，多层400套新房，户型面积为80~120平方米左右，均价4800元/平方米左右。
另外，天华绿谷二期的楼盘也相继推出新房源。
第七站销售人员相当乐观，“我们11月下旬还将推出180套房源，一定也能在短时间内卖掉。”
行为：从“排队”到“促销”
政策前：“批条子”买房
“能不能帮我弄到一套房。”这是几个月前买房人最关心的问题。排队买房，找人“批条子”，市民购房热情依旧高涨，可房源却仍是供不应求。
今年上半年，南京各板块新盘迭出，广受购房者追捧。2007年4月1日，近百位排队领号的市民，在寒风暴雨中熬了三天三夜，等待左邻右里（查看地图）开盘。在奥体，万科光明城市（查看地图）“先锋座”55~77平方米小户型开始排号。尽管连装修在内房价高达10500元/平方米，可仅仅几天，192套房、576个号居然全部排光(每套只允许排3个号)。
6月12日下午，刚刚拿到销售许可证，河西龙江国际社区（查看地图）售楼处就立刻排起了300人的长龙。天下着雨，300多名购房者打着伞，苦苦等了4小时。直到夜里，近300个号一抢而空。此次，与300人的长龙相比，开发商拿出的房源不过200套左右。也就是说，即使如此辛苦拿到房号，也不一定能买到房。
而6月17日，城东的御水湾花园（查看地图）开盘。一位购房人告诉记者，她看中的靠近铁路的房子都要9000多元/平方米。为了能买到房子，她上周五特意提前找人拿房，没想到连报5套房号，居然都已被人订走，一气之下只好不买了。同样或不同方式的捂盘现象在南京楼市屡见不鲜。
政策后：促销送大礼
与四处找人买房不同的是，现在买房还有大量优惠活动。“其实买房子也是消费，就应该享受好的服务态度，要是能和在大卖场买东西一样就好了，顾客就是上帝，还有打折优惠。”市民俞先生感叹到。
虽然没有到降价促销的地步，但开盘的优惠活动则是接二连三。前期先是江北楼盘推出大量优惠活动，现在则发展到了整个南京楼市。从去年便酝酿开盘的宋都美域终于将开盘时间确定在10月28日，首期推出130多套新房源，面积在80~170平方米之间；江宁东方龙湖湾推出8层带电梯房源，面积在60~130平方米左右。七彩星城(社区)二期10月27日开盘。推出面积86平方米的两房、面积107平方米三房，楼盘均价在5500元/平方米左右。
据不完全统计，上周末共有近10家楼盘盛大开盘。不仅如此，各家楼盘还端出了“久违”的优惠大餐：天华绿谷送五星级健康大礼包，天润城举行购房博览节，赠送3000元购房大礼；而东方龙湖湾则凭VIP卡客户可享受相关优惠，融侨·中央花园则举行了推介会。
供应：由“少”到“多”
政策前：“一房难求”
上半年4月份开始，南京楼市屡现排队买房现象，全市各区楼盘供应量明显不足。进入7月，股市的震荡让不少股民纷纷撤资，转而将投资目光转向房地产。“一房难求”的现象在南京多个版块发生，一些准备买房自住的市民都在持币等待新楼盘下半年的上市。
据了解，上半年城东板块由于购房者对城东区域房价继续上涨的预期及自住需求比例的提高，使得城东市场发展平稳，尤其面积在80~100平方米之间总价在55万~65万元的住宅明显供不应求。整个上半年，城北活跃的楼市只有阳光聚宝山庄（查看地图）、世茂滨江新城（查看地图）、江雁山水雅苑（查看地图）、林景瑞园（查看地图）等数家老楼盘。而几乎封顶的卢龙山庄（查看地图）、御湖国际（查看地图）、世纪城·金域中央、美达·浅草明苑、皇冠钻石双星（查看地图）等新盘却迟迟不动。城北“捂盘等涨”名不虚传。
而江宁之前在售楼盘只有东渡国际青年城（查看地图）、天元吉第（查看地图）、银河湾（查看地图）紫苑、锦绣花园（查看地图）等不超过10家楼盘，市场供应量的严重缺口相比旺盛的市场需求显示出极度的不平衡，地铁沿线楼盘更是“一房难求”，购房者四处托人只为能买到一套房子。本来一批计划在当时上市的新盘，由于各种原因纷纷推迟了开盘时间，其中包括丹佛小镇、百家湖国际花园（查看地图）、康桥水岸（查看地图）、合家春天（查看地图）、龙湖文馨苑（查看地图）等。
政策后：大量上市
从迟迟不想开盘到如今的大举推盘，南京楼市的这一变化被业内人士尽收眼底。网尚房地产研究机构相关人士分析，受央行提高首付比例的影响，购房者的买房实力下降，靠公积金和按揭贷款来投资的买家受到冲击，影响买房心理预期，由此撼动楼市。而江北供应量大，且价格已经达到一定高位，受加息后更高的利息造成心理压力，应该说江北板块受政策影响相对更大。
