前言:
大盘开发，“跳出地产做房产”
纵观当前房地产开发，上千亩甚至是上万亩的超级大盘也不是楼市新鲜事，犹如“谢氏堂前燕，飞入百姓家”，中国房地产业进入了“大盘时代”。
随着城市运营与运营城市运动的加剧，造城能力的裂变，房地产开发商基于寻求新的竞争优势、追求开发规模效益、实施品牌战略与差异化生存与发展、从项目品牌走向企业品牌等方面的需要，开发与运营大盘成为中国房地产业新的课题，也是中国“房产大鳄”新一轮“华山论剑”的筹码。大盘开发与运营，不再是“钢筋与水泥简单的化学反应”，而是必须“跳出地产做房产”，多元化的经营土地与多元化运营房产品，把大盘融入当地城市运营之中。
目前，中国房地产业在“变”，有“变”就有“新”，有“新”就有“力”。现在，经营空间变了，一切人类生产与生活空间都成了房地产；提供的服务内容变了，包括教育、健康、休闲、文化等方方面面，更具持续性经营价值；行业标准也变了，不再局限于房屋品质要求，相应的理论、目标、文化、价值观以及资金、人才、技术的资源组合提出了更高的要求；市场门槛也变了，入行知识与专业素质、资金启动等方面提升了必要的高度。这些“变”也是为“中国大盘”创造了“打造房产品牌、生活方式与产业”的绝好“天时地利”良机，剩下的就是开发商如何提升“人和”资源组合与转化的能力。
中国房地产市场竞争逐步向高层次发展，经过价格、品质和品牌阶段之后，“泛地产革命”将走到竞争前台，因为“泛地产革命”是一种土地的竞争、运营城市的竞争、战略的竞争、文化的竞争、灵魂的竞争等复合性的竞争，需要的是魅力、实力、表现力、感悟力以及持续力。大盘必须多方面进行突围，应该赋予土地、建筑的文化、情感、体验、民族等人性化、精神化的内涵，以人为本地诗意的栖居。
中国一些后来者居上的大型集团将纷纷投身于“中国大盘”建设的开发中，作为一支“新的劲旅”，有必须秉承《孙子兵法》之精华，“知彼知己，知天知地”，方能“指点江山，激昂房产文字”，因此“知彼”成其“所知”的“首知”。鄙人与单琳、新建共同权衡之，以南国奥园、星河湾、太阳城、枫林绿洲、芙蓉古城、万里城、融侨半岛、波托菲诺、紫薇田园都市、帝湖花园、世纪城等“中国大盘”，写成一本《中国十大超大型楼盘启示录》，覆盖了深圳、广州、重庆、上海、郑州、青岛、天津、西安、成都等一、二线房产开发城市作为其“知彼”对象，具有一定的代表性、借鉴性，对“知彼知己，知天知地”应大有裨益。
兰马
２００４年冬
目 录
南国奥园简介………………………………………………………………………01
从规划设计探讨南国奥园的成功之道……………………………………………11
南国奥园重点户型挡案及点评……………………………………………………26
南国奥园两大最佳复合——教育楼盘与运动健康社区…………………………30
南国奥园项目总体开发策略………………………………………………………35
“南国奥园”的整体营销是这样创造的…………………………………………42
南国奥园带给中国房地产业的启示………………………………………………51
奥园集团董事长郭梓文的房地产开发十大心法…………………………………56
“中国复合地产第一人”郭梓文的致胜之道……………………………………58
南国奥园
第一章：南国奥园简介
一、南国奥园档案
地段位置：广州番禺区汉溪大道钟村镇汉溪村附近
发展商： 奥园集团广州番禺奥林匹克花园开发有限公司
投资组合：奥园集团、中体产业、华新国际（2003年上半年奥园与中体分家，南国奥园收购了全部产权，现归奥园集团独有）
总体规划：澳大利亚五合国际建筑设计集团
园林设计：美国泛亚易道设计公司
建筑商：中建八局
销售代理商：合富辉煌房产顾问公司（2004年下半年于香港上市成功）
首席策划单位：王志纲工作室
用地面积：1000亩
建筑面积：75万平方米
常住人口：2.5万人
物业类型：大型住宅社区
建筑类型：多层、小高层洋房
容积率：1.4
绿化覆盖率：45%
开发周期：2001动工，分为五期，现销售的是悉尼奥运村，为最后一期，预计2005年内开发完毕。
均价：开盘3500元/平方米，现为4500元/平方米（均为装修房）
产品描述：
▲南奥拥有7万平方米高尔夫球场；
▲与北师大合作打造楼盘学村，现有一所全日制小学——南奥北师大实验学校；
▲南奥高级幼儿园，占地4000平方米；
▲住宅建筑以多层和小高层、高层高级洋房住宅和相关配套设施组成。
二、南国奥园描述
“南国奥园”地处广州华南板块，占地面积1000亩，总建筑面积75万平方米，由奥园集团投资兴建。该项目各种生活、商业、教育、医疗、休闲配套完善，住宅容积率仅为1.4，绿化覆盖率达到45%，小区规划常住人口约25000人，人均居住面积达到35平方米，人均绿化面积16平方米，具有极好的居住舒适度。在建中的地铁三号线汉溪站出口距离“南国奥园”仅350米之遥，交通条件得天独厚。该楼盘自2001年7月售以来，连续三年销售额为广州前十名，曾获中国十大名盘第一名的称号。
南国奥园是继广州奥园、番禺奥园成功开发之后又一精心巨作。在竞争空前激烈的广州华南板块，南国奥园以“奥园升级产品”形象出现，不仅汲取了广州奥园、番禺奥园的成功经验，而且创造性地延伸了奥林匹克生活方式的文化内涵，将奥园品牌孵化成广州地区首个运动型、学村型社区，走的是一条以综合性价比取胜的道路。
南国奥园不仅秉承了奥林匹克花园一直以来提倡的“运动就在家门口”的开发理念，还在规划、配套、园林绿化等方面更加精益求精，更强烈体现复合房地产发展的未来趋势。它所创造的运动健康、和谐平等的奥林匹克生活方式，已成为人们未来生活的理想模式。
南国奥园在中国崛起，创造了中国房地产业的“复合地产”的先河，也为中国房地产业在开发、设计、营销等方面树立一个可借鉴的典范，代表了一个房产时代。
三、奥园集团的五大经营板块
1、房地产开发板块——奥园置业
广东奥园置业有限公司（简称“奥园置业” ）以房地产开发为主营业务，实现奥园集团在房地产主营业务的持续发展。
2、资本运营板块——奥园发展
武汉奥园城市发展股份有限公司（简称“奥园发展” ）以资本运营和业务拓展为核心，打造国内一流的上市企业。（现已脱壳，更名为万鸿发展股份有限公司）
3、城市运营板块——国奥投资、广奥置业
广州南沙国奥投资有限公司（简称“国奥投资” ）以城市运营为核心，是奥园集团战略发展规划的第三个阶段——城市运营阶段的主要实践者。2003年，国奥投资与广州南沙开发区政府紧密合作，在开发区的基础建设、市政工作、房地产开发、配套建设待方面全方位介入，拉开了奥园集团城市运营的序幕。
广州奥林匹克置业投资有限公司（简称“广奥置业” ）作为具有投资、监管、承包能力的企业，依托集团强大的背景资源，负责地市级中心城镇项目开发。
4、物业服务板块——奥园产业
广东奥园产业管理有限公司（简称“奥园产业” ）作为奥园集团产业经营及物业管理工作的主要承担机构，对各奥园房地产开发过程中阶段性的物业进行经营管理，有效地经营业主，同时输出物业服务品牌。
5、品牌输出板块——奥园大型房产
广州奥园大型房地产管理有限公司（简称“奥园大型房产” ）作为奥园品牌的“宣传队”和“播种机”，负责全国范围内奥园品牌的输出及管理。
四、奥园集团架构
附：南国奥园开发初期组织架构：
五、奥园集团领导团队：
奥园集团董事局 郭梓文、副 游文庆；董事局成员：总裁古伦、副总裁张维伦、总经理何敏予、胡大为、雷建文等
六、奥园集团发展历程
1996年
04月，郭梓文先生在香港注册成立香港金业集团；
10月，金业别墅花园正式立项；
1997年
04月，金业别墅花园正式动工；
12月，金业别墅与香港珠江中原确定销售代理关系，全力以赴拓展香港市场，金业别墅花园销售取得巨大成功；
1998年
05月，广东金业集团正式成立；郭梓文董事长提出“建设体育社区，推进全民健身运动”的构想；
同月，广东金业集团在洛溪地区储备土地245亩，筹备开发以体育为主题的“金业体育花园”；
06月，广东金业集团向广州番禺市面上地名办提出申请：将“金业体育花园”更名为“广州奥林匹克花园”；
07月，广东金业集团在广州南沙经济开发区储备土地1000亩；
同月，广州奥林匹克花园形象标识系统设计完毕；
08月15日， 国家体育总局局长伍绍祖先生题写项目名称：广州奥林匹克花园；
09月，广州番禺市地名办批准更名申请，广州奥林匹克花园正式注册；
1999年
01月，广州奥林匹克花园正式动工；
04月，国家体育总局在人民大会堂授予广州奥林匹克花园社区首个“阳光健身工程”称号；
05月，广东金业集团通过部分股权转让，邀请中体产业加盟奥园连锁计划；
07月，广州奥林匹克花园正式公开发售，广州市民排队抢购，广州奥林匹克花园一举销售成功；
11月，郭梓文先生提出“房地产连锁经营”的构想，为“奥龙计划”奠定了理论基础；
同月，广东金业集团全资开发的番禺奥林匹克花园正式立项；
2000年
03月，广州奥林匹克花园荣获“广州市十大明星楼盘”称号；
04月初，中国奥委会 何振梁行政管理考察广州奥林匹克花园，给予高度评价；
04月3日，国际奥委会 萨马兰奇先生为奥园题词：我向奥林匹克花园开发建设表示祝贺，你们的概念与大众体育所倡导的方式是一致的；
04月10日，广东金业集团、中体产业，华新国际签署协议共同开发上海奥林匹克花园；
07月，由广东金业集团、中体产业、华新国际三家共同投资开发的南国奥林匹克花园正式立项；
12月27日，南国奥林匹克花园正式动工；
2001年
01月18日，《奥园》杂志创刊号正式出刊；
02月23日，奥园网站正式开通；
03月，在“居住改变中国——2001年上海房地产高峰论坛”上郭梓文先生系统阐述复合地放开发经验：“房地产开发十大心法”；
同月，广州奥园、番禺奥园双双荣获“2002年广州十大明星楼盘”称号；
07月8日，上海奥园公开必售，数百名消费者排队认购；
07月21日，南国奥林匹克花园公开发售，创造了两天销售800套的楼市奇迹；
