换一种意识形态，颠覆中国房地产2009-05-06 14:47:54 原文地址: [查看原文]换一种意识形态，颠覆中国房地产
卖产权改为买产权，房地产也应量贩卖
中国房地产，从最初时的谨慎起步到现在的举国上下地产乌云云山雾罩、雾里看花，其发展速度不过20年。中国房地产也有此变得越来越脆弱，越来越糊涂，无论你是多么的明眼人，看不懂、猜不透、捉摸不出乃至稀里糊涂的怪现象跌宕起伏。或许这也是一种精彩万分抑或是“生态多样性”，存在即为合理。
一、二十年目睹中国房地产之怪现象
我们常以地大物博而自居过、而高傲过、而抬头仰天般地自豪过，但我们的资源正在惨痛地被一个国际化进程而大兴土木破瓦烂砖地堆砌与蚕食，土地日益缩小远远要比西部的沙化进程来得快、来得猛，破坏性地追求城市发展的规模，违背科学与自然发展规律盲目求大，盲目求洋。在中国，许许多多城市（镇）甚至乡村庄园不看条件，大有文革时期的那句壮烈口号一般：有条件要上，没有条件创造条件也要上的宏伟气势。
我曾经撰写过一篇博文《两千年后，中国还能留下什么给后人》？我们的不比西方，我们不比洋人，各有各的活法与玩法，各有各的发展脉搏。外国人的“铁石心肠”与中国人的“柔弱情长”其实早已经摆在我们面前一幅真实的写照与历史留存。外国人的石材建筑数千年的传承、哥特式建筑的精美，流传到现在，给外国的子子孙孙留下一笔难以计量的精神财富与城市历史文化的艺术鉴赏，反观我们的精髓，小桥流水、楼台亭阁，草木结构、泥瓦堆砌，就是不拆不炸，随着久远的历史被一阵风还能吹得东倒西歪，怎么能经得起国际化运动的铲车铁锤？
有的官员不是扬言要拆掉故宫，盖大楼，出此损招来降低房价吗？俄国人真愚蠢，因为他们还留着克里姆林宫。大老美真弱智，因为他们还留着白宫；
有的官员不是一样将某地一座明清古城全部拆除，依照原样复制重建，兴建商业步行街了吗。
有多少中国精神被淹没，拆掉一个个无价之宝，堆砌出一片片视觉垃圾。
某省会火车站，原先是德国人建的哥特式建筑，据德国人自己说都是世界唯一，但还是野蛮地拆了。
美国前些日子某城镇改造，将一座400年前的建筑耗费几千名工人和借助现代化设备做迁移保存，如果按照我们的高速度、低投入、创高产的思维模式，在地球堪称世界老大的美国人真是太愚蠢了、太弱智了，干脆炸掉不就完事了——谁比谁愚蠢与弱智。
相比我们中国，南方某地在大搞兴建之时，挖槽挖出一个极有考古价值的古墓，不是极力坚持古墓迁移，而不能占用开发之地吗。——同样，谁比谁愚蠢与弱智。
有多少中国特有的文化遗产，自然中灭失一批、战争中毁掉一批、外国人掠夺一批、中国人自己偷走一批、文革中破四旧一批，进入到现在，又被国际化一批。回首翘望，项羽不就是火烧一个阿房宫吗？八国联军不就是洗劫一个圆明园吗？我们反倒孜孜不倦地对其口诛笔伐，但我们自己对中华遗产做了些什么？那些流失在海外的珍贵文物、文化遗产说不定还是幸运的，如果在中国，是不是还能保存得住？
庆幸的是水城威尼斯没在中国，否则都会变成臭油马路。
庆幸的是维也纳没在中国，否则旧城市改造，早就旧貌换新颜了，也早就昂首阔步进入国际化了。
遗憾的是，我们要发展，我们要强大，我们要让外国人瞧得起，我们要让国际社会看看我们中国人的幸福生活，也只有在地大物博上做秀了。不妨演绎一个现实版的《圣经》语录，上帝说：要让小的城镇变成中等城市，于是，小的城镇果然变成中等城市了；要让中等城市变成大都市，于是，中等城市果然变成大都市了；要让大都市变成特大国际化都会，于是，特大都市果然变成国际化都会了……。
国际化没错，核心问题是我们该怎么解读与运用国际化，在建设过程中贪大求洋，不伦不类，就连乡村城镇都能创造性地演绎出巴黎花园、罗马假日的东西。我们的国际化思维太过于单纯和幼稚，也可谓小儿科，泼上几盆臭水就是威尼斯水城、竖起几根灰柱子就是罗马假日、装上一个烂铁扇子就是荷兰庄园、按上几个坟头似的尖顶就是德国古堡、种上几根筷子样粗的树苗就是澳洲花园、胡乱弄个小房就是韩日风格……。什么美国、德国、英国、意大利等等等等去中国化洋玩意、洋概念，但是居住着舒服吗？果真如此吗？不是住进罗马花园就是罗马生活这么简单，也不是住进澳洲花园就成为澳洲美仑美奂这么惬意。这些都是骗你的。美国和中国同样塌桥，但塌出国际化水平的还是我们，被一条破船拦腰撞断。真的担心今后会不会再整出什么亚马逊、刚果、坦桑尼亚、尼加拉瓜样的概念。我们在疯狂地追求大，大马路、大广场、大草坪、大环境，更盲目追求于高，高层、高高层、超级大高层建筑，也在追求着标志性，这个是标志，那个是坐标；这个是旗舰、那个是领袖样的拙劣建设。借用一句商业物业用语，用一句广告词来定位中国房地产，中国的城市化进程和国际化接轨，那就是最贴切实际的“摩尔中国”：一站式旅游大国——即只在一个城市稍微一站，你可立知全国城市的建筑风范与风格。来一地游全国嘛。