“不仅现在有几套二手房在手的‘房虫’纷纷开始抛房，不会再买进，开发商压力也很大。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚(宋坚博客,宋坚新闻,宋坚说吧)表示。
宋坚表示，目前发改委有消息称奥运后房价会有调整的可能性，有“下挫”的可能。也许没有那么夸张，但大涨是不可能的，未来的发展，以稳定房价为主，开发商不会再捂盘。目前表现出来的土地放量，小地块必须在3年内上市，未来楼盘的上市量不会太低。但需求是有限的，所以开发商能开盘的就尽早开盘。如果这些开发商在今年4月份就上市销售，价格也许也不会像现在这样。
“政策将越来越紧，物业税可能试点开征，央行进入频繁加息，楼市正在嬗变。如果物业税真的实施，那需求就会更少。近期国家发改委的数据也说明了一切，南京的楼市变得越来越理性。”宋坚说。
南京大学建筑与房产研究所所长葛扬也认为，开发商的压力确实越来越大，但政策的效应可能还没有完全显现，这一次的调控力度与以往的政策有一定的区别，可能会有更进一步的效应，打击也许会更大，还有待进一步的观察。在未来，开发商的推盘力度还将会更大。
虽然不排除开盘卖房是为了回笼资金，或者其他一些原因不得不推迟到现在开盘。近期，不少楼盘纷纷开盘推房，房源的放量让购房者有了更多的挑选时间，也让很多有购房意向的人开始了观望。当然也有不少购房者已“迫不及待”，赶紧买一套再说。这两种购房心态的存在表现在数据上。而上周的南京楼市也没有出现大的“惊喜”也没有“暴跌”，较为平稳。
■新闻链接一，南京房价涨不动了
商报记者陆春花报道 据国家发改委网站报道，国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。调查显示，全国70个大中城市，新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比上月高0.4个百分点。
分类来看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨4.2%、10.4%和10.9%。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐21.1%、北海19.4%、深圳16.5%、杭州15.6%和北京15.3%等；环比涨幅较高的主要城市包括：杭州5.5%、重庆4.1%和大理4.0%等。
江苏省南京市房价同比上涨了6.6%，环比上涨0.5%；新建商品住宅价格同比上涨8.7%，环比上涨0.6%；二手住宅价格同比上涨5%，环比上涨0.6%。业内人士分析，南京9月房价比全国的1.7%要低，宏观调控的政策已经让南京房价上涨的势头得到了遏制。
■新闻链接二，二手房市场不乐观
商报记者周韬报道 与新房市场火爆形成明显对比，南京二手房市场这两天有点冷。直至昨日记者结稿前，网上房地产公布的今年二手房成交数一直扎在了39812上，纹丝未动。
中原地产交易服务中心经理王巍巍对记者表示，江宁、江北、河西等地块大量新房开盘确实对二手房销售造成了一定影响。从人们的购房心理来说，在同样的地块当然更愿意选择新房，新房的性价比要高一些。而老城区方面，由于二手房的价格太高，销售的情况一直不太好，更何况现在不少购房人的观念是“用时间换空间”，他们宁可在远一些的地方以相对较少的投入买套大房子。
王巍巍也坦言，目前二手房的价格仍很微妙，完全取决于现在商品房是否持续大规模放量，如果真是这样，二手房需求会减少，进而导致的是价格可能小幅下滑。
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网友评论(共2条) 发表评论 新闻评论总论坛
现在谁买房可就是真傻子了!本人的婚期已经推迟到2008下半年了. - 13bytes 过客评论 07/10/30 16:37 (17次点击)
捂盘者亏，告了还晓得。 - 0bytes 过客评论 07/10/30 16:22 (15次点击)
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