09月，九运会期间，国际奥委会委员一行30余人，莅临南国奥林匹克花园考察。国际奥委会 罗格先生为奥园题词：奥林匹克花园，让奥林匹克文化走向大众，走进社区；
09月27日，由中国奥委会、广东金业集团、中体产业共同出资成立中体奥林匹克花园管理有限公司；
10月，中国奥委会 袁伟民一行莅临南国奥园考察，并题词：开发奥林匹克花园，拓展全面健身运动；
同月，广东金业集团被中国银行广东省分行评为“黄金客户”；
同月，在第三届中国住交会上，南国奥园荣获“中国名盘第一名”，奥园集团被称
为“中国知名品牌开发商”；郭梓文被评为“中国房地产业十大风云人物” 之一；
2002年
03月，“首届奥林匹克花园业主运动会”在南国奥园举行；
06月，广东金业集团被中国农业银行总行评为“优质客户”；
同月，广东金业集团“首届奥园职业经理人培训班”开学，全国奥园职业经理接受统一培训；
07月，经广东省工商局批准，广东金业集团有限公司正式更名为广东奥园置业集团有限公司；
10月15日，中国银行广东省分行授信奥园集团10亿元人民币；
同月，奥园集团与海尔集团签订全面合作协议；
同月，奥园集团输出奥园品牌和管理，合作开发佛山奥园；
11月，在第四届中国住交会上，南园奥园蝉联中国名盘第一名；奥园集团再次荣获“中国知名品牌开发商”称号；
同月，通过与中体产业、华新国际进行股权置换，奥园集团对广州奥园，南国奥园绝对控股；
12月，中国农业银行总行授信奥园集团10亿元人民币；
2003年
01月，奥园集团被广东省人民政府评定为“广东省优秀民营企业”60强之一；
02月17日，奥园集团在珠海召开管理改革会议，明确上新形势下的发展战略：领跑复合地产，运营城市未来；
02月18日，奥园集团成功入主上市公司——诚成文化（事实证明借壳上市失败）；
03月21日，奥园集团与广州南沙国有资产经营公司共同组建广州南沙国奥投资有限公司，拉开了城市运营序幕；
2004年
1月1日，佛山奥园正式开盘，三天内其销售额达2.6个亿；
8月，南沙奥园因故暂停开发，城市运营步伐放慢。
下半年，主要工作是与新加坡一国际公司合作，寻求2005年在香港上市，进入资本市场。
第二章 从规划设计探讨南国奥园的成功之道
一、 背景资料
2001年，华南板块成为中国房地产市场竞争最为激烈，竞争水平最高的地区。以“新生活的领跑者”为已任的南国奥园异军突起，两次开盘，两次售楼，只用15天时间就获得了广州市项目销售面积亚军，创造了市场上的营销奇迹。
南国奥园的房子为什么卖得好？是因为南奥的开发理念高明，体育主题抓住了流行时尚；是因为南奥的产品设计得好；是南奥的成本控制得好；是南奥的营销策划做得好……笔者认为，其所以成功，是因为南国奥园以产品的魅力价值+合理性价比开创了大盘开发的新模式，以寻求产品的价值与价格之间的黄金分割，找到了两者之间的平衡点而著称，更以成熟的运作演绎了运动地产项目中最完美的操作。
“新生活的领跑者”，“运动就在家门口”，“生活就像高尔夫”这些营销理念，在南奥的产品品质层面有着实实在在的延伸与内涵。蓦然间使复合概念地产上升到顶点。
南奥的成功是方方面面的，就产品而言，离不开前瞻性的规划创新，更在规划设计中注入“平民高尔夫”的主元素，使其在华南板块中克敌制胜的秘密武器之一。
二、从规划设计创新方面，分析南国奥园的成功之道
分析之一——南奥的创作灵感：北京申奥成功，造就奥运村组团开发
北京申奥成功，给了奥园集团董事长郭梓文开发南奥的灵感。
郭梓文在悉尼观摩奥运会时，看到当地媒体刊登萨马兰奇对悉尼奥运村的高度评价：“有史心来最好的奥园村！”郭梓文灵机一动，悉尼奥运会一结束，就回到工程部的设计人员面前，召集设计骨干云集悉尼并驻扎悉尼奥运村，从规划到建筑，从室内到室外，反反复复研究着为什么萨马兰奇会对悉尼奥运村有着如此高的评价。
之后南奥班底专赴美国洛杉矶，考察洛杉矶奥运村，并搜集了大量奥运会设计公司的接洽工作，力图发现，了解并总结奥运村的居住文化和居住功能。
如此，北京申奥成功，观摩悉尼奥运会，造就了南奥奥运村组团开发。
分析之二——南奥的设计理念确立：奥运村+学村
在美国洛杉矶，考察洛杉矶奥运村时，发现在名牌高校里建设的奥运村，集健康、成长、居住几大元素为一体，与南奥正在实践的复合地产理念不谋而合。这也是为消费者提供的现代人理想生活的一种最好方式。
南奥的设计理念由此而确立：吸取1984年洛杉矶奥运村的精华，在建筑形态上融合多个奥运村的神韵，风格，与中国的居住文化进行美学融合，并结合地块的自然环境，再造奥运村。南奥的规划设计，首先摒弃的是都市化、公寓类型的方式，与五合和泛亚·易道公司进行合作，把奥运村的精髓——低密度、舒朗、开阔挖掘到生活本身层面。
分析之三——南奥的规划理念实施：奥林匹克生活在中国
奥运会的较量，既是体育的较量，文化的较量，同时也是建筑和科技的较量。真正能够体现奥林匹克建筑水平和文化的建筑，一类是奥运运动场馆，别一类是奥运村。这两类设计，被称为奥运赛事中的“场外竞赛项目”。
“住宅不外乎三大品种，别墅型住宅，公寓型余额和社区型住宅。南奥打造的是组团社区，因为它是居于别墅和公寓二者之间的一种居住形态。理想的组团社区既要拥有别墅与自然相融相生的环境，保持居住的私密性和舒适的感觉，还要拥有国际公寓所拥有的管理、服务，并要依靠周边或自身来完成生活中必不可少的配套，如健康、文化、商业、生活等配套。南国奥园的住宅和环境设计，以奥运村的居住模式为基础，吸收不同国家奥运村住宅和环境设计的精华，并结合广州人的居住需求，力图追求人类社会型居住的最高境界。
作为广州未来的中央居住区和城市中心，吸引着珠三角顶级的发展商在此投资开发大型社区，作为地铁三号线的最大受益者之一，南奥的开发商并不认为自己最大的价值是居于地铁站出口处，而是如奥运村一样的低密度，而是做“新一代的城中村”，使市民在中国就能过上奥林匹克生活。
分析之四——南奥规划理念提炼：新生活的领跑者
奥林匹克花园“运动就在家门口”的生活方式不仅受到广州人欢迎，并且已经连锁发展到了上海、北京。
南奥聘请参与1996年亚特兰大奥运村，2000年悉尼奥运村及全球迪斯尼乐园的设计者——泛亚·易道公司，与他们联手精心打造南国奥园，把洛杉矶奥运村，悉尼奥运村，雅典奥运村搬到广州。
把世界奥运村的产品降落到华南板块，自然在产品设计与规划上就比其他开发商拥有更强大的优势。南国奥园采用的奥运村组团设计，尽取各届奥运村精华——雅典的古朴，洛杉矶的现代、非洲的神秘、澳洲的清新以及亚洲的隽永。社区更引进了高尔夫生活概念，使奥林匹克文化、高尔夫文化和人们日常生活紧密结合。
南国奥园采取分步开发。2001年7月21日，南国奥园第一期公开发销售的是洛杉矶奥运村和雅典奥运村组团。如此命名，是因为洛杉矶和雅典在奥林匹克运动史上的特殊意义。洛杉矶奥运会是中国实现奥运金牌“零的突破”的奥运会； 选择雅典，无疑因为它是古代奥运会的发祥地，也是现代奥运会最早的举办地， “雅典代表了运动、文化和历史。让洛杉矶和雅典组团在首次公开发售中亮相，显示了南国奥园将把奥林匹克精神在房产开发上进行到底，做新生活的领跑者。
分析之五——南奥的规划理念实现：世界五大奥远村借鉴与融合
透过南国奥园五大奥运村组团的规划设计，可从中窥视现代奥运会运动，科技、建筑、生活结合的魅力。
南国奥园雅典奥运村组团，其圆形的组团规划设计与雅典古广场吻合，营造出古朴庄重的美感。这一组团位于社区最高处，中央阔大的圆形广场既是小区的绿化草坪也是业主户外活动的有效空间。小区行人路网以此圆形为主，延伸至其他空间，把每一小组团的空间连贯。小区以体操或其他团体式活动为主，配合广场团结的精神。住宅前后栏杆及辅地均以小镇式的细致配件表达，以软体表达欧洲小镇的情怀。一梯两户、超宽楼距，浪漫阁楼和奥园系列经典的户型之王使雅典组团尽显居住的乐趣。
南国奥园的洛杉矶奥运村组团，有棕榈大道呼应着洛杉矶的日落大道，中心回旋处及花园广场以色彩缤纷的地砖为主题，以表达热带与艺术的结合，给团内的活动空间，更充满加州小庭院的感觉。每一小组团都有自己的康体设施，如缓跑路径，树荫下的健身站等。在组团，还有一道流动的水体，在人工沙滩，棕榈树当中穿过。色彩缤纷绿化的要求和主题，以图案性的处理，把艺术结合进去。
南国奥园悉尼奥运村组团，同样以绿、环保为主题。这里以环境优美的高尔夫公园为主题，环绕着一条观光运动健身径，丰富立体的植物带掩映其中，巧妙地融自然与居住于一体。小区小广场以澳洲自然山石和小溪为主，延伸到高尔夫酒店旁，酒店旁更有一人工湖，临水远眺，风景不同，酒店以乡村俱乐部的自然风格为主，利用天然石材路子铺地，配以木质栏杆，其乐融融。
南国奥国北京组团，充满多姿多彩的变化，利用庄严的大道和广场，高低起伏的绿化长廊，努力营造充满东方深邃博大的精神空间。小区运用现代东方建筑色彩语言，更提供多元化的活动设施，布置自然，动静皆宜。
南国奥园卡萨布兰卡组团，充满爱心地设计了非洲奥运村组团。卡萨布兰卡，这个北部非洲最浪漫的港口城市，充满欧陆情怀。以些作为雅典组团的邻居，可谓相得益彰。组团把非洲森林的茂密感带入小区，结合高尔夫景观以及撒野公园，务求把浪漫的情怀与英雄式的冒险精神体现出来。
分析之六——南奥的规划理念深化：“生活就像高尔夫”
占地100多亩的南奥高尔夫球场，无疑是南国奥园最眩亮点，而致力于将高尔夫这样的贵州运动平民化，更是南国奥园独特的创新。
1、南国奥园目标客户群的消费与需求分析
南国奥园的目标消费群是一群高文化，高品味，高成长的人群，收入中等，他们往往受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景，可谓都市精英。他们买房子至少要满足三个最根本的需求：居住、成长和健康。就居住而言，他们渴望逃离都市的喧嚣，同时能依靠方便快捷的交通与都市联系，据此，奥园选择了华南板块，选择了地铁三号出口线进行“南奥”的开发。同时即使在华南板块——广州未来的市中心，这群人也希望能住上田园牧歌般的房子——舒朗，低密度，生活配套设施齐全，据此，奥园选择了民办社区型住宅的经典——奥运村这种居住形态作为“南奥”的开发模式，并邀请了悉尼奥运村的设计公司进行“南奥”的总体规划设计，将奥运村的居住精髓与本土居住文化相融合，与地块的自然环境相融合。