我们太盲目追求“CBD”了，各地“CBD”的环境指数又会怎么样呢？有没有出现文革时期的那个政治版本“假大空”？一些城市的建设实际上是严重脱离了实际，标准定的很高。现在我们看一看，别说大中小城市，就是小到县府村镇，还有几个没有“CBD”商圈的。在构建“CBD”商圈轰轰烈烈的运动中，城市（镇）的违法用地、违法建设数量惊人，城市形象杂乱无章。什么乡改、村改、旧改全改出来了，造成小产权房屋横行中国每一爿土地。更有的地方在自家宅基地上垒砌几层楼公开出售，也算是一个中国地产的一个特色。正是：鱼有鱼道，鳖有鳖路，鱼道不直，鳖路更歪。
释义这一中国房地产的怪现象，其实只用一个字就能通晓，即“钱”或者是“权”。
钱、权能够使得城市违法用地、违法建设的产生与形成；
钱、权能够使某些银行违规贷款；
钱、权能够使城市形象杂乱无章；
钱、权能够使历史文化风貌受到毁灭性破坏；
钱、权能够制造假古董、假古迹。
中国房地产的矛盾之所以能这么深刻地影响着人心，是因为人们不得不要面对自己的安身居住。
在中国经济持续发展的今天，房价过高这种矛盾被日益激化出来，也使得中国房地产深深地陷入了一种苦难之中。而导致这种关系的形成是我们的制度的缺陷，土地这个国有的财产是最大的根源，各级地方政府为了自己的利益，把属于公有的土地任意加大筹码，无止境提升土地价格通过所谓招、派、挂的形式出让给地产商，这些地产商花了高价再高高价买进入市场，使得真正需求者居家负债，背上几十年还债的沉重包袱。
二、换一种意识形态，颠覆中国房地产
（1）房价真的降了吗？
去年6月，21世纪房地产论坛在海南三亚召开，全国工商联房地产商会会长聂梅生发表主题演讲时表示，有观点认为，原来的严控政策不能放松，已经取得了成绩，房价开始局部下降，继续严控房地产，直到房价下降到负增长为止，甚至下挫30%—40%，这一轮调整才可以停止。
中国的银行在房地产板块跟其它的国家不一样，这要看中国的特殊性，已经形成了银行、地方政府和开发商三角关系，这在其他国家是不存在的，因为中国的土地政策，现在的问题有的是市场行为的，有的是政策行为的，其实这是深层次的制度问题，中国的物业税还没有开征，中国的土地政策跟其他的国家是不同的，土地财政是特殊的问题，土地和财政的关系是密切的，在2003年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年有所下降，但是2007年仍然保持了40%以上，因此土地是地方政府的第二财政。
在这种情况下，政府税收占房地产开发成本的30%—40%，土地费用占了20%，当前土地市场趋冷，流拍加剧，不像去年那样热中拿地，有的开发商因为资金链紧张，订金不要了，也要退掉，这种情况下，土地趋冷就使得交易量下降，包括房地产的税和其他的税收的下降以及自然灾害都影响了地方财政的收入，曾经在2007年高涨的时候，地方财政上涨的最快，之后才是GDP地方直接影响的是什么，2005年全国保障性住房的投资是400亿元，其中土地招拍挂原来是5%，后来是10%和15%，这方面的投入是240亿元，基本上在2005—2007年，土地招拍挂征收回来的投入到保障性住房，占了60%左右。如果这一部分下滑，拿什么钱盖保障性住房，拿什么钱解决中低收入，这三件事情是一起的，就是地方财政收入和房地产开发商、银行加上国民收入，这是互相联动的，这是整个经济情况的分析。
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。从类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，环比下降0.1%。普通商品住房销售价格同比下降1.8%，环比下降0.2%；高档商品住房销售价格同比下降2.8%，环比下降0.2%。从地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有39个，其中涨幅较大的主要城市包括：银川8.7%、北海6.9%、金华6.1%、济宁5.3%和西宁4.7%等；同比价格下降的城市有30个，主要城市包括：深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%、南京-5.6%和厦门-5.4%等。环比价格上涨的城市有17个，主要城市包括：沈阳1.3%、锦州1.0%、北海0.7%、大理0.6%、兰州和洛阳0.5%等；环比价格下降的城市有36个，主要城市包括：石家庄-5.2%、温州-4.1%、丹东-3.7%、吉林-2.4%、徐州和大连-1.5%等。
二手住房销售价格同比下降0.7%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降0.1%。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有36个，其中涨幅较大的主要城市包括：三亚13.8%、南宁10.5%、西宁6.2%、哈尔滨5.6%和襄樊4.9%等；同比价格下降的城市有33个，主要城市包括：深圳-17.4%、吉林-8.5%、厦门-6.5%、岳阳-6.1%和大理-3.4%等。环比价格上涨的城市有20个，主要城市包括：洛阳1.3%和温州0.9%等；环比价格下降的城市有36个，主要城市包括：吉林-2.9%、遵义-2.2%、唐山-1.8%、呼和浩特-1.8%和湛江-1.5%。而新建非住宅销售价格与上年同月持平，涨幅比1月低0.2个百分点；环比与1月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨1.2%，环比上涨0.1%；商业营业用房销售价格同比下降0.1%，环比与1月持平。
