牛刀老师干涉万科内政：万科应改变理念 参与经济适用房的开发

牛刀：万科应改变理念 参与经济适用房的开发

　　 2009年05月17日11:03 来源：牛刀博客

　　　　[提要]对万科来讲，既然以开发住宅为主体，那么，就不能放过经济适用房这块越来越大的蛋糕，应该尽快找出经济适用房的开发思路，户型设计、园林配套、车位问题等等提供一揽子解决方案，不仅仅适用于购房群体，也能最大限度的降低成本，以最低的价格出售。

　　我曾激烈的批评过万科在2006—2007年炒买炒卖哄抬房价和争做地王的行为，但是，我也曾称赞过万科2008年带头降价的事。不管是批评还是称赞，我对王石的万科一直身怀敬意，也希望万科能够做得更大更强。一个有长远目标的企业，可以不断变换营销策略，但不可变更的是当初的理念。

　　一个企业，身在市场当中，很多事对他们来讲是个迷局。所谓当局者迷，旁观者清，说的正是此意。作为地产评论人，就应该站在客观的立场上对当局者时常进行必要的敲打。打对了，对企业是个警醒，是个鞭策;打错了，不妨一笑了之。我之所以不断地敲打万科，源于我对万科的了解，和对王石的几次接触，坚信万科在住宅市场上的多方努力是有价值的。

　　一个企业，不仅需要企业自身的正义，还要努力维护社会的公平法则。万科从1999年倡导新住宅运动以来，就一直恪守为城市白领建住宅的理念，在城郊结合部开发了四季花城等大量成功的项目。可惜的是，2004年以后，由于政策的误导，万科也陷入了市场的癫狂之中不能自拔，好在这一幕已经过去，万科也经过了长达两年的自省，在管理体制上，开发模式上也进行了必要的调整与修正，正在为开发新的市场作准备。

　　但是，从万科的土地储备和项目规划来讲，仍然是大量的商品住宅的开发，而且高端住宅所占比例非常高，价位也往往超出市场预料。从未来两年看，对万科的长期发展是不利的。这里有三个原因：一是在未来住宅市场上，商品住宅所占比重越来越小。根据我对中央政策的研究和对房地产趋势的预判，明年中央政府会下死命令，预期在新推出的住宅用地中，经济适用房将占30%以上，并用三年的时间做到50%。

　　二是根据我的研究，美国、澳洲、日本真正的品牌开发商，政府的经济适用房的开发都是主要业务。芝加哥房地产巨亨、股本集团投资(EquityGroup Investments) 、拥有50亿美元资本净值的山姆泽尔，在2008年《福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位，被誉为房产界的“山姆大叔”，它的主要业务剔除全球投资，仅算在美国国内的业务有60%来自各州政府的经济适用房开发，也正因为开发商的积极介入，美国的经济适用房已经覆盖到大学教授，不仅仅只是中低收入群体。

　　三是我认为中央政府应该着手进行制定社会保障住宅开发条例，这将是包括经济适用房在内的社会保障住宅开发规则，各地方政府不得像现在这样，自己拿地规划设计，自己请建筑商开发建设，自己制定购买群体范围予以销售，而将土地规划通过竞标的方式交由开发商设计开发，政府主导对购买群体的确认。购买是一种商业行为，将交由市场进行，但是，房价不得高出成本价加利润的3%。这样，即避免了形成体制上的腐败，又能加快经济适用房的建设速度。

　　对万科来讲，既然以开发住宅为主体，那么，就不能放过经济适用房这块越来越大的蛋糕，应该尽快找出经济适用房的开发思路，户型设计、园林配套、车位问题等等提供一揽子解决方案，不仅仅适用于购房群体，也能最大限度的降低成本，以最低的价格出售。这样，在完成商品住宅的去库存化后，转入对经济适用房的竞争，将是万科新的增长点。

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