2、高尔夫运动平民化在南奥的实现
这些“三高”人群对健康的要求不仅是体育运动，他们还要在运动中感受文化熏陶，感受品位和内涵，在健康之余实现个人的修炼的和成长，结交朋友，享受运动与自然交流的快乐。能达到这种要求，非高尔夫莫属，于是南国奥园在充分考虑地形，地貌和环境特征的基础上，秉承奥林匹克话花园一贯的开发理念，充分发扬奥运精神和高尔夫文化内涵，提炼成整个小区园林主题。
但是“南奥”做的高尔夫也绝不仅仅是建个高尔夫球场，然后在旁边盖房子，而是在深谙高尔夫运动和文化的精髓后，不求大，不求豪华，做“社区高尔夫”而不做标准高尔夫。这样就降低了高尔夫运动的门槛，真正做到了高尔夫运动平民化。
3、 “社区高尔夫”概念的体现
南国奥园独创的“社区高尔夫”概念，主要体现在两个方面：
一方面，大力培养业主和城市精英分子对高尔夫球的认识和热爱，比如开设最好的高尔夫学校，进行系统又专业的培训。
另一方面，通过定期举办高层次的高尔夫沙龙，论坛等活动，发扬高尔夫文化内涵，提升参与者的性格修养乃至生活素质。此外，力争与各大高尔夫球场联合，并在适当的时候成立高尔夫协会，成为高尔夫球爱好者联盟的总部。
4、“生活就像高尔夫”概念的落实
有人说，房地产界有两种流派，北派和南派。北派是处处讲概念，从SOHO到LOFT，而南派是实做，绝口不提概念。南奥的做法则是融合了两种派别，予概念以强有力的支撑，令概念不再流于炒作，流于表面的，浮躁的诠释，而是从生活的每一个层面，将概念落到了实处。成长的学村，健康则有高尔夫，居住则是奥运村。
三、园林主题：社区高尔夫
1、亚洲最好的社区高尔夫练习场
南国奥园高尔夫球场地处广州番禺汉溪大道旁，长隆夜间动物园边，座落于南国商业园的西南方，占地约7万平方米，练习场楼高两层，共40个打位，发球长度280码，地形起伏，湖泊分布，是国内少见依照高尔夫球场实际地形来设计的练习场。专门作推杆练习用途的800平方米果岭气派非凡，为练习者提供最长过50码的长距离推杆练习。南国奥园高尔夫球场还有按标准设计的3洞球场——8万平方米的球场只设3球洞，甚至可以满足专业选手的长距离击打需要，在这里可以针对18洞球场内遇到的任何情况作针对性训练。
南国奥国高尔夫球场虽然规模较小，但其配套设施都是一流的，虽然不是最好的专业场，但堪称最好的练习场。而在高尔夫会所内，则配有高尔夫沙龙，高尔夫电化教室、咖啡厅、沐浴及更衣设施，高尔夫酒店备大中型餐厅，50间豪华套房等。
2、世界园林之王
高尔夫园林，它使景观与环境功能融为一体，集合了园林中所有的元素：草地、树木、花草、水景。“以自然为对象”始终者是高尔夫的运动性质。世界上所有的高尔夫球场，也始终以还原自然本色为已任。既要有平坦的沙滩、葱绿的草皮，又要有一定起伏的沟壑溪流。所以说高尔夫球是一种在自然界中行走的运动项目，是让人回归自然，体验自然之美的难得的体育运动。
在南奥的社区高尔夫景观公园，7万平方米的高尔夫球场同五洲水景园林珠联璧合，带来充满田园风情的自然气息。远望丘陵起伏、浅草弥漫；近观花红柳绿，飞珠溅玉。运动和生活交织，自然与人本相融，营造出宜居宜游的无尘境界。
3、提升景观价值，创造参与价值
很多房地产项目的园林景观都需要围护起来，而高尔夫的草坪不仅仅用来看，就是要给人踩的，让人尽情融入其中，追求着功能与景观的统一。
因此，它是房地产最好的园林处理手法，也是参与性最好的园林处理手法。而打高尔夫球的主要运动形式，就是要走完几公里长的球道和用球杆击球。在绿草如茵的球道上，自由自在地呼吸着郊野树林草地上充足的鹇空气，沐浴着温暖的阳光，健步迈向目标，这就是高尔夫运动的魅力所在。
4、独一无二的社区休闲运动
南奥的社区高尔夫，绝不是一个临时景观，开发商绝不会在今后修改高尔夫球场的功能用来建房子，它是一个真正属于业主的永久性高尔夫球场。在南奥，打一场高球，只打一场网球的花费，业主打高球的消费也降低到白领阶层就可以接受的水平。这样，在南奥社区商尔夫中，高尔夫运动终于回归到平民，真正成为一种全民可以参与的健身运动。
在南奥，同时还有一所国际标准的南奥高尔夫学校为社区业主提供高尔夫培训。高尔夫学校聘请了多位经验丰富的资深教练，配合南奥独特的高尔夫社区文化和高尔夫配套实际教学，真正将高尔夫运动融入到大众生活中，给业主带来一种“高尔夫的生活”。
5、不仅满足生活，更促进不断发展
南奥做“社区高尔夫”，把高尔夫引进社区，其意义远不止是让业主多了一种体育运动设施，也不止让社区环境多了一种体育运动设施，也不止让社区环境多了一道风景和美丽，更在于倡导一种健康的，现自然和谐共生的生活观念，营造一种高尔夫式的人际关系——互相新生以礼相待，以球会友，在竞争交流中寻求友情，在融洽中保留矜持，有分寸有规矩……这正是现代商业文化和广州人的社区关系中所追求的和谐感与分寸感。
南国奥园的社区高尔夫充分借鉴了现代高尔夫运动的规划和管理模式，并结合大众化生活需要，将生活与运动，将自然与人本，生活与发展紧紧联系起来，营造出一个理想的社区环境。从本质上说，这种高尚的体育运动与地产开发的有效嫁接，既改善了社区环境。提高了社区生活的品位和魅力，给房产项目本身增添了附加值，也使一向只有宝贵阶层才能消费得起的高尔夫运动真正走向民间，走向了大众。
四、南国奥园系列奥运村的成功设计元素具体表述
在华南板块所有大楼盘中，南国奥园所处的地理位置及景观资源并无太多优势，取得成功的关键之一在于其全方位的准确定位，并在规划、建筑、环境、室内装修以及配套服务和宣传推广等各方面全面地体现出来。
1、南国奥园之雅典奥运村
元素一：准确在产品定位
南国奥园锁定的目标客户群主要为广州中等收白领阶层，这一层次的消费群在郊区购房的心理是为了以较经济的价格得到一种健康、自然、舒适的生活模式，这种住区必须具有市区住宅所无法享有的特点。它不需要过分的豪华，但必须亲切和自然，它不需要过多的装饰堆砌，但必须充满阳光和生机。这样的住宅区体现的应是人们对健康和自然生活的追求，而非一张身份象征的名牌，这就是南国奥运会园倡导的健康新生活理念。
元素二：自然亲和的住区布局
雅典奥运村的设计是在确定总体地块及路网规划的基础上开始的，设计师依据实际的地形情况进行组团的总平面设计，通过自然流畅的平面布局营造出丰富舒适的住区空间，组团中心与周边组团及内部小组团中心通过步行轴线及过渡性的休闲空间相连，以理性与浪漫的手法交织出一幅充满自然情趣的画面，营造亲和的住区气氛。
元素三：到位的建筑语言
在外观造型设计上，设计师采用简洁明快的双坡顶设计，配以平实的色彩和红砖灰瓦，涂料及局部实木挂板等材料，体现了平实，自然又充满生机活力的郊区住宅风格，把南国奥园的开发理念通过实际的建筑语言诠释。
元素四：最具营销能力的“户型大王”设计
住宅为一梯两户的设计，五层半的宜人高度使人倍感亲切，每户自然通风采良好，户内平面设计合理，实用性高。顶层采用坡屋顶设计为小复式，室内空间丰富多变，充满浪漫的生活情趣。首、二层也依据地形走势，设计为带地下独立车库及私家花园的复式住宅，配以到位的室内装饰，满足不同层次业主的要求。
2、南奥升级版——悉尼奥运的十大特色
南国奥林匹克花园在2003年“五一”期间推出的悉尼奥运村第一期产品可以就是南国奥园的升级换代产品。几个月来，南奥对悉尼奥运村的规划设计，进行多次否则定又否定的创新，为此多支付的设计费用就达500多万元。澳洲的设计大师都说，这是他的创造力、想象力的一次考验。
特色一：亚洲第一个最豪华的社区高尔夫练习场
在这里，高尔夫园林和奥林匹克花园一贯的运动、健康特色完美结合，慢跑小径蜿蜒环绕高尔夫园区，并延展至社区各处，高尔夫园区周围每隔一段设立一处运动景点，让业主兴之所至之中享受运动的乐趣。
特色二：四面围合的自然生态景观
除了小区内部巨大的自然环境优势外，充满生态特色的周边环境也是南奥特色之一。南奥的东面，是森林覆盖率极高的广州长隆夜间动物世界；在南面，有面积广大的南村自然生态保护区，提供大量的生态供给；在西面，是绿化率极高的钟村；在北面，广州香江野生动物园以及面积自然生态保护区，与其它三面围合，使南国奥园处的绿钯原野的包围之中。
特色三：全国绝无仅有的超大楼距
平均楼距达200米，最大楼间距达300米，这在全国都是独一无二的设计。环抑7万平方米绿意盎然、优美起伏，全亚洲最好的高尔夫练习场，更毗邻1万亩保存完好的原始生态林。高尔夫球场，园林中的极品，绿地、空气、阳光、运动和友谊，这些美好生活的元素，使悉尼奥运村的吸收了前期南奥产品优秀功能和基础上，更加人性化、个性化、国际化，更加关注建筑与环境、人文与自然的和谐关系。南昌平均达210米，最大距离达300多米的楼距，又极大地提升了悉尼组团产品价值。
特色四：“一梯一户”的超豪华配置
这是近年市场上罕有的极品设计，让消费者以均价每平方米3900元的价格享受到极品豪宅的标准。无标准层设计也是悉尼奥运村差异性的表现。它摆脱了传统的设计风格，制造出风格迥异的户型。
特色五：顶层复式形成叠加式风格
目前南奥最热销的产品是一梯一户的顶层复式单位，尽管单价在5000元/平方米——6000元/平方米，但独享的空中花园，形成叠加式别墅风格，为楼盘带来很高的附加值。而在广州市内，一梯一户的楼盘价格已经高达10000元/平方米。
特色六：在运动社区中注入水景文化
来自澳洲海洋、阳光、沙滩的灵感，成就了悉尼组团独具魅力的四层叠水式瀑布园林泳湖，配合水的动感，潜水区、晨练区、温泉按摩池，以及合乎科学运动理念的大众健身设施，足以激活每一个运动细胞。
特色七：成熟配套使度假生活方式成为现实
南国奥园建立了十分成熟的商业配套系统。在105国道边，一条集休闲、购物、饮食、娱乐、交住于一身的欧洲风情的商业街，给南国奥园的生活增添了无限乐趣。