对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。维持房地产商资金快速回笼的另一个通道——销售，今年表现一直不佳。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达10年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。
有的人认为，尽管管理层出台了那么多的政策，但是经过连续多年的高速增长，中国房地产将面临周期性的低潮：2009年中国房地产将迎来回落期，而且幅度还会很大。
其一，世界经济出现危机。
其二，中国房地产价格已趋近峰顶。
其三，农村宅基地逐步可以流通。
其四，中国的房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1~15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。
由此，可以窥探出什么样的房地产价格才是需求市场最具吸引力的价格。
如果，中国房地产的房价收入比不能与国际接轨，那么，中国房地产真正意义上的春暖花开仍然是可望而不可及。这里有一个原则性的问题，就是中国房地产的房价收入比到底能不能与国际接轨？我认为，从现有的国情与体制、社会与经济关系、产销结构平抑关系来看，要想使中国房地产的房价收入比与国际接轨甚至降低到与国际基本接轨，还是非常非常困难的。
（2）颠覆性革命——卖产权变成买产权：房地产也应量贩卖
量贩一词意为批发商或批发商场。这种做法最早出现于商业竞争惨烈的日本。许多批发商为了挤垮对手就在压低商品价格上做文章。他们发现人们的日常生活用品是购买频率最高的而确实有许多家庭主妇为此消耗了大量的时间。于是这些批发商就遵循大进大出薄利多销的原则以“打”为销售单位销售日用品如牙刷、毛巾、水杯等这样一来商品的平均成本可被压低至原零售价的85%或更低。不仅零售购买者觉得方便、实惠甚至二、三级批发商也被吸引前来。这种成打出售的做法很快风靡日本并迅速传到台湾，量贩一词也出自台湾宝岛只不过为了适应中国人的购买习惯成“打”出售演变为以“五”或“十”为计量单位购买基数。但是从现在出现的量贩来看量贩作为一种招徕手段和零售有机糅在了一起。它兼具大型零售市场与专业批发市场和便民连锁店的某些特征但又与这些经营方式有所不同。比如现在最流行的量贩KTV，其意思是把唱歌消费的费用同酒水，零食的价格捆绑起销售，从而达到降低价格，引起消费者消费的欲望。一般比零售的价格低，比批发的价格高，但不等于折扣。
卖产权变成买产权，房地产量贩卖，是最能解决现时存在的各种矛盾，解决短时期内解决不了的问题。
其运作原理：
1）卖产权变成买产权。即开发商一次性卖70年产权，改成消费者根据自身经济能力买产权，或五年、或十年……。
好处是：不会被十几年以上甚至二十年的还贷（款）负担压趴下；不会全家总动员因为筹款而寝食不安；根据自身喜好、环境选择、物业选择、档次品味选择以及自身现有（暂时）能力来选择购买产权的期限；客户可根据自身日后发展与经济变化，自由选择续购或终止续购；这样做，不存在高档物业住富人，低挡物业住贫民的两级分化现象出现；能够长时间缓解现时存在的各种复杂的矛盾，房价或高或低已不再是市场焦点，所有公民均有权利选择各种档次的物业，为了今后的续购，有益于激发人们的事业心等等。
2）两条腿走路：可以继续开发高档次住宅，供给特别需求的人居住或投资。
3）市场销售机会增加，有利于提高开发商的开发积极性。
4）加大和完善各地房管局的功能，对所开发的房屋起到监督管理，并负责日常的产权交割与买卖。
行业颠覆性洗牌，市场竞争回归理性。土地市场阳光化，房地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为竞争的基础。土地资源将更有效配置到实力比较强的企业，导致行业的洗牌重组持续进行。近几年房地产市场概念炒作标新立异，适应了高收入阶层的文化品味和时尚的需求，今后市场重心须转向中低收入者。购房者将更加重视住房的原本本质，改变概念吸引购房的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性。
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