同时，南国奥园在社区内还配备了西餐厅、快餐店、面包店、风味小吃街以及二十四小时便利店，为业主们提供丰富多样的美食选择。福特玛现代生鲜超市经营面积达780平方米，以经销生鲜绿色食品为主，兼营副食品饮料及生活用品。尽力满足业主生活所需。而在售楼大厅二楼特设的一条圆形风味小吃街，则为业主提供南北各地美味小吃。高尔夫酒店西餐厅则提供了一个情调优雅的喝下午茶的好去处。
特色八：社区文化活动倡导奥林匹克生活方式
南国奥园所倡导的奥林匹克生活方式旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。她的构成不仅仅是优美的社区环境、舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代化设施，更重要的是以“健康管理”为核心的健康管家服务系统，与社区生活融为一体的各种体育运动设施，以奥林匹克文化为主要内涵的社区文化、交流活动。
譬如，2002年3月23日——3月24日，首届奥林匹克花园业主运动会在南奥成功，广州奥市、南国奥园、番禺奥园的业主踊跃参与：5月3日，中国明星足球队VS广东企业足球队在天河体育中心激情上演……通过全民健身，通过像这样的全民参与的业主运动会，奥林匹克花园的把不同家庭、不同社会地位、不同职业和不同年龄的人们联系起来，通过体育运动中的交流和了解，形成了互相尊重、互相帮助、互相学习、互动成长的健康人际关系，从而使南奥成为一个优美、便利、健康、知性的文明社区。
特色九：广州市第一个离地铁口最近的高尔夫社区
除了楼距创下纪录外，悉尼组团外部优势明显：建设中的地铁三号线汉溪站毗邻南奥，到2005年建成通车以后，南奥楼价的升值空间很大，4200元每平方米地铁上盖物业在广州是绝无仅有的。
特色十：全方位的学村教育体系
因为南奥的目标客户群是一群高速成长的年轻人，无论收入，事业，还是个人的修养和社会地位无不在快速成长，他们需要的绝不仅是几所名校这么简单，他们迫切需要的是一个为未来提供全方位的成长空间。所以，南奥引入了“学村”概念，将整个社区作为一个学村来进行开发，引入了与名校合作的终身教育链，引进多元化，系统化的教育培训结构，构筑精英人士优越的终身成长环境，建设培养集绅士气质和骑士精神为一体的健康成长设施和条件，配合具有国际文明水准的居住区，使素质教育走出课堂，走出学校融入社区生活的每一个角落。
“南奥学村”首先荟萃了各路教育精英：与北京师范大学合办实验小学、中学、与东山区少年宫合办艺术团、分校、与各名校商洽建立继续教育机构，著名表少年教育专家孙云晓出任顾问；“南奥学村”具备“终身教育”的鲜明特色；除幼儿园、小学、中学外，还将开设成人教育、职业培训、留学预科、专业讲座等。“南奥学村”还拥有大规模素质教育基地：青少年体育俱乐部、小天使交响乐团、小云雀合唱团、高尔夫培训学校、撒野公园等。
第三章 南国奥园重点户型挡案及点评
一、南国奥园悉尼组团
户型档案表
楼盘名称 南国奥园悉尼组团
建筑风格 现代明快
建筑类型 多层 高层
户型结构 平面错层
B型户型说明：
B型标准：三房二厅 建筑面积：148—160平方米
◆一方面设计布局合理，功能分区明确
◆户内交通面积小，提高空间的实用性
◆配备多功能房间，满足不同的使用需求
◆采用跃式设计，室内层次丰富、空间感强
◆双阳台设计，观景效果更佳
◆提供大面积半室外空间，大大拓展生活空间
C型户型说明：
C型户型标准：三房二厅 建筑面积：105—118平方米
◆厅户开间、进深比例合理，方正易用
◆隐梁隐柱，布置家具方便灵活
◆大面积的外墙玻璃视野开阔
◆动静分区，互不干扰，私密性强
◆双阳台设计，观景效果更佳
◆户内交通面积小，衫面积大大增强
B型复式户型说明：
12-26栋B型顶层复式：四房二厅 建筑面积：264—330平方米
◆平面设计布局例题，功能空间组织完善
◆户内交通合理，以客厅为居住中心，增强各空间的导向性
◆罕有的多点式大进深，大面积半室外空间，延伸活动空间
◆多层次多视点观景体系，里外上下高尔夫景观与原始生态林景观兼得
◆复式户别墅设计，空间层次丰富多变
◆大面积外墙玻璃，室内自然光线充足，对流效果优良
◆复式顶层特设电动玻璃天窗屋、私家泳池，尽享至尊生活
户型点评：
跃式户型在南国奥园悉尼组团得到充分的升华，跳跃的空间，艺术的创造，让平凡的生活充满趣味。公共活动区与房间动静分区，巧妙分隔，保障居家私密性，更添家庭起居情趣。一梯两到三户，超宽楼距，双阳台设计，户户采光通风，阳光、绿意、奥运村园林景观随窗而入，高尔夫球场尽在眼前，以“运动”为主题的楼盘再加上独特的户型设计，成为最大卖点。
二、南国奥园北京组团
户型档案表
楼盘名称 南国奥园北京组团
建筑风格 “飞一般”、斜屋顶复式，别墅般享受
建筑类型 多层
户型结构 平面错层
曾荣获“2003广州户型之王金奖”
南国奥园的斜屋顶户型
◆赋予室内空间崭新涵义，创造出更有情趣生活空间。
◆高位斜天窗便室内楼梯和内墙得到更充分光线。
◆使跃式空间宽敞明亮、通风宜人。
◆斜天窗配以双层中空玻璃，具有良好的保温隔热性能。
◆窗扇可翻转160度，易于在室内清洁外侧玻璃。
◆隔音性达30dB，雨水渗透性超500Pa。
◆空气渗透性达0.5m32/hm，风压变形性达3500 Pa。
南国奥园北京组团，升级换代的设计理念带给更加完美的居室感觉。精致的跃式结构，三级台阶错落有致，巧妙地表现丰富多元的居室空间，彰显新一代户型之王的经典美。
这种户型，看上去是一种“飞一般”复式，因为闯进那个非一般的空间，难免让人会有飞一般的感受。南奥的首二层复式单位，特创层次变幻的跃式三层艺术空间：底层客厅用于社交，中层餐厅可用来进餐宴客，上层是私密温馨的起居空间；复式中庭更是高达六米；然而，更加打动人心的是这套单位还带有前后花园，以及私家车库。而要拥有这有如豪华别墅般的非一般复式，却只需付出购买洋房的价格！
复式中庭高达6米，给人带来“飞一般”感觉！中层为倾谈及用餐区：高实用型区域，凶手餐厅、休闲客厅、客房及厨房。
跃式设计：高出地面45CM的三级楼梯抬高空间，将室内分上、下、中三大功能区，会客厅、餐厅、卧室在三个层面，给空间增添了音乐的节奏感，有如音乐的三重变奏节拍。
上层为私密温馨的起居空间，含卧室与书房，且配有宽敞的衣帽间，以及阁楼式儿童房。
第四章 南国奥园两大最佳复合
——打造教育楼盘与运动健康社区
一、南国奥园打造教育楼盘
有专家认为，单一的学校教学模式已承载不了现代的教育需求。作为正在接受教育、处在成长阶段的少年儿童，传统的课堂教育已经不能满足他们的需要。正是因为意识到这种现代教育的需求，南国奥林匹克花园发展商提出了办学模式的探索和尝试。
南国奥林匹克花园从青少年儿童成长、成功的教育规律出发，在知名教育专家顾问的严密论证和亲自指导下，和中国优秀的名校合作组建了国际化、多元化、系统化的名校教育链——南奥学村。
“学村”的概念，继承了古希腊大哲学家、教育家柏拉图创办的Academy理念，借鉴了著名侨领陈嘉庚先生早年在厦门创办集美学村的成功实践。
1、南奥学村办学理念
办学理念A：让学生实现6个转变，培养真正的人
★从理想化的人生转变为把自己培养为高素质的有用人才
★从关注学业转变到关注人生
★从关注为升学做准备转变到为今后继续发展做准备
★从关注单科学习到关注到全科学习
★从关注知识到关注学习的过程
办学理念B：开发7种不同类型的智力，让每一个人成才
★语言能力，培养一批作家、诗人、演说家
★逻辑和数学能力，涌现一批科学家、数学家、律师和法官
★音乐智力，塑造一流的作曲家、指挥家、音乐家
★空间和视觉智力：建筑师、雕塑家、画家和飞行员、航海家的必备条件
★运动智力和身体智力：运动员、舞蹈家、外科医生的必备条件
★人际智力：鼓动家、谈判大师的必备条件
内在智力和内省能力，即让人进入储存在潜意识中的巨大信息库的能力
2、南奥学村办学形式与规模
南奥学村不同于一般意义上的中学、小学，而是以中国最优秀的各级名校构成完善的名牌教育链，引起多元化、系统性的教育培训机构构筑精英人士优越的终身成长环境，建设培养集绅士气质和骑士精神为一体的健康成长设施和条件，营造具有国际文明水准的居住区，并使素质教育走出课室，走出学校，融入社区生活的每一个角落，最终为高速成长中的精英人士及其家庭子女，提供一个人方位的最方位的最佳成长空间。
3、南奥学村与名校联姻创办三大教育体系
教育体系A：基础教育
幼儿园（省一级标准），小学、中学（出国留学预科班）。
教育体系B：素质教育
高尔夫学校全国甲级一等少年宫，邓亚萍乒乓学校、青少年体育俱乐部（国家体育总局批准）、青少年素质培训基地（郊野公园）。
教育体系C：延续教育
各类专业培训中心。
南奥学村在选取名校时，采取招标的形式确定。最近，通过招标确定了与我国师范教育的最高学府——北就师范大学联合创办北师大南奥实验小学。利用北师大实验小学国内首屈一指的师资力量和办学经验，秉承北师大附属实验小学“乐学、会学、健康发展”的办学思想和“团结、活泼、勤奋、向上”的良好校风，使南奥实验小学成为北师大教育实习的又一重要基地。
校舍由国际著名的澳大利亚五合设计公司精心规划，音体室、生物室、电脑室、餐厅、学生宿舍一应俱全。特别是通透的连廊设计、大空间、高采光、既紧密结合教育功能，又适合少年儿童的身心健康，和您一起在细节之处体现对孩子的关爱。
南奥学村，已成为广州地区社区教育的领跑者，在这里，教育已从社区的边缘（配套）变为社区的轴心。
二、生活就像高尔夫——南国奥林匹克花园成功打造健康运动社区
1、创新理念精髓
◆生活就像高尔夫
◆房地产+体育+文化
◆倡导一种科学运动，健康人生的新生活模式
2、创新理念的核心要素与表达
南国奥园在秉承奥林匹克花园一贯理念的基础上，将其升华，力求一种科学运动，健康人行的奥林匹克生活及生活就像高尔夫的新生活模式。
南国奥园旨在将奥林匹克文化及体育运动融入社区之中，以体育运动为主要沟通交流方式，培养及引导人们在生活当中自发地形成平等的人际关系、共同的生活理念，从而实现发展商创造新的健康生活方式的构想。在这种健康生活理念的带动下，通过设计师的精心规划及社区管理者的策划，整个社区将体现一种健康向上、自觉参与群体运动的良好气氛。
3、生活就像高尔夫，成功实施要领
实施要领1：顶级的规划设计——整个社区设计成五个奥运村组团，象征五大洲的团结、友爱。每个组团以浪漫格调为主，通过不同建筑风格、园林特色来表达不同国家和地区的文化、既体现各个组团个性，又突出了整个园林，以“四海一家”为主题。
实施要领2：艺术化的空间设计——跃式空间处理，三层小阶梯，中空复式，斜天窗设计，超宽楼距，南北对流。首二层复式单位特分明层次变幻的三重自由空间；一重六米中空客厅，二重跃式饭厅，开放式厨房；三重舒适的起居空间，斜天窗设计，欧式建筑风格的顶层花园阳台；
实施要领3：全面升级的配套设施——“更大、更高、更强”的综合性多功能运动会所，体能健康管家中心，大型超市，24小时便利店、银行、商铺等，各类学校配套；
实施要领4：优越的环境——永久原始生态林；依山傍水，顺丘陵地形而建、景观起伏、步移换景；融汇五大洲奥运村的风情园林；高尔夫景观公园大型自然儿童撒野公园；
实施要领5：高尔夫概念的引入——独创100多亩的高尔夫球场，倡导“大众高尔夫”生活方式。一方面开设高尔夫学校，培养业主对高尔夫的认识和热爱；另一方面，高尔夫沙龙、论坛，提高参与者修养与生活素质；
实施要领6：建立学校终身素质教育链——倡导系统化的，全方位的，高水准的学校教育模式，通过建立东方红幼儿园、青少年体育俱乐部、邓亚萍乒乓球学校、国际标准高尔夫学校等等，对业主及其子女进行终身教育、继续教育。
4、点评
南国奥园的奥林匹克花园系列的“DVD升级版”，是复合地产理论的最新应用与最新延伸。它成功实现了房地产业+体育产业+旅游业+文化产业的有效嫁接，开创了一种创新的开发模式。
南国奥园将奥林匹克生活社区与高尔夫社区生活紧密结合，力创一种未来的新生活模式，并将“以人为本、科学运动、健康生活”的基本宗旨贯穿于项目规划建设的全过程和各个环节，已经把南国奥园塑造为整个珠江三角洲地区最具差异性、标志性的新世纪物业。
第五章 南国奥园项目总体开发策略
一、 南国奥园总体策略
（1） 打造“房地产+体育+教育+旅游”的复合地产
南国奥林匹克花园在“广奥”和“番奥”的“地产+体育”的复合地产的延伸，在具体提升品牌形象的过程中，南国奥园把更多的品牌基因糅合在产业的复合过程中和生活方式的营造上，形成了多元产业互动嫁接模式下的完美结合与延伸。
（2） 打造全新的奥林匹克生活方式
南国奥园继承奥园品牌的血脉，并导入了全新的生活方式，人文关怀的载体，在开发理念上实现了更大幅度的跨越和延伸，在“运动就在家门口”的基础上加强了社区文化生活的“参与性、国际性和趣味性”，由此派生的居住文化，与追求健康生活方式的消费者实现了恰到好处的对接。
二、 南奥文化营销策略解析
（1） 产品策略
赋予产品文化内涵。
策略一：倡导创新的奥林匹克生活方式
南奥倡导的创新奥林匹克生活方式不仅代表拥有优美的社区环境，舒适合理的居住空间、完美的生活配套和先进的现代设施；更重要的是，它代表着融合健康的身心、健康的生活观念和行为、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。
◆“运动就在职家门口”
南国奥园旨在将奥林匹克文化及体育运动融入社区之中，以体育运动为主要沟通交流方式，培养及引导人们在生活当中自发地形成平等的人际关系，共同的生活理念，从而实现发展商创造新的健康生活方式的构想。在这种健康生活理念的带动下，通过设计师的精心规划及社区管理者的策划，整个社区将体现一种健康向上、自觉参与群体运动的良好气氛。
◆“生活就像高尔夫”
南国奥园倡导“社区高尔夫生活”，将奥林匹克生活社区与高尔夫球运动紧密结合，积极开展和推广高尔夫球运动，让更多的白领人士、精英阶层能感受到高尔夫球运动的魅力。 占地100多亩的南奥高尔夫球场、无疑是南国奥园夺目的亮点，而致力于将高尔夫这样的贵族运动平民化，更是南国奥园独特的创新。
南国奥园独创的“社区高尔夫”概念，主要体现在两个方面。一方面，大力培养业主和城市精英分子对高尔夫球的认识和热爱， 比如开设最好的高尔夫学校，进行系统而又专业的培训；另一方面，通过定期举办高档的高尔夫沙龙、论坛等活动，发掘高尔夫文化内涵，提升参与者的人格修养乃至生活素质。
◆“新生活的领跑者”
特征一：是复合地产模式、住宅产业化发展的“新生活的领跑者”
特征二：是体育产业“新生活的领跑者”
特征三：是教育产业“新生活的领跑者”
特征四：是旅游产业与住宅产业嫁接发展的“新生活领跑者”
策略二：总体规划借鉴与融合世界五大奥运村特色
通过规划结构、建筑造型，以及各建筑单体不同的排列形式等多方面的组合，将整个社区设计成由五个奥运村融合而成的五个组团，象征五大洲的团结、友爱。每个组团以不同的建筑风格、园林特色来表达不同国家和地区的文化，体现了现代奥运村运动、科技、建筑、生活结合的魅力。
★雅典奥运村——融入奥运精髓，感受奥运文化
★洛杉矶奥运村——洋溢加州风情、阳光、园林、运动、激发生活热情
★卡萨布兰卡奥运村——北非自然、神秘、清新的万种风情
★悉尼奥运村——绿色、环保，高尔夫公园为主题景观
★北京奥运村——现代东方建筑色彩语言
附：
三、 产品的文化包装策略
策略一：融合奥运精神和高尔夫文化内涵的景观设计策略
主题景观一一奥运主题园林，高尔夫景观
雅典奥运村组团景观设计一一富有历史内涵的庄重感，
悉尼奥运村组团景观设计一一在运动社区中注入水景文化
策略二：代表独特生活方式的特色配套策略
◆运动配套——运动就在家门口
广州奥园和番禺奥园所配备的体育设施，南国奥园全部都具备。也就是说，奥园的运动主题仍然可以通过随处可见、随时可用的体育设施得到最直接的体现。尤其让人兴奋的是，可以承办国际赛事的羽毛球馆和邓亚萍乒乓球馆，无疑将所有的体育设施提升到一个更高的层次。
◆教育配套——引进学村配套，创立社区教育新模式
◆生活配套——24小时的方便，24小时的关怀
由于项目比较大，周边区域配套落后，为了满足业主的生活需要，南国奥园印证了其建设者“配套先做”的理念，所有公建配套设施，包括银行、超市、商铺、邮电等，将与第一期住宅同步交付使，真正体现了“心人为本”的建设理念。特别是项目在首期引入福特玛大型综合超市对于项目劣势的化解起到了一定的作用，也使购房者除了对产品品质放心外对自己切切相关的生活方面问题得到解决。
◆商业配套概况
南国奥林匹克商业公建配套集中在奥林匹克大厦，总地70900平方米，建筑面积1.9万平方米，商业区特点：整个商业区格调高雅、休闲、富于欧美高尚信区情调。商场店铺采取玻璃间隔，明亮、时尚；商铺号牌等装饰精致、统一；场内栽种有生机盎然的观赏树木，增添浪漫气息。
◆其他配套：
健康管家中心
南国奥林匹克花高尔夫酒店
产品策略解析：南国奥园倡导的是更新的奥林匹克生活方式，生活方式不仅是精神上的，还要的物质的、有形的载体。产品打造的如何直接影响项目倡导的生活方式的实现情况，南奥无疑是这方面的佼佼者，南奥的规划、景观、设计融合了五大奥运村的特色，把五洲的文化、现代奥运村运动、科技、建筑与融入项目之中。完善的配套是美好生活的基础。南国奥林匹克率先建立了南奥学村教育体系，大型多功能的运动会所、高尔夫会所、健康管家中心、“业主为尊”的酒店化物业管理，无不体现运动、学习、安居的复合地产精髓。
2、 综合性价比高的价格策略
南国奥园开盘均价3500元/平方米，具有很高的综合性价比，所以取得了迅速的销售速度。现在销售的是悉尼奥运村组团，均价为4200元/平方米，每年以300元/平方米上升。
3、 销推广策略
策略一：“点面结合”的广告策略
在广州各大媒体每天数以百版的广告中，怎样才能突出自己？宣传的方式，方法在南奥开盘造势之时显得格外重要。优秀的广告并不是去标新立异，追求哗众取宠的效果，而应该唤起人们内心的普遍情感。南奥的广告采取“点面结合”的策略，既有全覆盖式的宣传，不论媒体，不论表现形式，只求吸引更多人的关注；也有针对目标消费群广告宣传策略，带有很强的倾向性。通过“点与面”的结合，巧妙地把项目的基本信息和文化内涵传递给了消费者。
策略二：特色公共关系策略
南奥结合奥运和北京申奥组织了一系列的轰动的公共关系活动，特别是“申奥成功+邓亚萍”，牢牢地抓住了消费者的眼球，其影响力远远不止一场促销活动那么简单。在这些活动的基础上，南奥又举行了促销活动和社区体育文化活动。这种大小结合，正面与侧面相结合的公共关系策略效果显著，有目共睹。
南奥的主要公共关系活动如下：
2001年7月21日，南奥首期开盘，中国申奥委特别助理魏纪中先生和申奥特使邓亚萍亲临现场，畅谈申奥历程。
2001年11月11日，国际奥委会一行参观南国奥园，国际奥委会 雅克·罗格题词：“让奥林匹克文化走向大众，走进社区。”
2001年11月14日，国家体育总局局长袁伟民视察南国奥园并亲笔题词：“开发奥林匹克花园，拓展全民健身运动”。
2002年1月26日，南奥获“中国名盘”第一位，业主代表团上京领奖。
2002年3月16日，南奥发布“新生活宣言”。
2002年3月23日，奥园第一届业主运动会举行。
与旅游部门合作，长期举办“南国奥园一日游、二日游、三日游”等活动。
2003年6月23日，“学习起来，中国地产”活动开展。
2003年7月，F1营销活动方程式展开。
第六章 “南国奥园”的整体营销是这样创造的
2002年7月21日、22日，南国奥园创造了华南板块的销售奇迹，两天共销售成交800套，被媒体誉为“南奥旋风”！
800套房子，将近7万平方米的销售面积，相当于市区一个中型项目的面积总和。南国奥园竟然只用了两天，就完成了别的房地产商要花上一年才能完成的销售任务。这一业界奇迹，不能不令人艳羡和惊叹!
奇迹是怎样创造的?
一、理念提炼——新生活的领跑者
在这个群雄环峙、竞争残酷的华南板块，南国奥园必须超越市区项目的开发水平，超越同地域的发展商水平，突出自身的优势。
奥林匹克花园，最大的优势来源于其房地产开发模式——复合地产概念，超越单纯的产品自然属性，将固体化的房子赋予更多人性化的理念，创造具有丰富的文化内涵的生活方式。
遵循这样的发展思路，“运动就在家门口”的广州奥园，“大型成长型体育社区”的番禺奥园，都取得了极大的成功。奥园，也成为一个房地产的强势品牌。
品牌是一种带有很强引导性的价值观。
高文化、高素质、中等收入的都市成长型白领(也就是未来的社会精英)，占据了主要的份额，(大约占70％左右)。这部分人应该就是南国奥园的目标消费群。
那么，用一种怎样的主题既能概括南国奥园所打造的产品特征和所倡导的生活方式，又能吸引这部分消费者呢?
“新生活的领跑者”!这个口号，最有冲击力，也最能唤起目标消费群的兴趣和认同。最主要的是，它与南国奥园的开发理念，产品特色和社区生活完全吻合。
从“运动就在家门口”，到“新生活的领跑者”，是一个从物质到精神、从内容到模式的理念提纯过程。南奥成为了广奥和番奥的升级版，在其主题先行上反映了出来。
二、市场预热——一生的幸福值得你60天的等待
5月上旬，号称华南板块桥头堡的星河湾正式推盘；华南新城开始马不停蹄地打造自己的样板房；锦绣香江也蠢蠢欲动。虽然各个盘的市场定位不一样，产品特色也不一致，但是其先声夺人的气势，对于7月份就要开卖的南国奥林匹克花园，仍然有较大影响。
此时，如何预热市场，如何向广大目标消费者传递自己的信息，成为南国奥园的当务之急。
为此，南奥打出一系列以“等待”为主题的形象广告：一个优雅的年轻男人 (标准的白领形象)，深情、优雅、从容不迫的神情，或坐在咖啡厅的餐桌旁，或停留于地铁站台上，似乎在满怀信心地期待着什么。
广告画面并不会给人惊艳的感觉，但是地铁、西餐厅这类最容易与温馨浪漫划等号的场所，这些最让人熟悉和亲切的印象，却能激起白领阶层的关注。尤其是那句直指人心的广告语——“一生的幸福，值得你60天的等待”，从容不迫，既流露出一种洞悉人性的理解与关怀，也勾起大众对一种幸福生活的向往。 “等待”广告出台的当天，销售代理公司的咨询电话就成为了热线!
三、资源整合——有多大的胸怀，能做多大的事业
房地产作为一个牵涉面很广的行业，没有理由可以由某一方包打天下。所以，明智的做法，是整合多方面的资源，进行专业化的分工。这种整合，必须建立在这样的基础之上：第一，必须明确自己需要的是什么；第二，必须具备很高的鉴赏能力和分辨能力；第三，必须具备坦荡的胸怀。既能与人真诚合作，也能与人分享成功。
南国奥园从项目一开始，就确立了与国际接轨的经营思路：分工合作。将所有专业的二正作划分为上、中、下游，不同的工作落实到相关的专业公司。而作为发展商，则主要负责理念的创新，质量的把控和资金流、人才流、物质流的调配。这种专业化分工的房地产操作模式，可以称得上是与世界同步了。
同时，南国奥园与营销策划公司、销售代理公司、广告公司、媒体合作得非常好，不仅最大程度地发挥了他们应有的作用，也得到了这些合作伙伴的高度肯定。
四、紧急变招——完善“南奥学村”概念
6月初，随着华南新城引入华南师大附中，华南板块掀起了一轮引入名校的热潮。华南师大附中、执信中学、培正中学，纷纷被各发展商引入，抢夺了很多眼球。
南国奥园不能无动于衷，必须奋起反击。
南国奥园在建设之初，就考虑了整合教育资源，事实上，相关的教育设施是与住宅群同步建设的，不过此时还没有推广。在其它楼盘都大打名校牌之时，如果也只是单纯的引入某个名校，不仅突出不了自己的优势，还难免有步人后尘之嫌。
对于南国奥园而言，教育牌还是要打。虽然被人占了先机，就只能力争“人有我新”了。于是采用 “南奥学村”概念，与竞争者对招，向全国务知名学校进行招标，合作办学。由南国奥园提供硬件，由合作办学单位输入软件，将南国奥园办成一个颇具特色的教育型社区。随后，东方红幼儿园、北京师范大学附中、东山区少年宫，这些名牌教育机构纷纷人驻南国奥园。
“南奥学村”的概念，“教育链”的形式，堪称中国房地产界的一个独创。竞争对手们怎么也没有想到，自己辛辛苦苦挣到的一点教育优势，反而成了南国奥园的“托”，成了为他造势的铺路石。
五、撒网和钓鱼——疏密有致的推盘策略
6月下旬开始，南国奥园开始大规模的广告宣传，为7月份正式开盘造势。
南国奥园除了传统的硬性广告之外，推出了一种全新的广告形式——《南国奥园新生活杂志》。
在《广州日报》的A叠版面，新生活杂志每天占据着四分之一版。淡绿的底色，让人眼前一亮；明媚的图片，反映南国奥园的每一处景致；短小的文字，记录南国奥园的各项进程。更主要的是，每期都配有一篇散文诗式的文章，突出一个有关生活乃至生命的主题——爱情、友情、亲情、健康、财富、温暖、回归自然、奋斗……所有这些主题的精彩演绎，构成了一种昂扬的生活状态——这就是在南国奥园的幸福生活!尤其是那些些很有穿透力的文字，给人一种浮想联翩的精神激荡。
《新生活》杂志就这样潜移默化地影响着所有关注她的人。这是任何一个别的发展商想都没有想到的高招。这种广告模式，针对目标消费群广告宣传策略，带有很强的倾向性策略。
六、核心竞争力——杰出的产品性能价格比
从7月上旬开始，南国奥园的广告开始明显转向：从以往对生活方式的预演转为对产品特色的描述。南国奥园的真实面貌逐步浮出水面，也不断地给关注和等待她的人带来惊喜!
无论是社区环境还是室内装修，无论是建筑质量还是生活配套，在产品的自然属性上，南国奥园做足了功夫。奥园的核心竞争力，正是其杰出的产品性能价格比；
南国奥园公开发售均价是3500元／平方米，这个价格在华南板块已经具有一定的价格优势，而她的配套设施、建筑质量、装修档次均超越了同区域的几个大盘。
七、顺势而为——站到巨人的肩膀
7月13日晚，在万众瞩目之中，萨马兰奇先生向全世界宣布北京获得2008年奥运会的主办权。整个中国为之沸腾了!北京申奥成功，2008年奥运会，使奥园站在了一个最具有影响力的巨人的肩膀上。
在北京申奥成功的第二天，“邓亚萍致南国奥园的贺电”铺满了整个广州大、小媒体的版面所有这些广告集中传递了这样的信息：祝贺北京申奥成功；邓亚萍要到南国奥园来；南国奥园在7月21日开盘!
南国奥园，将奥运会、奥运文化、奥运冠军乃至中国人的民族情结、奥运情结巧妙地结合在一起，创造了最大的声势!
南国奥园也赢得了最好的人市契机!
八、业界奇迹——两天八百套
2001年7月21日，南国奥园正式公开发售。
两天内，南奥就成功地销售了800套。加上原先内部认购的部分，到29日下午，首期近1000套房子全部销售一空，创造了广州楼市最好的营销记录!
九、南奥开发为什么如此成功？
(一)不灭的创新精神
1．主题创新
2．规划创新
3．户型创新
4．细节创新
(二)产业化的管理
高质量、高效率、低成本的产业化管理，可以令企业在市场竞争中占有根本优势。
企业的生产成本，归根到底就是消费者的消费成本，只有企业将生产成本降低了，客户的消费成本才能降低，才能让客户以更低的价格购买更好的产品。如何在尽可能低的成本下，高效率地生产高质量的产品，是企业内部一个永恒的话题。而对于这个问题，南国奥园摸索到了自己的一支产业化管理的路道。
1．全程成本控制
南国奥园采用全程成本控制的管理办法来控制企业的生产成本，从规划设计、决定建筑规模那一刻开始，就着眼于成本的控制。从设计环节开始产生成本意识，如楼板的厚度设计要多少公分合适，如果设计时为10公分，而实际只需要8公分，那成本就已经没有可能降下来了。
2．管理出效益
房地产初级阶段的竞争，拼的是开发理念和经营模式。但到了最后阶段就是拼管理。管理，可以理解为管人和理事，而归根到底，管理最终必须落到人这一个层面上。因此，员工素质与公司管理水平的提高便变得异常重要。为此，奥园集团在2002年就成立了“奥园职业经理人”培训学院，并邀请很多不同行业的专家到“南国奥园”进行讲学、讨论。对管理的追求， “南国奥园”是永远不会停步的。
3．流水线生产流程
南国奥园的建设速度是令人惊叹。当年，用10个月的时间建设15万平方米的建设成果，至今仍然处于行业的顶峰。而对于这些成绩，主要归结于奥园采用的流水线生产流程。在生产时，重点解决好序列化、系统化、网络化的问题，从粗放型的专业型生产到精细型工业化生产，对1600多个生产“动作”进行标准化，使南国奥园走在了行业的前沿。
(三)强大的资源整合能力
资源整合就像化学反应，不同的两种物质，碰在一起，很可能就能创造一种新的物质，奥园就善于跟别人发生化学反应。 “领跑复合地产运营城市未来”，是奥园集团的企业发展方向，而支持奥园集团向这方面发展的，正是基于其强大的资源整合能力。而这一股强大的资源整合能力亦是南国奥园致胜广州房地产市场的重要因素。
1．开发整合
回顾奥园集团的开发历史，先是整合了体育与房地产开发，创造在广州楼市一炮成名的“广州奥园”，然后再将体育、教育与房地产开发，成功开发“南国奥园”。而且，在“南国奥园”开发第二年，还将高尔夫经营与房地产开发再度联姻，创造亚洲最大型的社区高尔夫球场。“南国奥园”，将一处人丁稀少的乡林田野，建设成为一个环境优美的园林生态社区，这种从无到有，从有到强的过程，取决于“南国奥园”对资源整合的敏锐性和准确性。开发两年以来，小区已经与多方面资源合作，成功建造了如下的设施“13152平方米的大型体育会所;东山区小云雀艺术幼儿园、北师大南奥实验学校；70000平方米标准社区高尔夫球场，10000平方米迷你高尔夫球场；工商银行、大型超级市场、商业街、中西餐厅、美容美发、酒吧、布艺店、电器行、咖啡厅、健康管家中心、影视厅等。
2．产业整合
奥园集团善于与各种产业相互结合。2003年4月与海尔集团签订家居装修合作协议，于2003年11月与美的集团共同成立美的奥园数码家居有限公司，生产最适合不同家庭需要的数码家居产品，实现效率化、标准化、规模化安装白色家电，形成新派交楼模式，提升交楼层次，推动住宅产业化进程。
3．服务整合
对于已经购房的业主，“南国奥园”在服务上与不同单位相互整合，以提高服务水平。如，在业主收楼时，在收楼现场设立大卖场，业主人住后的所有用品都可以在大卖场里买到；奥园会与外界商家商谈合作，形成联盟商家，业主及奥园会会员到这些商家消费时便可享受额外优惠；奥园会与外界旅游场地相接洽，组织业主以更低廉的价格出外郊游。
第七章 南国奥园带给中国房地产业的启示
一、 速度、创新与整合
奥园独特的竞争优势缘自三种能力：高速度下的市场爆发力、创新下的市场突破能力和资源整合下的市场覆盖力。
南国奥园的开发速度以及销售速度都是令人感到有些不可思议。南奥首期开发记录：
2000年6月，正式签订土地合同；2000年7月，邀请悉尼奥运村的设计机构澳洲五合公司对项目进行初步规划设计；2001年1月，正式开始动工；2001年7月21日，首期开盘。小学、幼儿园、体育馆已建成完工，首期组团已接近现楼，总建筑面积13万平方米；2001年7月29日，首期1000套单位全部售罄，封盘。
南奥的开发和销售速度，可以说在国内的房地产开发史上创造了一个奇迹，而金业集团（奥园集团前身）3年5个奥园连锁的扩张速度更是造就了地产界的一个神话。
奥园开发的成功，不单是一个概念的成功，一个产品的成功，而是整体的成功，是企业的成功，是战略理念和哲学思想的成功。
知识经济与信息时代的企业竞争，关键在于速度、创新和整合。一方面，要快速实现竞争优势和核心能力的释放和裂变；另一方面，要不断越超自己进行的原创，进一步强化竞争优势和核心能力；此外，要善于进行跨行业的资源整合，组建战略联盟，优势互补，强强联合，迅速实现资本集聚和品牌扩张，实现超常规的发展。
笔者认为，塑造一个品牌易，维护一个品牌难，品牌应具备可持续发展的能力和空间，要令品牌不能被简单克隆，就必须不断有提升、确保品牌不断更新的源动力。广奥、番奥是体育与地产嫁接，南奥就有了新东西，是地产+体育+教育，只有创新才会使品牌有生命力。品牌具备三个特性，即惟一性、排他性与权威性。”
在转型期的中国房地产市场，开发商应该像奥园那样，要不断超越自己进行原创，才能进一步强化竞争优势和核心能力，从而立于不败之地。
二、 南奥售楼为什么如此“火”？
南奥售楼如此“火”，可谓奇迹。
罗马不是一天建成的！
消费者如此喜欢购买南奥的房子，到底为什么？
1．综合性价比是买家购房时决定性的因素：
—— “千金难买我喜欢”，第一印象最重要。而最终促使消费者下决心的，是理性的因素。无论人们购买住宅有多少理由，综合性价比是促成买家购买的最根本的因素。
——以前，消费者看重的是房子里面的东西，如房型、户型、装修、质量，而忽视产品的外延，而现在，在消费者的心目中，房子的价格不但考虑户型、装修，还囊括了配套、环境、品牌等无形要素和有形要素，是一个综合评估的过程。而南国奥园从内到外都做到了，特别是3500多元的均价销售，以其如此综合性价比使买家“非南奥不买”。
2．有信心才有购买
对于郊区楼盘来讲，信心尤显重要，可以毫不夸张地讲，南奥正是用看得见摸得着的信心打动了实实在在的购房者。
——排列在汉溪大道上高(起点)、大(体量)、全 (设施)的配套给买家留下了深刻的印象。消费者在南奥的广告宣传中，已经从文字中熟悉了这些配套，然而令消费者感到惊奇的是，在现场他们看到了以往只能逐步变成现实，而今却全部摆在眼前的所有宣传上承诺的配套设施。
——从“高大全”公共配套上，买家首先感受到了发展商的实力，感受到了发展商为买家日后生活方便所花的心思，也坚定了买家的信心。郊区大盘带给人们生活的种种不便由此一举消除。
——除了用概念引导消费者，南奥做出的更多是实实在在的东西。如“家家都是样板房”，南奥靠这些实实在在的东西打动了实实在在的广州人，粉碎了有此人“奥林匹克花园只是做概念”的说法。
3．深刻理解买家的生活，才能促进购买
花大量的心思去理解消费者，以对买家生活的理解为出发点，将买家对生活的理解渗入到开发的每一个细微之处。南奥的人性化设计给买家留下了非常深刻的印象。
譬如，装修标准，很多楼盘即使送了豪华装修，也避免不了“羊毛出在羊身上”的感觉。但看到南奥示范单位里，那天花板上如鲜花般盛开的吊灯，洗手间内晶莹剔透的洗手盆等等，对于买家来讲并不仅仅是多花了一些钱在装修标准上，重要的是那份心思。只有对目标消费群的深刻把握，对他们生活的理解，对他们品位的理解后，才能将买家一直隐藏在心里的生活梦想钩沉出来。
4、意外的惊喜是购买的催化剂
对于广州的消费者来说，奥林匹可克花园可以说是耳熟能详，因为他们通过广州奥林匹克花园，通过番禺奥林匹克花园，见证了太多的精彩，对其开发的产品的功能、品质、品位可以说是毫不怀疑，并且人们通过对南奥前期宣传的解读，已经了解到南奥绝对是一个好楼盘，一个非看不可的楼盘。但是来到现场，人们仍然感受到了很多意外的惊喜，如首期就沿汉溪大道一字排开气势恢弘的配套，精美而富有品位的装修，五彩斑斓的候车亭、头等舱式的候车大厅，极富童年野趣的撒野公园，每一个都充满了灵性的指示牌，绿茵如毯绿树成荫的高尔夫，充满着力量和动感的雕塑等等，细微之处的点点滴滴、方方面面，无不成为促进买家购买的催化剂。
5．对于生活方式的引导是促进购买的潜在因素
有很多梦想的生活方式、生活形态是一直潜藏在买家心里的东西，没有机会得到满足，也没有期待会被得到满足，也没有期待会被得到满足。正如灰姑娘的梦一般，而南奥正如那位有着魔棒的仙子，将这种需求、这种生活方式变成现实，引导人们进入到更高层次的生活，体会更高的品位。这也正是南奥被称为“新生活的领跑者”之原因。
学村以：“居住就是成长的过程”打动了这些高文化、高品位、高成长的人群；
“生活就像高尔夫”则为那些对高尔夫运动心驰神往，但无缘接触高尔夫的人群铺就了了解高尔夫、品味高尔夫的台阶，同时，将高尔夫的环境融入社区内。
撒野公园，人们一直想让孩子们更多地接触自然，却无缘找到安全、有趣、自然的空间，撒野公园正是提供了这样一个空间。
三、销售成了开发顺带的结果
如此做好了，销售就成了开发顺带的一个结果。在开发中，消费者所需要的产品、环境、品牌、形象、信心全都得到了完善的解决，销售也便回归了其本意，成为与开发同步的一个自然的环节，只是一个与消费者进行更直接的沟通和服务的过程而已。
在南奥，销售是一个不断沟通、引导和交流的过程。正式发售前，南奥已经积累了一批准买家，而他们正是在不断的沟通中逐步积累起来的，南奥花在这方面的心血和精力非常大。也正基于此，南奥的房子就不愁买了。
第八章 奥园集团董事长郭梓文的房地产开发十大心法
第一、理念先行
没有理念和主题的房地产，就像人类没有灵魂一样。建筑师已失去方向，最后便成为克隆一族。倘若有了理念，一切建筑方案有了依据，就像交响乐一样有了主旋律。
第二、力争上游
房地产是综合加工周期很长的产品，关联行业很多，必须力争上游，把中游、下游的工序交给专业公司去做。
第三、配套先做
房地产已进入比小分时代，往往在小分上下功夫更能取悦消费者。配套先做在竞争残酷的城市会获得更大的主动。
第四、物业先锋
不能只管开发，不考虑将来的经营，不考虑升值保值。大多数物业纠纷，都跟违背这个原则有关。所以，应该在做规划的时候，就请物业总经理进场。
第五、多余是必要的
不要认为一个钟楼、几组飘窗是设计的赘笔，建筑外型本身就是广告，第一期工程尤其如此。
第六、单一变复合
房地产开发已不是简单的建筑产品的营造，而是生活方式的营造，复合地产时代已到来，体育与房地产的复合只是其中一种形式，还有教育、主题公园、文化产业等复合。
第七、座向服从景观
消费心态不断变化，已经打破原来许多铁定不变的观念。当然，最好是既能照顾座向，又能照顾景观，但当两者有矛盾时，座向必须服从景观。
第八、三费不怕花
税局规定的2％广告费限额，对房地产发展商来说等于叫他不要售楼，实践证明三费不怕花，这三费是指广告费、策划费、设计费。
第九、培养职业经理整合能力
房地产总经理必须是一个九段整合师，不一定要他会看病，但他必须会检药。房地产职业经理是否称职，整合能力是首要条件。
第十，既要扫射，更要点射
电视、电台、报纸，海陆空三军广告铺天盖地，把目标消费层在广阔的市场空间进行锁定，谓之扫射。在目标对象已经非常明晰的基础上，在他们喜欢的媒体或场合进行宣传、谓之点射。有时候，点射的成本更低，效果更
第九章 “中国复合地产第一人”郭梓文的致胜之道
郭梓文和他的奥园集团的成功过程快得像一阵旋风，在民营经济全国性大反省的今天，他们的成功弥足珍贵。它反映了知识经济时代背景下新一代企业的锐气和实力，为此本文有必要通过对郭梓文以及由其统领的企业成长轨道的分析，捕捉到新的游戏规则下民营企业的致胜之道，为我们同景集团提供参考。
一、 网络致胜
笔者曾在奥园集团服务，对郭梓文有过较深的接触与认识。他认为，房地产经营的形态分三种。一是阵地型，二是板块型，三是网络型。郭梓文追求的正是后者。他说：“阵地型发展就像是游击队，打一抢换一个地方，由于每次开发的都是面积小而半价高的楼盘，做完一个楼盘后，所投的广告费和形成的品牌无法移植和累积到下一个新的项目上，造成资源的浪费。而板块型开发虽然可以在一个有限的板块内实现品牌的扩散，但是很难在更大的范围内延伸，与阵地型开发相比，其实只是五十步笑百步的区别。
实现网络化经营的希望在广州奥园身上体现出来了。奥林匹克文化是一种全球性的文化，它具有很强的幅射和穿透能力，而且亲和力十分强。同时，与中体产业股份有限公司的合作，也使得广州奥园走向全国时，克服了地域文化和地方企业的局限，郭梓文说，以前广东企业发展到全国，老是觉得水土不服。整合了中体产业股份有限公司这个资源后，广州奥园就可以凭借其全国性的影响力和超地域文化的优势，迅速实现与当地资源的融合。
郭梓文将广州奥园在全国的连锁经营称为广州房地产业的首次“北伐”。 其信心来源于对全国房地产业现状的把握。他认为，中国房地产业不缺“车厢”，目前沉淀的房地产项目非常多，通过品牌和优质资产的“火车头”，就可以将这些沉淀的项目激活，从而达到四两拨千斤，在全国范围内整合资源的目的。
对于已取得较大成功的广州奥园，郭梓文坦言，广州奥园纯属练兵。他对经营广州奥园的金业园房地产公司的老总说，广州奥园的房子全部卖完了，你也只能打50分，除非广州奥园可以因此项目而出效益、出人才、出机制、出品牌、出网络，你的成绩才能合格。按照这要求，广州奥园在人员配备上本来50人就够，但郭梓文为它配备了80人，目的就是为了培养一批区域经理，为广州奥园北伐做准备。
美国房地产之父普尔曾经说过，只要你看准政府做不也的事，你准能成功。对普乐非常欣赏的郭梓文认为，广州奥园的连锁经营可以为当地政府解决两个难题。一是政府不用掏钱，就可以解决体育设施的投资和全民健身问题；二是可以把沉淀的土地，利用好的品牌、概念和资产重新激活。也正是由于这两者，决定了只要操作上有保障，广州奥园在全国的全面成功是必然的。
二、品牌致胜
郭梓文过去是以“郭承包”而闻名。郭梓文说，承包经营，就像他这样没有什么背景和祖荫的人唯一的选择。选择承包，还是因为郭梓文拥有最大资源是管理能力，最欠缺的东西就是资产。通过承包，郭梓文可以将自己的优势与资本嫁接，从而实现“借船出海”的目的。
承包，使郭梓文获得了第一桶金，但是却不能让他得到满足。因为承包往往是短期行为，承包期一到，企业就要还给发包者，虽然赚了一些钱，但没有长期的保证，更为重要的是，承包的付出是没有累积效应的，一旦承包结束，一切者得从头再来。
郭梓文内心升腾起对于自我品牌的由衷向往。“没有品牌，永远只能坐车厢，跟着别人后面赚钱；而有了品牌后，自己就成了火车头，能带领别人发展”。
“没有机会的时候，是人找钱；有了机会的钱找人，最高的层次是钱找钱。”钱找钱的基础就是品牌。
郭梓文在梅山建设综合开发公司的烂尾楼上投入了7000万，经济上的收入只有几十万，但解决烂尾楼的明修栈道，暗渡的是“金业集团”的金字招牌。最后“高台跳水”，金业集团的品牌“水落石出”。
广州奥园与南国奥园的成功，同样体现了郭梓文对品牌价值的独特感悟。
2003年奥园借壳诚成文化上市，使与中体产业分家后，令“奥园”品牌像“奥林匹克”四个字一样光芒四射。现在，“奥园””两个字的巨大能量不仅确保了系列奥园的权威性、独创性，而且为系列奥园的传播起了至关重要的作用。
三、概念致胜
高明的经营者、不仅具备实干精神、而且善于提炼思想火花，提出卓而不凡的理论和概念。
在房地产领域，郭梓文最早提出“运动就在家门口”、“科学运动”和“健康管理”的概念，最早提出房地产连锁的概念。
郭梓文对这些概念的提出是基于他对其所从事项目的深入研究和深刻体悟，同时概念的提练和升华过程，也是郭梓文将目标形象化、定位化的过程。通过这些概念，他将自己的体悟升华成理念，继而又将这些理念传达给他的员工和消费者。对于企业和员工来说，概念的提出更像是一个使命故事的灌输。
在房地产领域，有不少人都在思考如何将事业做大，也有一些人事实上在做着类似地产连锁经营这样的事，但他们的眼光仅仅盯在项目本身，缺乏对房地产市场和自身事业的高层建瓴的大势把握。郭梓文不仅很敏感地把握到了房地产业发展的大趋势，而且迅速通过概念的提出，锁定了自己的利益范畴。
事实上，近几年广东房地产的发展历程证明了，概念是房地产营销中的一个关键因素，能不能提出符合市场需求，并且具备传播价值的概念，在很大程度上决定了一个楼盘的兴衰。
当然，概念的提出者还有一个很大的优势，就是能够最快地吸引消费者的注意力，锁定自己的利益空间。这里面体现出一种策划的能量，通过周密的计划，建筑自己事业的基础。
四、整合致胜
在郭梓文的事业发展过程中，整合既是一个战略手段，又是常规战术。
在房地产领域，有人说专业化操作重要，有人说概念重要，而郭梓文的观点是整合最重要。“一个好的房地产项目应该将两者结合在一起，而且还必须是复合概念。”南奥成功的奥妙在于它跳出了传统房地产的思路。它既满足了人们对于住房的基本需求，同时又满足了人们对于体育健身活动的需求，它提供给消费者的是双重的满足。因而在竞争力方面，在延伸力方面，明显强于传统意义上的仅以户型、装修、环境和地理位置为诉求的单一概念产品。
有技术的人说技术是生产力，搞管理的人说管理是生产力。但郭梓文认为，要最大限度地释放生产力，关键在于将这些要素和资源在一个更高的平台上进行最优化组合。没有整合就没有生产力，整合资源的能力比拥有资源本身更重要。 为此， 郭梓文制定了“出人才、出机制、出品牌，出效益”的“四出”目标。有了这“四出”，奥园集团才可以在更大的平台上搭建自己的业务架构，才能有整合其他资源的势能。
目前，郭梓文整合的对象不仅是其他的产业，还包括政府资源、银行资源、人才资源等，他总是很巧妙地将名类资源整合到自身的需求中，并且，让被整合的对象也能感受到自己的价值和利益。
五、合作致胜
善于与人合作，是郭梓文又一致胜武器。
在与中体产业股份有限公司合作之前，还有一段鲜为人知的故事。当时金业集团内部有些人极力主张自己开发，因为在洛溪这样的黄金旺地，搞房地产前景一定会很好，与其与他人一杯羹，不如肥水不流处人田，有钱自己赚。但郭梓文在分析了洛溪的竞争格局后认为：在洛溪地区，如果再搞传统的单概念的房地产，风险极大，要异军突起，必须独辟蹊径，搞整合概念的房地产。开始广州奥园的名称定为金业体育花园，但没有权威体育资源的支撑，很难确立独立鸡群的地位。金业集团主动找到中体产业股份有限公司，以让对手参股49%并担任董事长的条件，使中体产业顺利加盟。事实证明，与中体产业的联手，是广州奥园成功的决定性前提。
郭梓文对于合作的体现了了高远的眼光。他深知在今天这样的竞争环境里，企业既要快速扩张，又要稳步发展，必须找到一个能够制衡的机制，使企业既能保持快速扩张的势头，同时又有最大限度抗御风险，而合作的重要性在于人乐需要将所有的鸡蛋都放在同一个篮子里，即使某一个篮子倾覆，对整体也无大碍；其次是资源与经验的互补可使合作项目的风险降至最低。
郭梓文的合作致胜还体现在他与员工的关系。一般而言，在民营企业里，老板是群，员工是臣，群臣之间等级分明。很多企业所有者没有处理好与员工之间的关系，没有建立与员工休戚相关，荣辱与共的关系。
郭梓文在搭建与员工的利益分配机制时，充分体现了他对于人性的洞悉。他将企业集团内部的每项工作，都变为了经理们自己的生意，他甚至将总经理的职位都让给了他认为有能力的人。作为董事长，他对这些人充分放权、信任，而这些人回报给他的是公司业绩的增长。
金业集团内部的下属公司，同样实行目标经营责任制，这些既可以保证企业的效益，同时又可以使经营者的积极性得到最大限度的发挥。不同的企业会采取不同的方式激励经营者和员工，郭梓文认为，他现在采取的这种方式是一种很适合他们企业的方式。
他在处理与经营者和员工的关系时，体现了双赢的原则。他给予经营者和员工的是压力和机会，而他要求的是双方各得其所。
郭梓文坦言，他不是天才，但他善于发现天才，他会不断地鼓励他的下属，增强他们的自信心。让他们认识甚至他们自己都没有发现的优点。并挖掘出来。
郭梓文作为第三代中国民营企业家的代表，像他这样的第三代民营企业家，既具备岭南文化所培育出的实干、耐劳的禀赋，又具备较高的文化共同财富，颇值得中国民营企业去研究和学习。
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